上诉人（原审被告）谭某某，男，19xx年xx月xx日出生，汉族，居民，住（略）。
被上诉人（原审原告）欧某某，女，19xx年xx月xx日出生，汉族，居民，住（略）。
上诉人谭某某因与欧某某房屋租赁合同纠纷一案，不服浏阳市法院（2010）浏民初字第xxxx号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审查明，欧某某、谭某某于2008年3月4日签订了《房屋租赁协议》，协议约定，谭某某自愿将自有房屋一层和地坪出租给欧某某，由欧某某经营出租钢管架、扣件、机械设备等业务，租赁时间五年（自2008年6月1日至2013年6月1日止），年租金为5800元，每年到期前十天付清来年租金。谭某某应安装好门窗、水、电、提供厨、厕、路、坪（应硬化），三通一坪。协议签订后，欧某某2008年5月21日开始正式使用谭某某的房屋，并支付了从2008年5月21日到2011年5月21日的租金。双方又于2010年5月11日签订了一份《补充协议》，该协议约定，谭某某收取欧某某场地维修收押金一万元，如在租赁期内欧某某有损坏现象要求按原样维修好，维修好后谭某某将押金全部退回。该协议签订后不久，谭某某认为欧某某的装卸车辆在装卸过程中损坏了其房屋要求赔偿为由阻止欧某某装卸材料，为此双方发生纠纷经当地司法所和社区调解无果，欧某某无法正常经营遂于2010年9月28日将租赁房屋钥匙交还给谭某某，并搬走所有材料。欧某某要求谭某某退还押金和未到期租金及相关损失未果，遂向法院提起诉讼。诉讼中，谭某某要求欧某某赔偿房屋受损损失未在法定期限内提起反诉。欧某某要求谭某某赔偿搬家费用5000元、阻工损失5000元未提交相关证据。
原审认为，欧某某、谭某某双方签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，该协议应合法有效，双方均按照协议履行了各自的义务。因在租赁过程中双方发生了纠纷未得到解决，欧某某无法照常经营将租赁房屋交还给谭某某，说明双方的租赁关系已解除，故欧某某要求谭某某退还押金x元及未到期租金3750元的请求，予以支持。本案是因双方发生了纠纷无法解决才形成了事实上已解除的租赁关系，而不是欧某某或谭某某擅自提前解除的单方行为，故欧某某要求谭某某赔偿提前解除合约的损失2900元的请求，不予支持。欧某某未提交要求谭某某赔偿搬家费5000元和阻工损失5000元的相关证据，其请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零八条的规定，判决：一、谭某某于本判决生效后5日内退还欧某某押金和租金共计x元；二、驳回欧某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费466元，减半收取233元，由欧某某负担50元，谭某某负担183元。
上诉人谭某某不服，向本院上诉称：一、原审判决认定事实不清，证据不足。原审认定是上诉人的原因导致被上诉人无法经营才交还钥匙给上诉人，与事实不符。事实上，因被上诉人装卸车辆损坏了房梁，上诉人找到被上诉人要求赔偿，被上诉人没有同意。但上诉人并未阻止其装卸材料，不存在影响经营的行为。相反，被上诉人在未告知的情况下搬走，擅自解除合同，应当支付违约金；二、原审适用法律错误。双方自2008年3月4日签订协议后，上诉人的地平、房屋、围墙均有破损。为此，双方又于2010年5月11日签订了《补偿协议》，约定被上诉人向上诉人交押金x元，如在租赁期内有破损现象要求按原样修好，维修好后押金全部退还。上诉人在一审提供了相关证据，原审忽视这一事实，忽视双方的约定，在条件未成就前判令上诉人返还押金错误。请求二审改判。
被上诉人欧某某辩称：一、上诉人没有按照《房屋租赁协议》的约定硬化坪地，只是搞了几块水泥板。二、2010年9月28日我交钥匙给上诉人，上诉人没有提异议，且是白天搬走的，因此不存在擅自解约的问题；三、我没有损坏墙，上诉人讲的不是事实。
本院查明的事实与原审基本一致。本院二审另查明，因上诉人认为被上诉人损坏了其地坪及房屋，且认为被上诉人擅自解除合同，双方发生纠纷，当地社区人民调解委员会进行过调解。
二审中，本院组织双方调解，不能达成一致。但欧某某同意在3750元范围内补偿上诉人的损失。
本院认为，双方签订的《房屋租赁协议》、《补偿协议》均真实、合法有效，双方均应严格履行。被上诉人在双方产生纠纷后，决定解除合同并搬走设备，同时交还钥匙给上诉人，上诉人没有提出异议，应视为对解除合同的同意。因此，不能认定被上诉人系擅自违约解除合同。上诉人的该上诉理由不能成立；《补偿协议》应作为《房屋租赁协议》的一部分，其约定约束租赁期全过程。上诉人虽然在一审中没有提出反诉，但其提出了抗辩，押金应结合房屋损坏的情况一并处理为宜。鉴于二审中被上诉人同意在3750元范围内赔偿上诉人损失，为及时解决纠纷，减少当事人诉累，本院结合相关证据，酌情确定由欧某某补偿谭某某3750元租赁房屋损失，该损失从欧某某应得押金中予以扣除。
综上，上诉人的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。依照《《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款三项之规定，判决如下：
一、维持浏阳市法院（2010）浏民初字第xxxx号民事
判决第二项；
二、变更浏阳市法院（2010）浏民初字第xxxx号民事
判决第一项，谭某某应于本判决生效后5日内支付欧某某押金和租金x元（x-3750元=x元）；
如果谭某某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,
加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审诉讼费233元，二审受理费466元，合计699元，
由谭某某负担599元，由欧某某负担100元。
本判决为终审判决。
审判长瞿武贵
审判员杨雅
审判员刘英
二○一一年五月五日
书记员谷玲
附判决引用法律条文原文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
（二）原判决适用法律错误的，依法改判；
（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。
审判长杨雅
审判员瞿武贵
审判员刘英
二○一一年五月五日
书记员谷玲
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