上诉人（原审被告）：沈阳来美安房产开发有限公司，住所地沈阳市浑南新区X街X号。
法定代表人：金某某，该公司董事长。
委托代理人：石某某，女，X年X月X日出生，汉族，系沈阳来美安房产开发有限公司管理部经理，现住（略）。
委托代理人：王晓轩，系辽宁同方律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李某某，女，X年X月X日出生，满族，系农民，现住（略）。
委托代理人：夏常安，系辽宁汇英律师事务所律师。
上诉人沈阳来美安房产开发有限公司与被上诉人李某某商品房买卖合同纠纷一案，不服沈阳市高新技术产业开发区人民法院[2007]沈高新法民房初字第X号民事判决，向本院提出上诉，本院于2007年3月26日受理后,依法组成由审判员吕丽担任审判长并主审，审判员王志福、代理审判员那卓参加评议的合议庭，于2007年4月9日公开开庭审理了本案,现已审理终结。
原审法院经审理查明，原、被告于2002年9月25日签订商品房买卖合同一份，原告购买被告开发的来美安新城第X幢X单元X号房，建筑面积为181.619平方米，每平方米人民币3,000元，总价款为人民币544,857元，被告于2003年6月30日将验收合格的房屋交付原告，如出卖人逾期不超过60日交付原告房屋的，按日支付房价款万分之三的违约金，合同继续履行，逾期超过60日买受人要求继续履行合同的，出卖人向买受人支付万分之五的违约金。合同签订后，原告即按约定期限交付全部房款人民币544,857元。被告收到原告交付买房款后至今未能向原告交付合同约定房屋。现原告诉至法院，请求依法判令被告继续履行商品房买卖合同，将验收合格的房屋交付原告、按合同约定给付原告违约金某民币331,000元、诉讼费由被告承担。’
李某某于2006年11月28日向一审法院提起诉称，原、被告于2002年9月25日签订商品房买卖合同一份，原告购买被告开发的来美安新城第X幢X单元X号房，建筑面积为181.619平方米，每平方米人民币3,000元，总房款为人民币544,857元，合同约定被告于2003年6月30日将验收合格的房屋交付原告，原告已给付了被告房款，几年来多次要求被告将验收合格的房屋交付给原告，但被告至今未能履行交房义务，已经构成违约，故原告诉至法院，请求依法判令被告继续履行商品房买卖合同，将验收合格的房屋交付原告、被告按合同约定给付原告违约金某民币331,000元、诉讼费由被告承担。
沈阳来美安房产开发有限公司辩称，同意继续履行商品房买卖合同，原告提出的赔偿损失在事实上没有根据，请求法院驳回原告在赔偿方面的请求。
上述事实，有双方当事人陈述、企业资料查询卡、商品房买卖合同、辽宁省沈阳市商品房专用票据、照片等证据，经质证，本院予以确认，并在卷佐证。
原审法院认为，原、被告在平等自愿基础上签订商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，其内容不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当自觉履行合同义务，否则应当承担违约责任。原告依据合同约定履行向被告支付了全部购房款的合同义务，但被告未按合同约定向原告交付验收合格的商品房，构成违约，应当承担违约责任。本院对原告要求被告继续履行商品房买卖合同并支付违约金某民币331,000元和承担诉讼费的诉讼请求予以支持。关于被告提出的原告提出的赔偿损失在事实上没有根据，请求法院驳回原告要求被告赔偿的抗辩意见，因被告所提供的照片并不能有效证明该房屋已交付原告，故本院对被告的上述抗辩不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条、第一百零七条之规定，原审法院判决：被告沈阳来美安房产开发有限公司于本判决生效后10日内，支付原告李某某违约金某民币331,000元。案件受理费人民币7,475元，由被告沈阳来美安房产开发有限公司承担。
宣判后，上诉人不服原审判决，向本院上诉称：一审法院审判程序违法；判决违约金某额过高，未予调整，请求二审法院撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人李某某答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经本院查明事实与原审法院认定的事实基本一致。
本院认为，双方当事人在平等自愿基础上签订商品房买卖合同，是真实意思表示，其内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，双方均应自觉履行合同义务，并承担责任。原告依据合同约定履行向被告支付了全部购房款的合同义务，但被告未按合同约定向原告交付验收合格的商品房，构成违约，应当承担违约责任。双方在合同中约定了违约金某担方式为日万分之五的违约金，被上诉人主张的违约金某额并未超出双方约定，被上诉人已全额支付商品房价款，其购房目的不限于出租，至于上诉人主张违约金某方约定过高应比照房屋租金某付一节，因违约金某本身既具有赔偿性和惩罚性，双方在约定违约金某对此应有明确认识。租金某是计算损失中的一种方式，并不足以表明被上诉人投资买入该房产的全部损失，其上诉主张双方合同约定的违约金某高，请求以租金某计算依据调整违约金某理由，没有充足的证据，本院不予支持。原审法院审理该案适用简易程序亦符合法律规定，结合本市房产价格大幅上涨及至今未交付房屋的情况，按双方约定的违约金某担方式判令上诉人支付33.1万违约金，适用法律并无不妥，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1,028元，由上诉人沈阳来美安房产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长吕丽
审判员王志福
代理审判员那卓
二OO七年五月十四日
书记员于斌
本判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条一款：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。
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