上诉人（原审原告）北京达文物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区左家庄X号。
法定代表人杨某某，董事长。
委托代理人历某某，男，汉族，X年X月X日出生，北京达文物业管理有限公司职员，住（略）。
委托代理人杨某，北京市华通律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）刘某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
委托代理人王新国，北京市天矛律师事务所律师。
上诉人北京达文物业管理有限公司（以下简称达文公司）因与被上诉人刘某物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2009）朝民初字第x号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年10月21日受理后，依法组成由法官陈红建担任审判长，法官种仁辉、李仁参加的合议庭对本案进行了审理,现已审理终结。
达文公司向原审法院起诉称：
达文公司接受北京财富中心开发商北京香江兴利房地产开发有限公司委托，于2005年开始对该楼盘进行物业管理。刘某系该楼盘业主，自2005年4月18日起即享受达文公司提供的物业服务。但对于2005年12月1日至2008年12月31日期间的物业费，刘某却以其房屋专有部分存在质量问题为由拒付。现达文公司认为，作为物业服务企业达文公司只负责小区公共区域设施设备的维护，刘某所述房屋专有部分应由其自行维修，如委托达文公司维修也应另缴纳费用，但其在保修期外从未向达文公司提过维修要求。且达文公司是独立的法人，保修期内的房屋质量问题应由刘某直接向责任方主张，达文公司可协助其转达诉求或意见，但此并非应尽义务。达文公司虽于2005年8月开始持有刘某房屋钥匙，但接受钥匙的目的不是为了接管刘某与开发商所签钥匙托管协议，而仅仅是为了保修期内的返修（此也须在刘某要求或同意下方可使用钥匙进入房屋）。综上，达文公司认为，刘某既然签署了物业管理公约承诺书，即负有缴纳物业管理费的义务。现其拒绝缴纳，已经严重侵害到达文公司及其他业主的合法权益，故诉至法院，要求刘某支付拖欠的物业管理费x.62元及滞纳金x.06元，并承担本案的诉讼费用。
刘某在原审时答辩称：
刘某于2003年购买了北京财富中心A座10K号房屋。2005年4月收房，此后未住，但达文公司已开始收取物业费。同年7月12日，刘某根据与开发商签订的托管协议，将房屋钥匙交予开发商租务部托管。协议同时约定，由受托方设专人对钥匙进行管理，对房屋状况定期检查。2005年7月28日刘某发现涉案房屋已漏水多日，墙面被浸泡长起霉斑。刘某随后即向达文公司反映并要求尽快修复。但达文公司此后未予以处理。2005年9月13日，刘某专函致开发商和达文公司，再次要求两单位尽快解决，否则刘某将不再交纳此后的物业费。达文公司当时承诺尽快处理并签收。此后达文公司也未向刘某催缴过物业费，属于以其行为表明默认刘某声明书的内容。对于本案达文公司所提诉讼请求，刘某认为，达文公司系接受开发商委托全面接管物业服务事项，开发商设置的租务部就是其前身，其持有刘某涉案房屋的钥匙本身即表明其同意履行托管协议的内容。但其疏于检查最终致刘某的房屋被损、长期无法出租和自住，故达文公司属于违约，无权再向刘某索要物业管理费。且达文公司作为物业服务企业，拒不对属于其职责范围内的涉案房屋进行修复，不履行义务在先，其也无权再对其提供存在瑕疵的物业服务索要物业管理费。最后，刘某还认为，达文公司现提起诉讼，已超过了法定诉讼时效。综上，请求法院驳回达文公司的全部诉讼请求。
原审法院审理查明：
达文公司系由澳大利亚达尔文国际物业有限公司、香江国际置业有限公司、北京市汽车修理公司联合作为股东（发起人）于1998年2月17日注册成立的有限责任公司。2005年1月8日，达文公司与北京香江兴利房地产开发有限公司（以下简称香江公司）签订了为期三年的《财富中心前期物业服务合同》，达文公司开始接受香江公司委托为北京财富中心楼盘项目提供物业管理服务。
