上海市第二中级人民法院
民事判决书
(2006)沪二中民二(民)终字第X号
上诉人(原审被告)郑某。
委托代理人肖一，上海市凯荣律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)谢某某。
委托代理人李国毅，上海市合信律师事务所律师。
上诉人郑某因买卖合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院(2005)闸民三(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郑某的委托代理人肖一，被上诉人谢某某的委托代理人李国毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上海市闸北区人民法院判决查明，2005年2月25日，谢某某、郑某及上海嵇光房地产经纪有限公司第四分公司(以下简称嵇光公司)签订一份《房地产居间合同》，约定：郑某委托嵇光公司将本市某处商铺出售(房价46万元)，谢某某委托嵇光公司购买系争商铺。该合同补充条款中约定：谢某某、郑某确认房价为46万元，签订本合同后，不得以任何理由解除合同，如有违约，定金作违约处理，郑某违约退一罚一；进交易市场一切税收由谢某某承担；付款方式为2005年2月25日付定金2万元、同年3月5日付房款10万元、进交易市场贷款余款付清、贷款出来付全款、放贷在郑某头上、贷款手续中介负责办理。当天，谢某某支付定金2万元，郑某将系争商铺房地产权证交给嵇光公司保管。同年3月3日，谢某某支付房款10万元。次日，郑某向银行付款8万余元还清了系争商铺的房贷，并办理了房贷险的退保手续。后郑某将系争商铺钥匙交给谢某某，谢某某遂将系争商铺出租给案外人，谢某某与案外人签订的租赁合同租期为2005年4月10日至2006年4月9日，且谢某某已收取了案外人2005年4月10日至2006年4月9日的全部租金1.8万元及押金2000元。同年4月16日，谢某某支付房款4万元。后嵇光公司向谢某某表示以46万元的房屋总价无法办理贷款，但称如能另订一份总价为60万元的合同用于申请贷款则贷款可以办出。谢某某拒绝了嵇光公司的建议并向郑某提出解除合同，遭郑某拒绝。谢某某于2005年7月6日致函郑某，书面通知郑某双方所订合同立即解除并要求郑某返还16万元房款。现谢某某诉至法院，请求判令郑某返还购房款16万元(含定金2万元)、偿付利息(以16万元为本金、按银行同期贷款利率、自2005年7月21日起计至判决生效日)。
原审另查明，系争商铺由案外人承租使用，该商铺的所有权仍属郑某。
原审法院审理中，郑某提出其有办法为谢某某办理贷款、要求谢某某继续履行合同，但谢某某先是表示贷款应由中介负责办理、即使郑某有办法办出谢某某亦不愿再购买系争商铺，后又表示如郑某能够办出则谢某某也愿意办理贷款。但是，在办理贷款过程中，谢某某告知郑某仅能出具月收入为500元的收入证明，郑某遂向法院表示无法再为谢某某办理贷款并认为谢某某系找借口不履行合同。谢某某称，谢某某的丈夫最近失业、没有收入，谢某某自己的工作岗位发生变化、收入从每月数千元降为500元，故只能出具500元的收入证明，郑某要求谢某某出具虚假的收入证明谢某某无法做到。谢某某表示如合同解除，愿将向案外人所收的1.8万元租金交给郑某，2，000元押金因故已经退还给了案外人，不要求法院处理案外人承租使用系争商铺一节。郑某则表示：如法院判决解除合同，因谢某某违约，故本案中2万元定金不予退还，且还将另案诉讼向谢某某主张因解除合同所导致的损失；对于案外人承租使用系争商铺一节，如谢某某能将系争商铺的1。8万元租金支付给自己，郑某也同意由该案外人继续承租，不要求法院对此进行处理。
