原告王某某。
委托代理人张某某。
被告薛某某。
被告乔某某。
二被告委托代理人郑留成。
原告王某某诉被告薛某某、乔某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张某某、被告委托代理人郑留成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王某某诉称：2009年2月9日，原告通过郑州玛雅房地产营销策划有限公司第十分公司的居间行为与被告乔某某签订了房屋买卖合同，合同由产权人乔某某的母亲薛某某代为签订，签订合同时，薛某某持有卖方乔某某的身份证明。合同约定：甲方即本案的被告乔某某将拥有的郑州郑东新区X路X号X幢X单元X层东户的房产出卖给原告，合同总价款为x元，建筑面积为88.33平方米，乙方即本案原告王某某于本合同签订时支付佣金及定金2万元，其中佣金8000元，余额作为定金，甲、乙双方应在本合同签订之日起90个工作日内共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续，甲方若违反本合同第五条的约定，则视为其单方解除合同，应双倍返还乙方交付的定金，甲方保证房屋所有权人同意出卖该房屋，并承诺自己有权利代表房屋所有权人签订本合同，如果导致本合同无效或产权人主张合同无效，视为甲方单方面存在过错，甲方应赔偿乙方人民币x元，赔偿丙方（即郑州玛雅房地产营销策划有限公司第十分公司）8000元等内容。合同签订后，原告王某某如约支付了x元。经原告王某某及郑州玛雅房地产营销策划有限公司第十分公司多次通知被告履行合同并办理过户手续，但被告均以种种理由拒不履行合同义务。根据双方所签订的合同，被告的行为已构成违约，应承担违约责任，为维护原告的合法权益，特诉之法院，请求依法判令：一、被告乔某某、薛某某赔偿原告经济损失x元；二、由被告乔某某、薛某某承担本案的诉讼费用。
被告薛某某辩称：被告乔某某系被告薛某某的儿子，被告乔某某购买了位于郑州郑东新区X路X号X栋东二单元X层东户的房屋一套。在未经乔某某同意，也未取得乔某某授权的情况下，被告薛某某擅自拿着被告乔某某的房屋买卖合同（因该房尚未取得房屋所有权证）去郑州玛雅房地产营销策划有限公司第十分公司咨询，该公司工作人员非常热情，告诉薛某某没有授权委托书及房屋所有权证也能卖房。因当时乔某某在外地，薛某某无法联系上，在郑州玛雅房地产营销策划有限公司第十分公司工作人员的介绍下，薛某某于2009年2月9日以被告乔某某的名义与原告王某某签订了一份房屋买卖合同，事后薛某某也未取得被告乔某某的授权，该房屋也没有房屋所有权证，故合同没有履行，依据合同法及房地产管理法的规定，薛某某以被告乔某某的名义与原告王某某签订的房屋买卖合同系无效合同。如给原告王某某造成损失，在薛某某没有产权人授权委托书及房屋没有产权证的情况下，郑州玛雅房地产营销策划有限公司第十分公司作为专业的房屋中介公司，仍让薛某某出售房屋，存在重大过错，应由该公司赔偿原告王某某损失，原告本人亦审查不严，存在过错，也应承担一定的损失，薛某某是在郑州玛雅房地产营销策划有限公司第十分公司的工作人员诱导下才出售被告乔某某房屋的，只有一般过失，薛某某不应承担责任。另外，原告王某某伪造房屋买卖合同内容，原告私自添加合同第十二条第5项的内容，该项内容应为无效。综上所述，请求驳回原告王某某对被告薛某某的诉讼请求。
被告乔某某辩称：被告薛某某系被告乔某某的母亲，乔某某购买了位于郑东新区X路X号X栋东二单元X层东户的房屋一套，薛某某未经乔某某同意，擅自将上述房屋出售给原告王某某，并于2009年2月9日以乔某某的名义与原告王某某签订房屋买卖合同一份。乔某某从未授权薛某某出售该房屋，也从未见过原告王某某，并且薛某某出售乔某某的房屋时，乔某某尚未取得该房屋的所有权证，故被告薛某某以乔某某名义与原告签订的房屋买卖合同系无效合同，乔某某无任何过错，请求驳回原告王某某对被告乔某某的诉讼请求。
