上诉人（原审原告）：秦某，女，汉族，X年X月X日出生，无职业，现住（略）。
委托代理人：朱学素，辽宁诚信为民律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈某某，男，汉族，X年X月X日出生，中国银行皇姑支行所长，住（略）-7-X号。
委托代理人：王琦，辽宁四洋律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：沈阳市皇姑区房产局，住所地（略）X号。
法定代表人：李某某，该局局长。
委托代理人：赵星奇，辽宁铭星律师事务所律师。
委托代理人：项某，女，X年X月X日出生，汉族，皇姑区房产局副所长，住（略）。
上诉人秦某因房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2004）沈皇民一房初字X号民事判决，于2004年11月4日向本院提出上诉。本院于2004年12月6日受理此案后，依法组成合议庭，由审判员董菁担任审判长，审判员马岩主审，代理审判员韩鹏参加评议，于2004年12月28日公开开庭审理了本案。上诉人的委托代理人朱学素，被上诉人陈某某的委托代理人王琦、被上诉人沈阳市皇姑区房产局的委托代理人赵星奇、项某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：秦某与杨玉成原系夫妻关系，于1998年11月13日离婚，离婚后秦某购买位于（略）47-X号X室房屋一处，并将该房屋借与杨玉成居住，2004年4月29日杨玉成持公证的委托书与陈某某签订房屋买卖合同一份，将本案争议房屋卖给陈某某，于2004年5月14日经第三人沈阳市皇姑区房产局审批，并为陈某某办理了相关手续，后秦某以自己未曾委托过杨玉成为其出售房屋为由找到陈某某要求腾房，双方协商未果，故秦某于2004年8月31日起诉来院。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案被告陈某某与原告前夫杨玉成签订并已实际履行的房屋买卖合同是否有效是本案原、被告及第三人争议的焦点。关于原告秦某以杨玉成没有代理权主张本案争议合同为无效合同问题。其一，根据有关法律规定，无权代理属可撤销合同，而不是无效合同，原告的主张没有法律依据。其二，被告陈某某购买房屋时因杨玉成实际占有争议房屋又有经公证的原告授权委托书，因此被告购买本案争议房屋时有理由相信杨玉成具有代理权即杨玉成的代理行为有效，亦即本案争议房屋的买卖合同为有效合同。其三，被告在房产登记部门办理交易手续时，亦未发现杨玉成没有代理权及所购买房屋存在瑕疵，根据不动产的取得需要公示、公信的原则，被告购买本案争议房屋经过房产登记部门登记且已实际取得房屋所有权证明，被告在买卖房屋过程中并无过错且已支付了房屋价款属善意购买者，对原告所受损失亦不应承担责任。本院认为根据以上三点，被告与杨玉成所签订的房屋买卖合同是被告与原告委托代理人杨玉成之间的真实意思表示是合法有效的。故对原告要求确认本案争议房屋为无效合同的诉讼请求不支持。关于原告主张自己没有委托杨玉成买卖本案争议房屋而只是将本案争议房屋借与杨玉成居住，杨玉成将本案争议房屋卖给被告陈某某，给原告造成财产损失问题。本院认为原告应向房屋原实际管理人杨玉成主张权利，要求其赔偿损失。关于原告主张要求第三人撤销买卖合同审批手续问题。本院认为原告的主张系属行政法律关系，应提起行政诉讼，故对原告这一诉讼请求本院不予支持。原审法院判决如下：一、被告陈某某与原告前夫杨玉成签订的房屋（（略）47-X号X室）买卖合同为有效合同。二、驳回原告其他诉讼请求。诉讼费7,300元，由原告承担。
宣判后，上诉人不服一审法院判决，向本院提起上诉称：本案诉争房屋的买卖，通过原审已查明是2004年4月29日，杨玉成持两份伪造的公证授权委托书与被上诉人陈某某签订房屋买卖合同。并于2004年5月14日经第三人审批办理了相关手续。证据表明本案争议的房屋杨玉成没有处分权，权利人为上诉人，嗣后也没有追认。本案上诉人作为被代理人已明确的表示拒绝追认杨玉成与被上诉人陈某某签订的房屋买卖合同的效力。综上，请求二审人民法院以事实为依据，以法律为准绳，公正裁决，改判被上诉人陈某某与杨玉成签订的房屋买卖合同为无效合同。
被上诉人陈某某、沈阳市皇姑区房产局答辩称：同意一审法院判决，请求维持原判。
经本院审理查明的事实与原审法院认定的事实基本一致，并无差异。
上述事实，有房屋买卖合同、房地产转让申请审批书、房产证、契税证、收款收条、开庭笔录等证据，经开庭质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，被上诉人陈某某与上诉人前夫杨玉成之间签订的房屋买卖合同，由于杨玉成持有经公证部门公证的上诉人秦某的授权委托书，该诉争房屋又归杨玉成占有使用，被上诉人陈某某在尽到注意义务后，支付了购买诉争房屋的对价，经房产部门登记过户已实际取得该诉争房屋的所有权。据此，被上诉人陈某某对杨玉成代理上诉人秦某出卖房屋的民事行为，应属有理由相信，并且具备民法中关于物权善意取得的法律特征。上述房屋买卖合同应确认有效。对于上诉人提出杨玉成出卖诉争房屋属无权代理，应确认本案买卖合同无效的上诉理由，与法无据，本院不予支持。原审法院对于上诉人秦某所遭受的财产损失问题以及上诉人秦某要求撤销被上诉人沈阳市皇姑区房产局的房屋买卖审批手续问题的认定，并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项某规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7,300元，由上诉人秦某承担。
本判决为终审判决。
审判长董菁
审判员马岩
代理审判员韩鹏
二00五年一月十日
书记员孝剑波
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项：原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决。
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