原告胡××。
原告杨××。
被告上海××电子时代广场有限公司。
原告胡××、杨××诉被告上海××电子时代广场有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2009年2月26日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员郭斌独任审判。因涉讼争议较大，本案于2009年3月3日即转为普通程序审理。本院依法组成合议庭，于2009年4月8日第一次公开开庭进行了审理。由于双方当事人对于涉讼房屋租金数额存在争议，本院通过上海市高级人民法院委托了估价单位对上述租金事项进行了评估。2009年12月4日，本院第二次公开开庭进行了审理。审理中，原告杨××及两原告的共同委托代理人杨××，被告上海××电子时代广场有限公司的委托代理人张××、刘××到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡××、杨××诉称，原、被告曾于2002年10月7日签订《委托出租合同》，约定原告将本市长宁区××路××号×层001、002商铺委托被告出租，期限五年。合同签订后，被告拆除了商铺，将商铺所在的建筑物内部格局进行了彻底改变。合同约定的期限到期后，经原告多次交涉，虽被告按照原约定的数额向两原告支付了截至2008年10月7日的租金，但被告始终未将涉讼商铺归还原告。两原告认为，原、被告双方签订的是租赁合同；在原有合同期限届满后，被告应当履行租赁合同的附随义务，将商铺恢复原状后交还给两原告，并承担占用期间的房屋使用费。故两原告提起诉讼，要求判令被告腾空并将本市长宁区××路××号×层001、002商铺恢复原状后归还给两原告；要求判令被告按照每月人民币4,230元的标准，向两原告支付自2008年10月8日起，至实际归还涉讼商铺之日止的使用费。
被告上海××电子时代广场有限公司辩称，两原告只是委托被告出租房屋，被告是代收租金。两原告在签订《委托出租合同》时也同意被告对商铺的格局重新进行调整，被告并非私自某除涉讼商铺。涉讼商铺所在建筑物一直是整体出租，商铺均打通或者拆除了，不可能单独恢复两原告的商铺。被告愿意按照原合同约定的数额向两原告支付截至2009年11月底的租金或者使用费；2009年12月1日之后，涉及两原告商铺的区域已经整体出租，被告愿意按照对外出租的价格即每日每平方米建筑面积1.80元向两原告支付租金或使用费。被告认为，被告只是代收租金，在收到实际承租人交付的租金后，愿意将租金转交给两原告，但不同意两原告的诉讼请求。
经审理查明，2003年2月24日，本市长宁区××路××号×层001、X室房屋的权属经核准登记为原告胡××、杨××共同共有。上述X室房屋登记的建筑面积为25.26平方米，X室房屋登记的建筑面积为21.96平方米，房屋类型均为商场。
2002年10月7日，两原告委托杨××（即本案两原告的委托代理人）与被告签订《委托出租合同》。该合同约定：原告委托被告代为出租涉讼的001、X室房屋，并授权被告以被告自某的名义对外签订租赁合同，期限暂定五年；双方确认被告代为出租的月租金不应低于1,086元，自某商铺实际出租之日起，将征收5％的租金税金；租金每年递x%；双方签字盖章之日起合同生效。签约后，双方开始履行上述合同，被告通过转账方式按月将税后租金转入原告指定的账户。被告通过上述方式向原告支付了合同约定期限内的租金，并一直支付了截至2008年10月7日的租金。
另查，包括涉讼的本市长宁区××路××号×层001、X室在内的诸多商铺已被拆除，建筑物大楼内的空间由被告整体出租。
被告自某，2009年12月起，涉及两原告商铺的区域已按照每日每平方米建筑面积1.80元的价格对外出租；同类被拆除商铺的业主中，x%左右与被告续签了委托出租的合同。
审理中，本院通过上海市高级人民法院委托了上海××房地产估价有限公司对涉讼房屋的市场租金进行估价。2009年11月18日，估价单位出具了《房地产估价报告》。该报告所载估价结果为：“通过综合评估，上海市长宁区××路××号×层001、X室房地产（房屋总建筑面积：47.22平方米），在估价基准日2009年5月25日的租金单价为每天每平方米人民币贰元叁角肆分（RMB：2.34元/平方米·天）。（三层的平均租金单价为每天每平方米人民币贰元贰角壹分RMB:2.21元/平方米·天）”。
