原告陈×。
原告陈××。
被告王×。
原告陈×、陈××诉被告王×房屋买卖合同纠纷一案，本院于2009年12月1日受理后，依法由代理审判员章晨煜独任审判，公开开庭对本案进行了审理。原告委托代理人杨××，被告王×及其委托代理人陶×到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈×、陈××诉称：2007年8月29日，原、被告经中介方上海××物业顾问有限公司××路分公司居间介绍，就位于本市长宁区××路××弄×号××室房屋签订了《上海市房地产买卖合同》。合同签订后，原、被告办理了房地产过户手续。但交易时，被告并未告知原告房屋内尚存在马×等户籍。原告发现房屋户籍情况后，多次与被告协商，但是被告始终拒绝办理户口迁出手续。根据合同补充条款约定，被告承诺自该房地产权利转移之日起50日内，向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口的迁出手续，若在前述期限内，原有户口未能迁出，则每逾期一日，被告应当按照该房地产转让价款的万分之五向原告支付赔偿金。故诉至本院，诉请判令被告支付赔偿金人民币251,300元。
被告王×辩称：原、被告签订房屋买卖合同时，被告并不知道涉讼房屋中存在马×等（原房屋买卖合同卖方）户口，直到2009年10月中旬原告电话通知后才知晓。被告知晓后，立即与马×等联系，马×等在2009年12月15日迁出了户口。在这一过程中，被告并不存在违约行为，合同中约定的原有房屋内户口迁出是指如果被告本人户口在房屋内，应当履行迁出的义务。而被告从未迁进过涉讼房屋，也不存在未将户口迁出导致违约的行为，故原告无权要求赔偿金。而且，原告没有证据证明因为户口在内对其造成了实际损失。另外，被告认为，原告在房产权利转移两年后才发现存在其他户口，自身也存在过错，故不同意原告的诉讼请求。另外，即便法院确认合同补充条款是有效的，约定的违约金也过高，请求法院予以调整。
经审理查明，本市长宁区××路××弄×号××室房屋原为被告王×所有。2007年8月29日，通过上海××物业顾问有限公司××路分公司居间介绍，原告陈×、陈××（乙方）与被告王×（甲方）就上述涉讼房屋签订了《上海市房地产买卖合同》。该合同约定，原告以70万元的价格向被告购买涉讼房屋。合同补充条款第三条约定，“甲方承诺自该房地产权利转移（送件取得收件收据）之日起的50日内，向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口（若有）的迁出手续，若在前述期限内，原有户口（若有）未能迁出的，则每逾期一日，甲方应当按照该房地产转让价款的万分之五向乙方支付赔偿金，直至原有户口（若有）迁出时止。”2007年10月9日，涉讼房屋产权过户至原告名下。2009年6、7月份，原告发现房屋中存在马××、张××、马××三人户口，并通知了被告。被告了解该情况即告知原告，上述户籍在册人员系被告前手产权人，并与上述人员取得联系要求迁出户口。
原、被告确认，上述户口于2009年12月15日已迁出。
上述事实，有《上海市房地产买卖合同》、上海市房地产权证、户籍情况摘录及当事人陈述等证据为证，并经当庭质证，本院予以确认。
由于原、被告双方各执已见，本案调解不成。
本院认为，本案首先应当确定涉讼房屋内马××等户口未迁出是否构成合同补充条款第三条约定的违约情况。合同补充条款第三条约定甲方应当迁出原有户口，并未特指是迁出被告户口，故应当理解成是泛指涉讼房屋内存在的任意户口。而且被告作为权利人在出售涉讼房屋时应当全面注意房屋状况。被告以不知房屋内有户口为由，拒绝承担违约责任的理由不成立。但是，原告作为买受人在取得房屋权利后亦应及时了解房屋状况，原告在房产过户后将近两年时间都未发现房屋内存在他人户口，未尽到及时检验义务，亦有一定过错，致违约期限扩大。并且在庭审过程中，原告也未对自己的实际损失进行举证。被告提出对违约金予以调整的请求，有事实和法律依据。综合以上情况，法庭认为，根据补充条款约定计算得出的违约金金额远远高于原告的实际损失，本院难以全额支持。综上，本院酌定被告应当承担的违约责任为18,000元。
据此，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款，第一百一十九条第一款之规定，判决如下：
一、被告王×应于本判决生效之日起十日内支付原告陈×、陈××违约金人民币18,000元。
二、驳回原告陈×、陈××的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币5,069.50元，减半收取计人民币2,534.75元，由原告陈×、陈××负担人民币2,334.75元，由被告王×负担人民币200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员章晨煜
书记员陈若愚
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