原告王某某为支持其诉讼请求向法院提交以下证据：证据一、2009年2月9日的《房屋买卖合同》及二被告身份证复印件各一份，证明原、被告双方存在买卖合同关系，二被告不履行合同应当承担责任；证据二、2009年5月18日原告律师向二被告发出的律师函，证明在双方的买卖合同履行过程中，原告督促被告履行合同的事实；证据三、2009年2月9日郑州玛雅房地产营销策划有限公司第十分公司出具的收据2份，证明原告依合同约定向中介公司缴纳了x元定金及8000元佣金；证据四、2009年8月5日原告所在单位出具的证明及交通费票据，证明原告为签订及履行该合同而支付的交通费；证据五、2009年7月26日郑州玛雅房地产营销策划有限公司第十分公司出具的说明，证明二被告未按约定到中介公司履行合同；证据六、郑州玛雅房地产营销策划有限公司第十分公司出具的证人证言，证明原被告双方去现场看房及签订合同的情况。
被告乔某某对上述证据质证后认为：对证据一的真实性无异议，但对合同部分内容有异议，其中在卖方处“薛某某代”字迹非薛某某所写，合同第十二条第五项内容是原告私自添加的，该部分内容既非被告书写也没有被告按指印确认，该部分内容也不符合书写习惯，该部分内容应为无效。同时该合同非乔某某本人所签，是无效合同。对身份证复印件真实性无异议；对证据二的真实性无异议，但对证明内容有异议，原告的损失是由中介公司造成的，应由中介公司赔偿；对证据三收据的真实性无异议，但该钱并非被告所收取；对证据四的真实性无异议，但与本案无关，不能证明是为签订合同而支出的交通费；对证据五的真实性有异议，中介公司是利害关系人，原告的损失是中介造成的。
被告薛某某的质证意见同被告乔某某。
被告乔某某、薛某某为支持其答辩意见，提交乔某某房屋所有权证一份，证明双方在签订合同时，乔某某并未取得涉案房屋所有权证，薛某某无权处分该房屋。
原告王某某认可被告提交的证据的真实性，但认为在合同履行过程中，房产证已经发下来，被告应依约履行合同。
经审理查明：2009年2月9日，在郑州玛雅房地产营销策划有限公司第十分公司的居间行为下，原告王某某与被告乔某某签订了编号为x的房屋买卖合同，在签订合同时，被告乔某某的名字是被告薛某某代签的，被告薛某某在代理人处签上了自己的姓名。合同约定：“乙方（本案原告王某某）自愿购买甲方（本案被告乔某某）所有的位于郑东新区X路X号X栋东二单元X层东户的房产，商品房买卖合同编号x,房屋建筑面积88.33，该房屋及其配套设施的总价款为人民币x元，乙方于本合同签订时支付佣金及定金人民币x元整，其中8000元是佣金，其余x元作为定金。甲方同意该定金在办理完房屋过户手续前由丙方保管，甲方自本合同签订时将《商品房买卖合同》交由丙方保管，作为对房屋的真实性提供担保。……甲乙双方应在本合同签订之日起90个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续。……本合同所签房屋面积以房产证为准，如房产证面积大于或小于合同面积，需交费用由乙方承担，退款部分也退给乙方。甲方所欠银行贷款，由乙方帮助解押，解押款充抵首付款。甲方要积极配合乙方办理营业税、个税等退税手续。房屋过户手续，以房产证下发日期为准。甲方保证该房屋所有权人同意出卖该房屋，并承诺自己有权利代表房屋所有权人签订本合同，若导致本合同无效或产权人主张该合同无效，视为甲方单方面存在过错，甲方应赔偿乙方人民币x元整，赔偿丙方人民币八千元整等内容”。合同签订后，被告乔某某以其母亲薛某某未经他本人同意，私自出卖其房为由，主张原被告双方签订的合同无效，不同意履行原被告双方签订的合同，2009年5月18日，王某某委托律师向被告乔某某、薛某某发出律师函，敦促二被告要依法如约如期履行合同义务，二被告仍坚持不履行合同，随酿成原被告双方之间的矛盾，原告诉至法院。
另查明：被告薛某某系被告乔某某的母亲，且二被告共同居住。
