辽宁省沈阳市中级人民法院
民事判决书
[2007]沈民二房终字第X号
上诉人（原审被告、反诉原告）：金某，女，1963年1o月8日出生，汉族，系沈阳金某商贸开发区双盛园美食城业主。住所（略）。
上诉人（原审被告、反诉原告）：大连双盛园餐饮有限公司，住所地大连市中山区X街X号。
法定代表人：黄某乙，系公司董事长。
上诉人（原审被告、反诉原告）：大连双盛园饭店鞍山路分店，住所地大连市沙河口区X路X号。
法定代表人金某，该饭店负责人。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：沈阳盛和房地产开发有限公司，住所地：沈阳市沈河区X路X号。
法定代表人：王某某，系该公司董事长。
原告(反诉被告)沈阳盛和房地产开发有限公司与被告(反诉原告)金某、大连双盛园餐饮有限公司(以下简称双盛园公司)、被告大连双盛园饭店鞍山路分店(以下简称双盛园鞍山路店)房屋租赁合同纠纷一案。本院于2006年9月16日受理后，依法组成合议庭，于2006年11月9日公开开庭进行了审理，原告沈阳盛和房地产开发有限公司委托代理人王某莹，被告金某及其委托代理人刘绛、南志辉，被告大连双盛园公司，被告双盛园鞍山路店委托代理人刘绛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈阳盛和房地产开发有限公司诉称，2005年6月11日，原告与三被告签订了《沈阳“嘉兴国际大厦”公建房屋租赁合同》》(以下简称租赁合同)。双方在租赁合同中约定：原告将位于沈阳市沈河区X路X号的“嘉兴国际大厦”一层7o0.32平方米，二层1826．54平方米，共计2526．86平方米的房屋租赁给被告使用；租金某年x．00元，分2次支付；被告在2005年l1月1日开业前一个月，向原告支付第一年全部租金某50％即76万元，开业后三个月即2O…O6年2同1曰支付余下的50％即76万元：合同签订后，若原告的原因不能完成装修任务，租赁期限得以顺延。被告于2006年1月19日开业，原告依合同约定将租金某延两个月(x年4月19日)，被告应支付下半年租金。被告除缴纳了下半年的租金105-G以外，其余租金某未支付。虽经多次催要，仍欠66万元未付。经多次协商未果，原告诉至法院，请求法院判决被告支付原告租金6655-元，违约金x元，并解除双方的租赁合同，被告承担本案诉讼费用。
被告金某辩称：一、原告违约在先。1、原告未按合同约定时间完成酒店装修，交付酒店，使酒店不能如期具备开业。原告实际交付时间为2006年1月14日，比合同约定的交付时间晚3个月。按合同约定：酒店的装修、附属设施的提供都由原告负责，建筑物应符合消防和环保的验收标准；原告应在2005年10月1O日前完成装修工程，并应在1o月30日前使酒店具备开业条件。但至2006年1月初，包括消防合格证等有关手续仍没有办下来，在证件不全的条件下，被告不可能接受酒店。原告再三请求，并于2006年1月6日向被告出具保证，被告才接收酒店，被告向物业公司交付1万物业费之后，物业公司于1月14日将酒店钥匙交付被告，酒店于同月19日开业。原告未能举证证明其在10月份将房屋交付被告。原告提供的被告缴纳的水费票据是被告为准备酒店开业提前购买的，从票据上记载的指针数可以看出上、下月指针没有变化，则说明被告是没有使用水的。原告提供的有被告雇员张冰签字的验收文件，真实性有异议，且张冰未得到被告授权在如此重大事情上与原告签订验收合同。他只负责酒店招聘服务员工作。2、原告交付的酒店不符合约定。交付时不具备开业条件。原告给被告出具的保证，可以证明消防、环保手续是应该由原告办理，但当时仍未办下来。按照环保法的规定，建设项目中的环保设施必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用。消防工程是大厦整体工程的一部分，不仅是一、二楼酒店的消防工程，手续当然不应由被告办理。另外原告提供的设施不符合约定。按合同第1o条约定，厨房设施及酒店的桌、椅、电视机等由原告负责提供。在开业前，被告曾发现原告没有完全提供，以传真的形式向原告要求。虽然合同未对物品的明细作出约定，但从合同目的上可以看出该义务履行的标准，而原告未能全面履行，被告不得不自行购买短缺物品7两,-t4-足酒店正常的需要。双方在违约责任条款中虽约定为是应交付土建工程，但从整个合同来看，此处应理解为装修完的工程，因为合同第6条规定了原告负责装修，并约定装修完工时间，合同第11条规定被告只负责营业手续，其他全部由原告负责。因此，该条款应理解为原告交付约定的装修工程。另外原告至今未给被告开具发票，仅此事由被告也有权拒付。二、被告拖欠原告租金某实，但不构成违约，更不应承担违约责任。因原告违约在先给被告造成巨大经济损失。包括员工工资支出、添置物品，提前缴纳各种税费和罚款和酒店延期开业的利润损失。原告应先赔偿给被告造成的经济损失。另外，被告有权要求原告就其违约行为向被告支付违约金。在原告未履行上述先给付义务的情况下，被告不履行给付租金某义务，是被告行使法定的先履行抗辩权，不构成违约，更不应承担违约责任。故被告的拒付的行为，不构成违约，不符合合同解除条件，租赁合同应予继续履行。请求法院判决驳回原告的诉讼请求。
被告大连双盛园餐饮有限公司答辩意见与被告金某同。
被告大连双盛园饭店鞍山路分店答辩意见与被告金某同.
