上诉人（原审被告）:刘某，女，X年X月X日出生，汉族，沈阳市和平区龙华府肥牛酒楼业主。住址：沈阳市和平区X街X-X号25-4。
委托代理人：李盾，辽宁四洋律师事务所律师。
委托代理人：王忠原，辽宁四洋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：沈阳市和平区机关事务管理局。住所地：沈阳市和平区X路X号。
法定代表人：于某某，该局局长。
委托代理人：姜春光，辽宁东来律师事务所律师。
上诉人刘某因与被上诉人沈阳市和平区机关事务管理局（以下简称为机关管理局）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院[2006]和民房初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2007年2月7日受理后，依法组成由审判员曹桂岩担任审判长并主审、才玉莹、王大鹏参加的合议庭，于2007年3月28日公开开庭进行了审理。上诉人刘某的委托代理人王忠原，被上诉人机关管理局的委托代理人姜春光到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审判决查明：座落于某阳市和平区X街X号X层房屋（建筑面积4,000平方米、庭院面积3,514平方米）为中共沈阳市和平区委员会自管房产，授权机关管理局经营和管理。2004年9月30日，机关管理局与刘某签订《房屋租赁协议》，约定由机关管理局（甲方）将该房屋出租给刘某（乙方）用于某饮经营使用，租期为5年（自2004年8月1日起至2009年7月30日止），年租金为120万元，交付方式为半年上打租，即每年度的8月1日和2月1日为该房屋租金交付期；同时该协议第9条还约定，本合同签订后甲乙双方不得违约，任何一方违约，另一方有权终止协议，并由违约方赔偿由此而引起的经济损失。协议签订后，机关管理局如约向刘某交付了该房屋供刘某先后经营沈阳市和平区鑫华府肥牛酒楼、沈阳市和平区龙华府肥牛酒楼至今。按协议约定，截止至2006年8月31日，刘某应向机关管理局交纳房屋租金250万元，而实际只支付了1,638,556元，尚欠房屋租金861,444元。
原审判决另查明：刘某在经营期间，因该房屋X楼部分房间存在渗漏现象，于2006年9月11日委托辽宁诚信公证处对该房屋X楼的现场状态进行了证据保全公证，并在未征得机关管理局同意的情况下，对该房屋的整体屋顶进行了维修。机关管理局因此分别于2006年9月11日、12日向刘某下达了二份解除房屋租赁协议的通知，二份通知已到达刘某。
2006年9月13日，机关管理局向原审法院起诉，要求：1、解除双方签订的《房屋租赁协议》；2、刘某给付房屋租金861,444元；3、刘某对拆改的租赁房屋恢复原状。
原审判决认为：双方签订的《房屋租赁协议》系当事人真实的意思表示，合法有效，双方均应自觉履行。现刘某延迟履行给付房屋租金的义务，致使机关管理局不能实现合同目的，系违约行为，应承担违约责任，故对机关管理局提出的第1、2项诉讼请求，予以支持。机关管理局作为出租人，未对租赁房屋积极履行维修义务，刘某虽未经机关管理局同意，对租赁房屋的整体屋顶进行了维修，但并未改变房屋的主体结构和使用功能，且现已维修完毕，故对机关管理局提出的第3项诉讼请求，不予支持。上述维修费用应由机关管理局负担，故对刘某提出的要求机关管理局承担上述维修费用的抗辩，予以支持，但因机关管理局未对此提出反诉请求，本案不予审理，刘某可另案告诉。据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第93条第2款、第94条第1款第（4）项、第97条、第107条的规定，判决：1、解除机关管理局与刘某于2004年9月30日签订的《房屋租赁协议》；2、刘某于某判决生效后10日内给付机关管理局房屋租金861,444元；3、驳回双方其他诉讼请求。案件受理费13,624元，由刘某负担。
宣判后，上诉人刘某不服，提起上诉，请求改判“合同继续履行、机关管理局免除刘某尚欠的租金或延长租期、机关管理局承担房屋维修费用249,788元并且免除维修期间的租金或者相应延长租期”。主要理由是：刘某迟延履行给付房屋租金的行为并不是违约行为，而是法律赋予的权利。1、刘某租赁的房屋屋顶由于某久失修而漏雨导致整个X楼一直处于某法使用的状态。因此，机关管理局未能保持租赁物符合约定的用途，已经违反了其作为出租人的基本义务，在此期间应当相应减免租金或延长租期；2、由于某关管理局未履行对租赁物的维修义务，导致屋顶一直漏雨，严重影响了刘某正常经营，在多次与机关管理局协商未果的情况下，刘某不得不自行维修。因此，机关管理局应当承担维修费用，并且应当扣除维修期间的租金或延长租期；3、机关管理局在未征求刘某意见的情况下，多次将租赁房屋座落的宗地挂牌交易，已属违约。一旦该宗地挂牌交易成功，将导致机关管理局丧失履约能力，本案租赁合同可能无法履行。因此，刘某有理由中止或者迟延履行己方的义务。
被上诉人机关管理局未提交书面答辩意见，其在庭审中辩称：机关管理局接受一审法院的判决，刘某的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。刘某按照双方签订的合同没有及时给付租金是事实，刘某自己擅自拆改房屋结构也是事实，致使房屋露天超过一般意义的维修，费用应当由刘某自己承担。刘某请求免除租金没有法定理由，刘某迟延给付租金导致机关管理局不能实现房屋出租的目的。