原审法院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。当事人应当依照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。谢某某、郑某签订的合同虽名为《房地产居间合同》，但该合同中已包含了买卖合同的基本内容。而且，谢某某已支付了部分房款，郑某已将系争商铺的实物交付给了谢某某，谢某某还将系争商铺出租给他人并收取了租金，双方事实上已开始实际履行。故谢某某、郑某间的系争商铺买卖合同关系成立。虽然合同中约定了谢某某需通过贷款来支付房款、贷款由中介负责办理，但是贷款系房屋买受人选择的一种筹措购房资金的一种方式，中介的作用最多不过是提供信息及媒介服务、协办或代办贷款手续，无法筹措到购房资金的风险仍应由买受人自行承担，如谢某某意欲规避该风险，应当在合同中同时约定如贷款无法办出则谢某某有权在不承担违约责任的情况下解除合同。现谢某某以贷款无法办出为由要求解除合同，并无合同或法律依据，该行为已构成违约。鉴于谢某某表示已无经济能力购买系争商铺，如合同不予解除，则合同的履行将陷入僵局，谢某某将处于既无法支付全部房款取得系争商铺产权又无法取回已支付的十多万元房款的境地，而如果合同予以解除，虽然郑某可能因此受到损失，但郑某可以通过向谢某某主张违约责任而填平损失。考虑到上述因素，准予解除买卖合同，但因谢某某违约，故谢某某无权要求返还该2万元定金，亦无权主张房款的利息损失。谢某某应将系争商铺返还郑某，郑某应返还谢某某房款14万元。谢某某愿将已收的租金给付郑某，并无不当，可予同意。据此判决：一、谢某某与郑某间的本市X路X号231－B1商铺买卖合同于本判决生效之日解除；二、谢某某应于本判决生效之日起三日内将本市某处商铺返还给郑某；三、郑某应于本判决生效之日起三十日内将14万元房款返还给谢某某；四、谢某某应于本判决生效之日起三日内给付郑某房屋租金1。8万元；五、谢某某的其余诉讼请求不予支持。案件受理费4，710元(谢某某已预缴)，由谢某某负担。
原审法院判决后，郑某不服向本院提起上诉称：本案产生的根本原因是房屋买卖过程中，市场变化导致房价下跌，谢某某试图恶意规避本应由其承担的商业风险。原审法院认定谢某某没有履行能力依据不足。双方的买卖合同合法有效，理应依法履行。在正常交易过程中，未经守约方同意的情况下，违约方是不应该有合同解除权的，更不应该从违约解除合同中获得利益。《中华人民共和国合同法》规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”在郑某要求继续履行的情况下，谢某某理应继续履行。请求撤销原判，改判驳回谢某某的原审诉讼请求。
被上诉人谢某某辩称：郑某认为由于房价大跌导致谢某某不履行合同，郑某也没有举证证明当时的房价和现在的房价有大的变化。本案并不存在郑某及原审判决认定的买卖合同，双方签订的是居间合同。居间合同中规定谢某某买卖房屋的前提是贷款，贷款手续等由居间方办理。因谢某某月工资收入仅500元，贷款手续无法办成，居间合同违约了，谢某某签约时能预料到的就是定金没收。请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院判决查明事实属实。
本院认为，关于本案双方当事人是否存在买卖合同法律关系。双方当事人签订的合同虽名为《房地产居间合同》，但该合同中已具备了房屋买卖合同的主要内容，原审法院认定双方商铺买卖合同关系成立是正确的。依法成立的合同对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。现谢某某以无法办出贷款为由要求解除与郑某之间的商铺买卖合同，没有合同和法律依据，已构成违约，应承担民事责任。但鉴于谢某某目前仅能出具月收入500元的工资证明，且谢某某明确表示已无经济能力购买系争商铺，故原审法院判决解除双方当事人之间的商铺买卖合同并无不妥，对买卖合同解除后的处理亦无不当。如郑某认为解除双方买卖合同关系后其可能存在的损失问题，可另行主张。原审法院对本案的处理并无不当，应予维持。郑某上诉要求继续履行买卖合同关系的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4，710元，由上诉人郑某负担。
本判决为终审判决。
审判长李蕾
代理审判员肖光亮
代理审判员金辉
二00六年二月二十三日
书记员李媛
书记员朱伟静
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