反诉原告金某诉称，2005年6月11日，反诉被告与大连嘉兴房地产开发有限公司作为出租方与三反诉人签订了《沈阳“嘉兴国际大厦’’公建房租赁合同》。在履行合同的过程中，出租方有反诉原告于辨称中陈述的违约行为。依合同第19条“违约责任"的约定:“甲方(反诉被告)的违约行为包括未按时交付土建工程，双方在如正式开业前违反上述条款、按抵押金某倍赔偿,守约方有权解除合同；违约方除支正式开业后，违反上诉条款剩余全部租金某额20％的违约补偿金某，守约方偿有权接触合同。违约金某于违约之日起30日内支付。”则反诉被告应赔偿反诉原告开业前违约金505丁元。开业后违约补偿金136．85F元。折抵反诉原告应支付的下半年租金66万元，共计117．8万元，并且反诉被告给承租方造成的其他损失包括员工工资、住宿、设施设备等费用共计5oZ万元，也应予以补偿.
反诉原告大连双盛园餐饮有限公司反诉意见与反诉原告金某同。
反诉原告大连双盛园饭店鞍山路分店反诉意见与反诉原告金某同。
反诉被告沈阳盛和房地产开发有限公司辩称，一、原、被告双方签订租赁合同是双方的真实意思表示，内容合法，应当得到法律支持和保护。合同签订后反诉被告按照合同的约定履行了合同义务，反诉原告却迟迟不能如期交付首批房屋租金。直至2oo5年11月8日才将理应在1o月1日前交付的租金某付反诉被告，反诉原告的这一违约行为必然导致反诉被告因资金某到位而影响装修及其他工程的完成及验收。即便如此反诉被告还是尽最大所能保障反诉原告能够尽快使用房屋。反诉原告于十月下旬就开始交付房屋的水费就能证明其已经开始使用租赁房屋的事实。反诉被告完全可以因为反诉被告的迟廷交付租金某行为向反诉原告主张违约责任，但是反诉被告考虑到此前双方的合作关系，并没有因反诉原告的这一违约行为要求支付违约金，并且反诉被告在本诉中提出的给付租金某主张也是从2006年1月19日反诉原告正式开业之曰起计算的。反诉被告不仅放弃了向反诉原告主张违约金某权利，也放弃了向反诉原告主张2006年1月19目前使用房屋的租金某权利，为合同的履行已作出让步。
二、在反诉被告付出了400多万元的装修费用却长时间无法
回收成本的情况下，反诉原告迟迟不付租金，并且反诉要求反诉被告在无偿将精装修的房屋交付其使用的情况下，还需向其支付高额“赔偿金”，实属违背法律的规定和公平原则。更无任何法律依据。反诉原告反诉主张理由不充分，双方并无约定。双方签订的房屋租赁合同中，对违约责任的约定为第19条，共四款，这里并不包括装修、消防、环保等被告主张的违约的事由。关于违约责任各款中土建工程交付一项，嘉兴国际大厦的土建工程已经早在2005年7月15日就已经完工，土建工程是装修工程的前提与基础，因此土建工程必须在装修工程进行前结束，否则装修工程将无从开展。因此，反诉被告在此项上并不违约，反诉原告的反诉主张从根本上没有事实和法律依据。由于反诉原告未如期交付租金，致使反诉被告资金某能完全到位，最终导致装修延期，和消防验收延迟。反诉被告顺延租期是为弥补反诉原告损失。此外，双方在合同第11条约定，酒店的全部营业手续均由反诉原告办理。因此手续未及时办结的责任自然应当由反诉原告自行负担。应驳回反诉请求。
经审理查明，2005年6月“日，原告与大连嘉兴房地产开发有限公司(以下简称嘉兴公司)作为出租人，被告双盛园公司作为承租人签订一份租赁合同，出租人将沈阳“嘉兴国际大厦’’一层、二层公建房租赁给承租人。双方在合同中约定：“1、甲方(出租入)将位于沈阳市沈河区X路X号的‘嘉兴国际大厦’一层700．32平方米，二层1826．54平方米，共计2526．86平方米)的公建房屋租赁给乙方(承租人)使用。2、租期自2005年11月1日至2010年1O月3o日止，2005年11月1日为乙方新注册酒店的正式营业之日。3、乙方应在合同签订同时，向甲方交付承租押金5o万元，合同期满后返还。4、租金某年租金152万元整。5、租金某款方式为每年分二次支付，第一次在2005年11月1日开业前一个月，乙方向甲方支付第一年的全部租金5o％即76万元。