上述事实，有《上海市房地产登记册》、《委托出租合同》、《房地产估价报告》以及双方当事人的陈述等证据为证。上述证据经庭审审核无误。
由于双方当事人各执己见，致使本案调解不成。
本院认为，原、被告签订的《委托出租合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。根据合同约定的内容，包括原告同意被告转租，以及被告以自某的名义出租××电子时代广场商铺并以自某的名义进行诉讼，实际长期按月向原告支付租金的事实，应认定原、被告基于上述《委托出租合同》所建立的是租赁合同法律关系。上述合同约定的期限届满后，两原告并未与被告续签新的合同，在正常情况下，被告应当将涉讼商铺恢复原状后交还给两原告。两原告可以基于租赁合同终止后承租人负有的法定义务要求被告返还租赁物。但由于涉讼商铺所在的建筑物多年以来一直处于整体出租的状态，原有商铺的格局已经被拆除；虽然被告自x%的业主已经与其签订了新合同的比例尚无直接证据证明，而确有部分业主和被告签订了新的合同，上述建筑物也仍处于整体出租的状态；因此，两原告的商铺在现有条件下，客观上难以恢复原状。原合同期限届满后，两原告即要求被告返还涉讼房屋，被告则要求续签，表明两原告已经提出了异议，不能认定构成了不定期的租赁合同关系。被告不能履行返还租赁物的义务，属于违约行为，但此义务在现有事实条件下难以履行，故原告要求被告恢复涉讼商铺原状并归还该商铺的诉讼请求，本院难以支持。由于涉讼商铺由被告出租，原告不能收回商铺客观上存在利益的损失，被告应当支付合理的使用费。关于使用费的具体数额和支付条件，双方当事人存在较大争议，本院予以综合评判。根据原《委托出租合同》的约定，被告可以改变商铺的格局，但在原定期限届满后，双方未能续签新的合同，被告有义务将商铺恢复原状后交还两原告，但在客观上不能交付的情况下，被告应当自某定期限届满后即开始向两原告支付房屋使用费，而非被告提出的以实际出租并收到承租人支付的租金作为支付使用费的前提条件；另一方面，即使单独恢复涉讼商铺的条件可以成就，由于商铺所在的建筑物格局已经发生了重大变化，在周边其他商铺未恢复原状的情况下，涉讼商铺的收益情况也不能完全按照原来的位置、格局进行确定，因此应采纳《房地产估价报告》中三层的平均租金单价作为确定涉讼商铺使用费的计算标准。估价结果在技术上存在有效期，但为避免增加当事人讼累和减少相应的诉讼成本，本院综合上述事由确定，被告应当自2007年10月8日起，按三层的平均租金单价每天每平方米人民币2.21元向两原告支付使用费。两原告向被告主张2008年10月8日之后的房屋使用费并无不妥。此前的合同履行过程中，被告均代扣租金数额5％的税金，原告对此未提出实质性的异议，但原租赁合同关系因租期届满已经终止，双方目前已无租赁合同关系，两原告可收取的是房屋使用费，相关收益应属何种税目，纳税的具体税率为何，并非双方当事人可以自某约定的范畴，故被告不应代扣使用费的税金，而两原告则应根据税收方面的法律规定自某向税务机关申报纳税。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、第一百一十条第（一）项和第（二）项、第一百二十二条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告上海××电子时代广场有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告胡××、杨××支付本市长宁区××路××号×层X室、X室房屋自2008年10月8日至2010年1月7日的使用费人民币47,691元，并以每日每平方米人民币2.21元为标准，按月向原告胡××、杨××支付上述房屋（建筑面积47.22平方米）自2010年1月8日起的房屋使用费；
二、驳回原告胡××、杨××的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
估价费人民币2,000元，由被告上海××电子时代广场有限公司负担。
案件受理费人民币130元，由被告上海××电子时代广场有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判长朱爱东
审判员郭斌
代理审判员杨耀丰
书记员屠晓婷
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