2009年2月9日王某某向郑州玛雅房地产营销策划有限公司第十分公司支付x元购房定金及8000元中介佣金。上述费用已由郑州玛雅房地产营销策划有限公司第十分公司退还王某某。
本院认为：对于涉案争议合同第十二条第五项的内容“甲方保证该房屋所有权人同意出卖该房屋，并承诺自己有权利代表房屋所有权人签订本合同，若导致本合同无效或产权人主张该合同无效，视为甲方单方面存在过错，甲方应赔偿乙方人民币x元整，赔偿丙方人民币八千元”。虽然被告薛某某认为该条款是原告在签订合同后私自添加的，不认可该条款的真实性，但由于涉案争议合同是一式四份，被告乔某某也应该持有一份，但被告乔某某没有向法庭提交其持有的合同，乔某某又是薛某某的儿子，在被告薛某某没有提供其它证据支持其主张的情况下，本院不予采信薛某某的主张。但该项约定中使用的“甲方”一词指代对象含糊不清，被告乔某某应该是涉案争议合同中的甲方，薛某某是其委托代理人，但依据合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的及在合同上签名的各方当事人的身份，可以认定该项约定中的甲方意图指代的对象是代理人薛某某。
由于涉案争议合同中没有乔某某本人签字，只有代理人薛某某的签字，薛某某始终没有向原告和郑州玛雅房地产营销策划有限公司第十分公司出示过乔某某的授权委托书，庭审中原告王某某及居间人郑州玛雅房地产营销策划有限公司第十分公司均认可在看房及签订合同时均未与乔某某联系过，结合涉案争议合同第十二条第五项的约定，可以认定原告王某某和被告薛某某在签订合同时，虽然王某某知道薛某某与乔某某系母子关系，薛某某曾协助其去房屋现场看房，薛某某出示了其本人及儿子乔某某的身份证，也出示了乔某某就该涉案房屋与房地产开发公司签订的在郑州市房地产管理局郑东新区直属分局登记备案的商品房买卖合同及购房发票，但王某某对薛某某的代理权产生怀疑，故在合同中签订相应条款约束薛某某。综合分析上述情况，被告薛某某在签订合同时，薛某某没有征得乔某某的同意，乔某某事后也没有对薛某某的行为进行追认，薛某某的行为不构成表见代理。依据《中华人民共和国合同法》第四十八条之规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。故被告薛某某以被告乔某某名义订立的合同对被告乔某某不发生效力，原告要求被告乔某某赔偿经济损失的诉请本院依法不予支持。被告薛某某明知自己没有代理权仍以乔某某的名义与原告王某某签订房屋买卖合同，导致王某某购买乔某某房子的目的不能实现，薛某某的行为具有过错，薛某某对此应负有相应的责任。原告王某某在不能确定薛某某的代理权限的情况下，仍与薛某某签订房屋买卖合同，自身存在过错，对造成合同目的不能实现的后果应承担相应的责任。综合考虑原告王某某、薛某某的过错程度，房价上涨的幅度等因素，本院依法酌定被告薛某某赔偿原告王某某经济损失6000元。对于原告诉讼请求中超出6000元的部分，本院不予支持。对于被告薛某某辩称郑州玛雅房地产营销策划有限公司第十分公司有重大过错，应对原告的损失承担主要赔偿责任，并申请将该公司列为被告，缺乏事实依据和法律依据，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条、第一百二十五条之规定，判决如下：
一、被告薛某某于本判决生效之日起十日内赔偿原告王某某经济损失六千元。
二、驳回原告王某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二百一十三元，由被告薛某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审判长郭文政
代理审判员鲁金焕
代理审判员刘荷
二○○九年十一月十一日
书记员赵茹鑫
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