开业三个月即2006年2月1日前支付余下的50％即76万元，以后在合同期内每年在1o月1日前支付下半年全部租金5o％即76万元，合同期内每年4月30日(前)付清另外5O％即76万元。6、甲方一次性负责房间、走廊、楼梯、卫生间、厨房的装修及设备等费用。建筑物应符合消防和环保验收标准。设备购置数量(同合同附表)。7、装修图纸及设计要求在原设计基础上由乙方提供修改意见，乙方应于合同签订之日向甲方提供并由双方签字确认，甲方应及时组织装修施工。为保证工程质量，乙方可派人员现场监督，检查、指导。甲乙双方在2005年1o月31目前使饭店具备开业条件。8、甲方应在2005年1O月1O目前完成装修工程，三日内经双方验收合格，交付乙方使用。……1O、酒店内所需桌、椅、板凳、电视机厨房设备由甲方提供，归甲方所有，乙方负责使用、维护、保养。11、乙方在租赁大厦内投资预开业的酒店名称暂定为‘大连双盛园海鲜美食城餐饮有限公司’其他全部营业手续均由乙方负责办理，甲方可予以积极协助。若乙方未能在开业之前办结有关营业手续而影响正式营业的，租赁期限不予顺延。同时，酒店注册成立后，本合同全部条款对其完全有效，由其承担全部权利和义务，本合同乙方主体应作相应变更。12、若因甲方的原因不能按时完成装修任务的，租赁期得以顺延。……19、违约责任：甲方未按时交付土建工程的，甲方主体工程出现重大问题并未及时整改维修的，乙方逾期交付租金某，乙方擅自转租房屋给他人使用(包括部分转租)，故意损坏装修设施和设备或严重违反大厦管理合同规定的。(如)双方在正式开业前已违反上述条款，按照抵押金某倍赔约方有权解除合同.正式开业后，违反上述条款违约方除支付剩余租金某额2O％的违约补偿金某，守约方有权解除合同，违约金某于违约之日起30日内支付……"合同签字盖章中的承租人除被告双盛园外，被告双盛园鞍山分店也签字盖章。合同签订后，被告于订立合同时按约定交付原告50万元抵押金。于11月8日交付约定的半年租金76万元。被告双盛园公司作为建设单位于2005年9月2O日向沈阳市沈河区环保局提出对“沈阳金某商贸开发区双盛园海鲜美食城”环境餐饮娱乐服务业建设项目，环境保护“三同时’’申请，20O5年11月3日，沈阳市沈河区环保局同意试经营三个月。2006年1月11日，经工商部门注册，租赁物内经营企业名称为“沈阳金某商贸开发区双盛园海鲜美食城’’，企业类型为个体工商户，经营者为被告金某。被告于2006年1月l9日正式营业后于同年2月5日向原告交付租金107／元，此后未再付款。原告为索要其余租金某2o06年9月起诉来院。原告起诉后，于2oo7年1月15日提出撤回要求解除合同的诉讼请求。
本案在审理过程中经查，诉争租赁物系原告投资由沈阳和鑫房地产开发公司建设的嘉兴国际大厦工程中的一部分，该工程于2005年1o月30日全部竣工验收。2006年2月28日，城市规划部门出具了该工程的竣工规划验收合格证。该证载明“此证为建设工程规划验收后，城市规划部门出具的认可性法律凭证"。2006年1月20日，沈阳市消防局认定该工程在消防方面己具备使用条件。2OO6年4月14日，环境行政主管部门认为该工程符合条件，同意对该项目预验收。2005年11月3日，原告将双方合同中第6条，第10条约定的设施交付被告，被告雇佣的经营人员张冰对原告交付的物品进行验收。诉争合同中另一出租方在原告起诉后向本院表示将其债权转让给原告。
上述事实，有双方当事人陈述，原、被告签订的租赁合同，工商部门的个体工商户档案，沈阳市环境保护局环保审批档案，嘉兴国际大厦工程竣工验收单和建设工程竣工规划验收合格证，沈阳市消防局消防验收意见书，沈阳市环境保护局建设项目试运行申请批复等证据经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证
