辽宁省沈阳市中级人民法院
民事判决书
[2004]沈民（2）房终字第X号
上诉人（原审原告）：沈阳东北耐火材料厂，住所地沈阳市铁西区X街X巷X号。
法定代表人：姜某某，系该厂厂长。
委托代理人：尚某某，男，X年X月X日出生，汉族，系该厂法律顾问，住（略）—X号。
委托代理人：韩杰，系北京金诚律师事务所沈阳分所律师。
被上诉人（原审被告）：陆某某，男，X年X月X日出生，汉族，无职业，住（略）。
委托代理人：陈国兴，系辽宁通运律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：沈阳星光北方稀土材料有限公司，住所地沈阳市于洪区X路X号。
负责人：王某某，系该公司经理。
上诉人沈阳东北耐火材料厂因房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2003）于民房初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院于2004年4月7日受理此案后，由审判员董菁担任审判长，与审判员马岩、代理审判员李方晨共同组成合议庭，由李方晨主审，合议庭成员参加评议。本案现已审理终结。
原审法院认定，2000年8月1日，陆某某经与第三人沈阳星光北方稀土材料有限公司（以下简称稀土公司）协商，与沈阳东耐物资仓储中心（以下简称仓储中心）签订租房协议，协议约定：甲方（仓储中心）提供厂房1,600平方米，年租金9万元，每季度上打租租金为22,500元。该协议签订后，由于厂房年久失修及缺乏电源等原因,双方并未实际履行。仓储中心于2000年12月25日被工商行政管理机关注销。于2001年4月1日，陆某某经与稀土公司进一步协商，就承租该厂房事宜重新与稀土公司签订租赁协议，该协议约定陆某某承租厂房1,500平方米，租赁期限从2001年4月1日起至2011年3月31日止10年，年租金4万元，每年为一个付款期上打租。协议签订后，双方开始履行，截止到2002年7月15日，陆某某共向稀土公司交纳租金75,000元，其中包括为稀土公司垫付的欠外单位执行款3万元。2002年10月14日，沈阳东北耐火材料厂（以下简称耐火材料厂）从稀土公司处收回了厂房、场地的管理权。此后，耐火材料厂根据原仓储中心与签订的第一份租房协议向陆某某催要拖欠的租金，由于双方在前后两份租房协议的效力问题上产生争议，协商未果，耐火材料厂遂诉至法院，以陆某某违反协议拖欠租金为由，要求其给付拖欠的租金、支付违约金并立即腾房。
原审另查明，仓储中心的上级主管部门系耐火材料厂。出租的厂房位于于洪区X路X号院内，该厂房的产权归耐火材料厂所有。稀土公司是由沈阳星光集团与耐火材料厂共同出资于1996年2月5日成立。陆某某所交纳的租金均由稀土公司收取并支配。
原审法院认为，仓储中心在与陆某某签订第一份租房协议的过程中，由稀土公司负责对外出租的具体事宜，其公章由稀土公司负责保管使用，可以确认仓储中心与稀土公司之间存在委托关系。该协议签订后，由于其他原因双方未能履行该协议，仓储中心注销后，在耐火材料厂未及时收回对厂房、场地的管理权的情况下，稀土公司以自己的名义与陆某某签订了第二份协议，并且得到了双方的实际履行，稀土公司向陆某某收取并使用了租金，而耐火材料厂从稀土公司收回管理权后，对其收取并使用租金的行为予以认可，可视为其对稀土公司行使代理行为的追认，故稀土公司与陆某某签订的租赁协议有效，该协议对耐火材料厂具有约束力。对耐火材料厂基于第一份协议提出的要求陆某某给付的租金、支付违约金并立即腾房的请求，不予支持。原审法院判决：驳回原告的诉讼请求。案件受理费4,100元，由原告承担。
宣判后，上诉人沈阳东北耐火材料厂不服，向本院提出上诉，请求二审法院撤销原审判决，支持上诉人的诉讼请求。其上诉理由是：1、原审法院认定事实不清、证据不足。上诉人与陆某某签订的租赁协议是合法有效的，应受到法律保护。原审法院认定第二份协议有效是错误的，缺乏证据及法律依据。2、原审法院规避本案有关事实，却认定了与本案无关的事实，错误的理解代理行为追认的问题。
被上诉人陆某某答辩称，同意原审判决，要求驳回上诉，维持原判。
经本院查明的事实与原审认定的事实基本一致，并无差异。
上述事实，有双方当事人陈述及仓储中心与陆某某签订的租房协议、稀土公司与陆某某签订的租赁协议、租赁房屋产权证明、专用收款收据、收条、调查笔录等证据，经当事人质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，被上诉人陆某某与仓储中心于2000年8月1日签订的租房协议，因房屋质量原因，双方并未实际履行，故该协议并未产生法律约束力。在仓储中心被工商管理部门吊销后，被上诉人稀土公司以自己的名义与被上诉人陆某某于2001年4月1日签订了租赁协议并且已经实际履行。对于被上诉人陆某某依据该协议交纳的租金，上诉人耐火材料厂在起诉状中予以认可，其在2003年11月24日原审庭审时也表示，房屋租金应当交给耐火材料厂，但由于稀土公司正在筹建阶段，租金由稀土公司收取并使用，且稀土公司系上诉人耐火材料厂与沈阳星光建材集团有限公司联合出资成立的，因此应认定上诉人耐火材料厂作为租赁房屋的产权人认可稀土公司经营管理租赁房屋的行为，故被上诉人稀土公司与被上诉人陆某某之间签订的租赁协议应认定有效。该协议对上诉人耐火材料厂应具有约束力。现上诉人耐火材料厂依据2000年8月1日签订的并未实际履行的租房协议向被上诉人陆某某主张租金，并要求其腾房，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实及适用法律并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4,100元，由上诉人沈阳东北耐火材料厂负担。
本判决为终审判决。
审判长董菁
审判员马岩
代理审判员李方晨
二○○四年五月十日
书记员韩鹏
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项：原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决。
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