2003年8月5日，刘某与香江公司签订《商品房买卖合同》，约定向香江公司购买其开发的北京财富中心A座10K号房（以下简称涉案房屋），建筑面积205.97平方米（最终核定面积202.18平方米）。2005年4月18日，刘某办理了收房手续，并签署了《管理公约承诺书》、向达文公司交纳了2005年11月30日之前的物业管理费。2005年7月12日，刘某在与香江公司签订委托出租协议后另签订《财富中心一期公寓钥匙托管协议》。约定为更好开展财富中心一期公寓租赁工作，刘某将涉案房屋户门钥匙委托给香江公司作为其带领租客参观房屋所用，香江公司承诺设立专人对房屋钥匙进行管理，并制定严谨的钥匙管理制度，对房屋状况定期检查；双方另约定房屋如顺利出租，则该协议自租赁合同签订之日立即生效。同年7月下旬，刘某发现涉案房屋主卫漏水，致使地板变形、墙纸受潮，遂向达文公司要求修复，但至今房屋问题仍未彻底解决。
2009年2月，达文公司诉至法院，要求刘某支付拖欠物业管理费及滞纳金。诉讼中，刘某以房屋存在质量问题、达文公司未尽职责造成自己损失为由进行抗辩。庭审中，达文公司提交《变更、洽商记录》复印件一份，欲证明2005年9月26日开发商已对刘某涉案房屋主卫漏水、壁纸被泡进行了修复处理。刘某对此不予认可。达文公司另提交了《客户回访处理单》和签订日期为2006年6月27日的《钥匙托管表》各一份，欲证明涉案房屋钥匙系刘某交付给达文公司、达文公司每次使用钥匙均系刘某先行提出要求。对此，刘某不予认可。经询，达文公司称《客户回访处理单》上“业主或其代理人签字”处系达文公司前台人员所签。诉讼中，因双方当事人差距较大，致使法院调解工作以无效终结。
原审法院另查明：
在涉案业主、开发商、物业管理公司三方所签《物业管理公约》第三章中规定“各业主应自行负责其单元内部范围之设施（包括业主独占使用的各种入墙管道）的维修”；第五章中规定“开发企业应按有关规定承担或指定他人承担本物业保修期内保修范围的保修责任”；第六章中规定“物业管理企业有权依据物业管理合同和有关规定收取物业管理费；物业管理企业应全面履行物业管理合同，对业主委托管理的房屋、设施及公共部位进行维护、修缮……”；第八章中规定“物业管理企业在接到报修后，维修人员应尽快赶到现场进行维修处理，对一时难以修复的故障须向物业使用人进行解释，并抓紧时间予以修复”；第九章中规定“本物业为高档公寓，收费标准为每月每平方米人民币7元……，上述物业管理费自开发企业向业主发出入住通知书确定的交房日期次日起算，采取按季收取方式，管理费账单于每季前一个月8日前发放完毕；业主自账单发出之日起，两个星期内缴纳相关费用。入住时收取6个月物业管理费”；第十章中规定“业主、使用人未按照公约规定交纳物业管理费及相关费用的，物业管理企业可按每日加收应交纳费用的3‰的滞纳金或按约定加收滞纳金；开发企业或其指定人未履行工程质量保修责任的，业主可要求其赔偿损失；物业管理企业违反物业管理合同规定或公约的，业主及业主委员会可依照合同或公约追究其民事责任”。
在达文公司（合同乙方）与香江公司（合同甲方）于2005年1月8日所签《财富中心前期物业服务合同》中规定，乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其他特约服务的费用另行收取，其收取标准由乙方制定，并在本物业区域公示后实行（见第21条）；房屋共用部位、共用设施、设备、公共场地的小修、养护费用由物业管理费中支付、大中修、更新费用由维修基金支付，不足部分由全体业主负担（见第22条）；对于保修责任内房屋、设施、设备维修养护，由甲方负责提供与该物业相关的所有负有保修业务的供应商名单与有效联络方式，由乙方就保修事宜与其直接联系，并向甲方反馈相关供应商的配合情况作为甲方结算质保金的依据。