本院认为，原、被告订立的租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定内容履行各自义务。承租人在占有使用租赁物后，若无因第三人主张权利和租赁物毁损灭失等原因而影响使用、收益，应负支付约定租金某义务。因被告仅给付了租期第一年下半年租金某的10．5-元，尚欠667／元，被告作为承租人并未提供证据证明其在该租赁期内有上述少付或不付租金某由存在，故原告要求其给付此期间拖欠租金某请求，应予支持。关于被告辩称及反诉中主张的原告因迟延交付租赁物及交付租赁物不符合约定而应支付违约金某赔偿被告，被告行使先履行抗辩权，故有权拒付租金某问题。先履行抗辩权产生的条件应是当事人互负债务，且有先后履行顺序。而“互负债务’’应理解为基于双务合同产生的相互依存的债务。被告租金某务的产生是基于在争议期内行使了使用原告租赁物的权利，并非产生于违约金某权。因此被告主张的违约金某权不是行使先履行抗辩权的条件。关于被告主张的原告交付标的物不符合约定，因被告已对标的物接收使用，并对约定动产也接收，应视为验收合格，虽被告否认其验收人员的代理权，但原告有理由相信其有代理权。故对被告该项主张不予支持。关于被告反诉主张合同第19条中原告的违约责任包括未按时交付“土建工程’’是指未按时交付装修工程，原告于2006年1月交付装修工程违反约定期限，应按该第19条承担支付一倍抵押金某违约责任的问题。对合同第19条中土建工程的理解，双方存在争议，应当按照合同使用的词句，合同条款，合同目的，交易习惯及诚实信用原则确定该条款真实意思。在诉争合同中既有“装修工程"词句，又有“土建工程"词句，因此此二词句按照双方订立合同时的意思不为相互代替，应为不同含义。合同中第12条规定若因原告原因不完成装修任务，租期顺延。该条款已明确了原告迟延履行装修义务的责任。在建设领域，“土建工程”按照通常理解应为建筑物的主体工程，而装修则是在主体工程单元空间表面进行装饰及门窗安装。双方订立合同时，整个大厦主体工程仍未完工，因此双方必然存在着对土建工程完成的期待和在土建工程完成后装修工程完成期待。因此，合同第19条的土建工程并非指装修工程，原告迟延交付装修工程并不适用该条款约定的违约责任，对被告主张的要求原告赔偿5OZ元的请求不予支持。关于被告主张的原告交付租赁物不合格造成其他损失问题。有关设施、设备等动产，因被告已验收，故应视为合格。有关部门于2006年2月28日为该工程颁发的验收合格证，属出租人履行租赁物质量担保的证明，应视为原告交付的租赁物合格。虽然合格证于交付租赁物后颁发，但审批部门是对申请时建筑物状态进行审查，而工程是竣工后即提出申请,合格证能够证明交付时标的物合格。关于建筑物的环保，消防等审批通过日期也在交付后，同理，该审批也是对申请时建筑物状态的认可，这些项目的审批证明力能追溯至交付时。因此原告交付的标的物符合合同约定。对反诉原告的该项主张，不予支持。被告延迟交付租金某约定应支付拖欠额的2O％的违约金。原告迟廷交付租赁物，因合同未作约定，应按被告的实际损失赔偿。被告反诉称其损失包括利润、人员开资等。因合同中约定原告装修时被告派人现场监督、检查、指导，故被告应对原告装修义务的履行十分清楚，对该义务的迟延也充分了解，在已知原告无法按时履行的情况下，被告应积极避免损失扩大，因此在2005年11月1日至2006年1月19日期间被告合理的雇佣人员工资支出应少于开业后从业人员开资，根据被告报工商部门备案的人员与被告提供工资表中人员相对照，此期间这些人员工资共计x。而其他损失属于可避免损失，不应计入。另外，原告因其迟延，还应承担被告利息损失，应按被告已付款项的同期贷款利率赔偿损失。被告双盛园公司和双盛园鞍山路店为合同中共同承租人，应承担连带责任。金某为实际占有人，但原、被告未变更合同主体，故租赁权未转让，金某仅为合同中约定有权使用租赁物的第三人，不是原告的债务人。依照《中华人民共和国合同法》第五条，第六条，第六十条，第六十七条，第六十四条，第一百二十九条，第二百一十二条，第二百二十七条，第二百二十八条，第二百三十一条，第一十三条，第一百一十四条，第一百二十四条之规定，判决如下：
一、大连双盛园餐饮有限公司于本判决生效后三日内给付沈阳盛和房地产开发有限公司房屋租金66万元；
二、大连双盛园餐饮有限公司于本判决生效后三日内给付沈阳盛和房地产开发有限公司赔偿违约金x元；三、大连双盛园饭店鞍山路分店对本判决第一、二项义务承担连带责任；
