上诉人(原审被告)中共驻马店市委老干部局。住所地驻马店市开源大道办公新区X号楼。
法定代表人秦某某，局长。
委托代理人孟某某，男，X年X月X日出生，汉族，中共驻马店市委老干部局职员，住（略）。
被上诉人(原审原告)江某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人燕小成，河南同立（略）事务所（略）。
上诉人中共驻马店市委老干部局(以下简称老干部局)因房屋租赁合同纠纷一案，不服驻马店市驿城区人民法院(2010)驿民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人老干部局的委托代理人孟某某，被上诉人江某的委托代理人燕小成到庭参加诉讼。本案现己审理终结。
原审法院判决认定，2009年6月23日，原告江某(乙方)与被告老干部局(甲方)签订房屋租赁合同一份，约定：甲方将其坐落在驻马店市驿城区X街中段老干部局活动中心大门西侧、编号为第1、X号、建筑面积为45.46平方米的临街门面房2间租赁给乙方，租赁期限3年，自2009年7月1日至2012年7月1日；3年租金x元，乙方应于合同签订之日向甲方支付一年的租金x元，租金按年结算，由乙方于每年的5月10日前交付给甲方；甲方保证在出租该房屋时没有产权纠纷，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的5％作为违约金；乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的5％向乙方加收滞纳金等内容。合同签订时，原告已依约于2009年5月16日向被告交纳了第一年的租金x元，合同签订后，被告未依约将租赁房屋交付给原告，后经原告催促，至今仍未交付。后原告提起诉讼，酿成纠纷。
原审法院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同，双方意思表示真实，内容未违反法律强制性规定，应确认为有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务、当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告未按合同约定将租赁房屋交付给原告，构成违约，原告请求判令被告继续履行合同、支付违约金，于法有据，应予支持；同理，对被告辩称的诉争房屋被案外人占用，其未违约以及请求解除该租赁合同，不予支持。关于继续履行，因原告起诉时已超过合同约定的房屋交付日期，再按合同约定的起止日期去履行合同已成为不可能，但合同约定的租期是3年，原告提出以租期不变、从交付之日计算租赁期限的方式继续履行该合同，予以支持。关于违约金，合同约定违约方“按年度须向对方交纳年度租金的5％作为违约金”，双方约定的“年百分之五”，低于贷款利率，按双方的上述约定进行核算，双方约定的违约金低于已交纳租金的贷款利息损失，现原告请求增加，于法有据，予以支持，违约金应增加到相当于已交纳租金的贷款利息损失；因增加后的违约金已弥补了已交纳租金的贷款利息损失，故对原告另行请求的已交纳租金的贷款利息损失，不予支持。原审法院判决：一、原告江某与被告中共驻马店市委老干部局于2009年6月23日签订房屋租赁合同继续履行，租赁期限为3年，租赁期限从租赁房屋交付之日起开始计算；限被告中共驻马店市委老干部局在判决生效后十日内将上述租赁房屋二间交付给原告江某。二、限被告中共驻马店市委老干部局在判决生效后十日内向原告江某支付违约金(按已付租金x元计算，从2009年7月1日计至房屋交付之日止，利率按中国人民银行发布的同期银行贷款利率计)。案件受理费300元，由被告负担。
宣判后，老干部局不服，以其不存在违约行为，原审判决不当为由，向本院提起上诉。
二审查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。
本院认为，上诉人老干部局与被上诉人江某双方签订的房屋租赁合同，意思表示真实，内容不违反法律强制性规定，应为有效合同。当事人应当按照约定亨受权利并履行义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等相关责任。本案中，老干部局未按合同约定将租赁房屋交付给江某，构成违约，江某请求老干部局继续履行合同、支付违约金，于法有据，应予支持。原审法院所作判决正确，应予维持。老干部局的上诉理由不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费300元，由老干部局负担。
本判决为终审判决。
审判长刘俊波
审判员王社军
审判员于俊义
二○一一年三月五日
书记员马琳
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