保修期内如遇供应商保修不及时或不予维修时，乙方应及时告知甲方，经甲方、乙方和供应商协商后，乙方可选择另一家有能力的公司返修，此费用由质保金中支付（见第27条）。2008年2月1日，达文公司与香江公司续签《北京财富中心前期物业服务合同》，约定属于甲方保修的房屋、设施设备，乙方可协助业主向甲方办理修理申请，经确认后，由甲方安排原施工单位返修或自行返修，甲方也可委托乙方或其他单位返修，费用由甲方承担。乙方可协助安排修缮工作，并对现场环境提出管理要求。甲方负责提供与该物业相关的所有负有保修业务的供应商名单、有效联系电话、负责人，由乙方就保修事宜与其直接联系，并向甲方反馈相关供应商的配合情况作为甲方给其结算质保金的依据（见合同第13条）。
上述事实，有双方当事人庭审陈述、《商品房买卖合同》、《物业管理公约》、《管理公约承诺书》、《北京财富中心前期物业服务合同》、照片、现场勘验笔录等相关证据材料在案佐证。
原审法院认为：
达文公司接受北京财富中心项目开发商香江公司委托，对包括刘某所购涉案房屋在内的商品房提供物业管理服务。基于此，达文公司与刘某之间已形成事实上的物业管理服务关系。达文公司即负有按照物业管理公约、前期物业服务合同之约定和相关法律规定向业主提供符合标准之物业服务之义务，刘某亦负有按时足额支付物业管理费之责任。本案中，通过庭审查明，达文公司自2005年2月提供服务至今，但刘某仅交纳了2005年11月之前的物业费。刘某虽抗辩提出房屋存在质量问题、达文公司未尽维修和托管义务，但经双方当事人举证、质证，本案并无确凿证据证明刘某诉前曾于保修期外向达文公司提出过维修申请，本案亦无确凿证据证明达文公司接受开发商委托代行开发商保修期内的维修职责和托管协议约定的义务。有鉴于此，刘某所提相关抗辩理由法院不予采信。达文公司要求刘某支付拖欠物业管理费，有事实和法律依据，法院予以支持。但考虑到达文公司未能及时主张自己权益，迟至2009年2月12日方提起诉讼，此前并无证据证明其向达文公司追索过。故达文公司现向刘某索要2007年2月12之前的物业管理费，已超过二年诉讼时效。刘某于庭审中所提达文公司起诉超过诉讼时效的抗辩意见，部分成立。综上，达文公司索要2007年2月12日至2008年12月31日期间的物业管理费，符合法律规定，法院予以支持；其索要2005年12月1日至2007年2月11日期间的物业管理费，超过诉讼时效，法院不予支持。
此外，按照涉案物业管理公约第九章的规定，物业管理费应自开发企业向业主发出入住通知书确定的交房日期次日起算，采取按季收取方式，管理费账单于每季前一个月8日前发放完毕；业主自账单发出之日起，两个星期内缴纳相关费用；业主未按照公约规定交纳物业管理费及相关费用的，物业管理企业可按每日加收应交纳费用的千分之三的滞纳金或按约定加收滞纳金。但本案中，并无证据证明达文公司向刘某发出过管理费催缴账单。故达文公司现以公约约定主张刘某支付迟延交费的滞纳金，不符合合同约定，法院难以支持。
原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2009年8月1日作出如下判决：一、刘某于本判决生效后十日内支付北京达文物业管理有限公司二○○七年二月十二日至二○○八年十二月三十一日的物业管理费共计人民币三万一千九百九十五元。二、驳回北京达文物业管理有限公司的其他诉讼请求。
达文公司不服原审法院判决向本院提出上诉，其上诉理由是：
一、达文公司请求判决刘某给付2005年12月1日至2008年12月31日的物业费，但是一审法院仅支持了2007年2月12日至2008年12月31日的物业费，而2005年12月1日至2007年2月11日的物业费，被一审法院以超过诉讼时效驳回；二、达文公司依据物业服务合同，对财富中心提供物业服务，刘某接受达文公司提供的服务，应在每季度前交纳物业服务费，期限为提供物业服务至财富中心业主委员会成立终止，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算，刘某应交纳物业服务费的诉讼时效应从达文公司终止对财富中心提供物业服务之日起计算。”达文公司在提供物业服务期间起诉刘某，没有超过诉讼时效。达文公司确向刘某发出过管理费催缴账单，但是因其公司自身原因找不到了，而刘某有按期交纳物业费的义务，其如果不交纳物业费用就应该支付迟延交费的滞纳金。综上，请求二审法院撤销一审判决，判决刘某给付2005年12月1日至2008年12月31日的物业服务费。