四、沈阳盛和房地产开发有限公司于本判决生效后三日内赔偿大连双盛园餐饮有限公司、大连双盛园饭店鞍山路分店利息损失x元；(按年利率5．58％，本金126而；，共两个月，5o万元一个月计算)
五、沈阳盛和房地产开发有限公司于本判决生效后三日内赔偿大连双盛园餐饮有限公司工资损失x元；
六、驳回原、被告其他请求。
诉讼费x，由大连双盛园餐饮有限公司负担；反诉费,x；，由大连双盛园餐饮有限公司负担x元，沈阳盛和房地产开发有限公司负担51oG。
鄂某荣，女，X年X月X日出生，汉族，住沈阳市铁西区X街六段二里46-X号。
委托代理人:张雅君，系辽宁鼎泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:鄂某某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）-1-3。
上诉人鄂某荣因与被上诉人鄂某某财产权属纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院[2006]沈铁西民二房初字第X号民事判决，向本院提出上诉，本院于2007年4月2日立案后依法组成由审判员吕丽担任审判长并主审，审判员王某福、代理审判员那卓参加评议的合议庭，公开审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，原、被告系姐妹关系。被告于2004年3月8日以买卖形式从其母王某芳处购得争议房屋，并于2004年3月16日取得该房屋的权属证明，原告以请求撤销沈阳市房产局为本案被告作出的产权登记调查审批行为请求在本院进行的诉讼，本院通过审理做出(2005)铁沈铁西行初字第12O号行政裁定书“裁定驳回原告鄂某荣的起诉”。原告上诉，沈阳市中级人民法院做出[2006]沈行终字第X号行政裁定书，维持原裁定，综上可知本案被告已合法取得该房屋所有权。鄂某荣于2006年6月15日诉讼至铁西区人民法院。
又查明，2006年5月9日本案被告已将该房屋出售给案外人张玲。
上述事实，有一审卷宗，双方当事人陈述，户口簿、公有直管住宅租赁证、出售公有住房协议书、沈阳市房地产转让合同、沈阳市私有房屋产权登记申请表、沈阳市私有房屋产权登记调查审批表、(2005)沈铁西行初字第12O号行政裁定书、[2006]沈行终字第X号行政裁定书、(2005)沈铁西行初字第X号行政裁定书等证据，经双方当事人质证，本院予以认定。
原审法院认为，原告的诉讼请求是要求确认其对沈阳市铁西区X街X栋X室有居住权。该诉权的根本是原告是否是该房屋的共有人，庭审已查明，争议房屋系被告母亲已买卖形式出售给被告，该转让行为合法，且本案被告又以合法形式出售给案外人，原告要求对该房屋享有居住权的诉讼请求已不能实现。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条的规定，原审法院判决，驳回原告鄂某某的诉讼请求。案件受理费1OO元，由原告负担。
宣判后，上诉人鄂某荣不服，向本院提起上诉称：一审法院判决认定事实错误，适用法律错误。诉争房是回迁取得的公有房屋，后以其母王某芳名义房改买下产权，其拥有使用居住权。请求撤销一审判决，确认其房产居住使用权。
被上诉人鄂某鹃辩称；同意一审判决。
本院经审理查明的事实与原审认定事实一致。
本院认为，上诉人的诉讼请求是确认其对诉争房拥有居住使用权，虽因诉争房是回迁取得，回迁时上诉人对诉争房确有居住使用权，但因后期上诉人鄂某荣未在该房居住，且其母王某芳参加房改买下房屋取得房屋所有权后转让出卖，即已将鄂某荣原有的居住使用权一并处置，以买卖形式合法转让给鄂某某，且鄂某某又将该房屋出售给案外人张玲。上诉人主张的确认房屋居住使用权因房屋所有权的合法转让已不复存在。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人鄂某荣负担。
本判决为终审判决。
审判长吕丽
审判员王某福
代理审判员那卓
二OO七年四月二日
书记员于斌
本判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