本院查明的事实与原审判决查明的事实基本一致。
本院还查明：1、刘某于2006年10月中旬对争议房的屋顶维修完毕；2、刘某在本院庭审时陈述“原审判决认定的尚欠租金861,444元没有异议”。
上述事实，有当事人陈述、《房屋租赁协议》、单位自管房产产籍卡、专用收款收据存根、租赁房屋维修前照片、租赁房屋维修后照片、公证书、证人证言及通知等证据在卷佐证，这些证明材料已经当事人庭审质证，本院予以确认。
本院认为：刘某与机关管理局签订的《房屋租赁协议》是当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，亦不损害国家、集体及他人利益，故原审判决认定合法有效正确。
关于《房屋租赁协议》应否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第94条第1款第4项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。本案中，辽宁诚信公证处为本案证据保全对争议房X楼的渗漏情况作出的《公证书》能够证明该房X楼部分房间存在渗漏问题，由于某方签订的《房屋租赁协议》对房屋维修问题无约定，根据该法第220条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”的规定，维修房屋的渗漏问题属于某关管理局的法定义务，由于某关管理局未履行该项义务，刘某对其要求给付相应租金的请求可以行使抗辩权。所谓抗辩权是指对抗请求权或者否认对方权利的权利，在本案中刘某的抗辩权是指刘某对抗机关管理局要求其给付租金的请求权的权利。因刘某对机关管理局要求给付租金的请求权享有抗辩权，故本案不符合《中华人民共和国合同法》第94条第1款第4项规定的情形，因此原审以刘某迟延给付租金为由判决解除《房屋租赁协议》不妥，应予纠正。双方签订的《房屋租赁协议》因有效应继续履行。至于某关管理局在原审以刘某拆改争议房为由，要求解除合同的问题，根据该法第221条的“出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修”的规定，因争议房X楼部分房间存在渗漏问题，机关管理局未履行维修义务，刘某为了实现合同约定的餐饮使用目的，自行对争议房进行维修，刘某维修房屋并未改变房屋的主体结构和使用功能，且维修后的房屋比维修前的房屋有进一步改善，故机关管理局以刘某拆改争议房为由，要求解除合同的主张，本院不予支持。
关于某某应否给付租金的问题。虽然刘某在争议房维修前对机关管理局要求其给付租金的主张享有抗辩权，但刘某对该房的渗漏问题现已自行维修完毕，刘某不能在自行维修完毕后还以机关管理局未对房屋维修为由，对抗机关管理局要求其给付租金的主张，故刘某应给付尚欠的房屋租金。
关于某某要求机关管理局承担房屋维修费用的问题。因刘某在本案中的抗辩权属于某抗机关管理局请求权的权利，即在房屋维修前，刘某有权拒绝机关管理局要求其给付相应租金的主张，现刘某要求机关管理局承担房屋维修费用属于某求机关管理局承担反向给付义务，已不属于某抗机关管理局要求其给付相应租金
的请求权，故刘某的此项主张，不属于某辩范畴而属于某诉范畴，但刘某在本案中未提出反诉请求，因此在本案中，本院无法支持。至于某某要求免除尚欠租金或延长租期的问题，因没有法律依据，不予支持。至于某某要求免除维修期间的租金或者相应延长租期的问题，因刘某对此亦未提出反诉请求，故不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第2项、《中华人民共和国合同法》第8条、第44条第1款、第220条的规定，判决如下：
一、维持沈阳市和平区人民法院[2006]和民房初字第X号民事判决主文第2、3项；
二、撤销沈阳市和平区人民法院[2006]和民房初字第X号民事判决主文第1项；
三、驳回刘某其他上诉请求；
如刘某逾期未履行上述给付内容，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第232条规定执行。
一审案件受理费13,624元、二审案件受理费13,624元，共计27,248元，由上诉人刘某、被上诉人沈阳市和平区机关事务管理局各负担13,624元。
本判决为终审判决。
审判长曹桂岩
代理审判员王大鹏
代理审判员才玉莹
二○○七年四月二十四日
书记员刘某华
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第2项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（2）原判决适用法律错误的，依法改判；
《中华人民共和国民事诉讼法》第232条规定：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金；
《中华人民共和国合同法》第8条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；
《中华人民共和国合同法》第44条第1款规定：依法成立的合同，自成立时生效；
《中华人民共和国合同法》第220条规定：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
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