刘某针对达文公司的上诉答辩称：
刘某认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。本案所交纳的物业费用不是同一债务，是若干个债务独立组成的，达文公司所称的《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条并不适用于本案。另外，关于达文公司所称曾给刘某发出过管理费催缴账单，按照谁主张、谁举证的原则，达文公司应该举证证明自己的主张，但是达文公司在一审时并未提交相关的证据，因此，刘某不予认可。综上，达文公司的上诉请求没有事实及法律依据，请求二审法院依法驳回其上诉请求。
经审理，本院审理查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。
本院认为：
达文公司接受北京财富中心项目开发商香江公司委托，对包括刘某所购涉案房屋在内的商品房提供物业管理服务,达文公司与刘某之间形成了事实上的物业管理服务关系，达文公司负有按照物业管理公约、前期物业服务合同的约定和相关法律规定向业主提供符合标准的物业服务义务，刘某则负有按时足额交纳物业管理费的责任。
达文公司自2005年2月提供服务至今，刘某仅交纳了2005年11月之前的物业费，故达文公司要求刘某支付拖欠的物业管理费，有事实和法律依据，本院应予支持。达文公司向刘某索要2005年12月1日至2007年2月12日的物业管理费，至迟应在2009年2月12日前主张权利，现无证据证明达文公司此前向刘某主张过权利，故达文公司现主张刘某支付2007年2月12前的物业管理费，已超过法定的诉讼时效，本院不予支持。达文公司向刘某索要2007年2月12日至2008年12月31日期间的物业管理费，符合法律规定，本院予以支持。按照涉案物业管理公约第九章的规定，物业管理费应自开发企业向业主发出入住通知书确定的交房日期次日起算，采取按季收取方式，管理费账单于每季前1个月8日前发放完毕；业主自账单发出之日起，两个星期内缴纳相关费用；业主未按照公约规定交纳物业管理费及相关费用的，物业管理企业可按每日加收应交纳费用的3‰的滞纳金或按约定加收滞纳金。但本案中，无证据证明达文公司向刘某发出过管理费催缴账单，故达文公司现以公约约定主张刘某支付迟延交费的滞纳金，不符合合同约定，本院不予支持。
达文公司上诉认为，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，刘某交纳物业服务费的诉讼时效应从达文公司终止对财富中心提供物业服务之日起计算，达文公司在提供物业服务期间起诉刘某，没有超过诉讼时效。本院认为，刘某应交纳的物业管理费不属于“同一债务分期履行”的情形，故上述法律规定不适用于本案。达文公司称曾向刘某发出过管理费催缴账单，但不能举证证明。
综上，达文公司的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费一千六百一十九元，由北京达文物业管理有限公司负担一千三百一十九元（已交纳），由刘某负担三百元（于本判决生效后七日内交至原审法院）；二审案件受理费三千二百三十七元，由北京达文物业管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长陈红建
审判员种仁辉
审判员李仁
二○○九年十一月三日
书记员张奥
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