上诉人(原审被告、反诉原告）徐州市大汉投资发展有限公司
委托代理人孙刚，江苏淮海正大律师事务所律师。
委托代理人茅伟，江苏淮海正大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）张某
委托代理人朱忠民，江苏金铎律师事务所律师。
委托代理人刘全权，江苏金铎律师事务所律师。
上诉人徐州市大汉投资发展有限公司（以下简称大汉公司）因与被上诉人张某租赁合同纠纷一案，不服徐州市鼓楼区人民法院（2009）鼓民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年8月10日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人大汉公司的委托代理人孙刚、茅伟，被上诉人张某及其委托代理人朱忠民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，2008年5月18日，张某与大汉公司签订合同，由张某承租大汉公司经营管理的本市X路X号市场内200平方米区域用于经营，租期至2013年6月19日；双方约定由张某向大汉公司支付保证金x元、每月支付租金x元。租金每一个月交一次，第一次租金于合同生效后十天内交给公司，第二次租金于每月底交清，以后交付方式以此类推。合同还约定，为确保张某全面履行合同及商品质量，张某应支付保证金x元。对于违约责任，双方约定拖欠租金累计达半个月的，公司有权随时终止合同收回柜台；还约定，张某如果逾期支付租金，从逾期之日起半个月内，除支付清租金外并按月租金支付公司每日1%违约金，如超过一个月，合同解除，另外赔偿公司一个月租金。
2008年6月20日，大汉公司依约将出租区域交付给张某。张某缴纳了保证金x元。2008年7月13日，双方签订补充协议，就支付租金的数额及期限进行了变更，并将租赁面积变更为115平方米。2008年10月，大汉公司将市场关闭。合同签订后至市场关闭，张某未按合同及补充协议向大汉公司支付租金。
因双方就保证金的返还及租金的支付问题发生争议，张某诉至原审法院称，大汉公司将承诺的大型超市改为农贸市场，后又将市场关闭，致我无法继续经营，要求大汉公司返还保证金x元。且在合同签订后，大汉公司承诺免除全部租金。大汉公司单方关闭市场，造成合同无法履行，因此我不应按照合同约定支付租金。大汉公司称，市场开业就是农贸市场，并未承诺是大型超市。我公司关闭市场是因为张某等部分业主未支付租金，合同约定的保证金性质是承租人保证按期支付租金的违约金，张某未支付租金，故保证金不应返还。张某未按合同约定支付租金，应当依约支付租金及违约金x元，我公司仅要求张某支付租金x元，其余部分我公司放弃。
原审法院经审理认为，关于双方租赁合同约定的保证金的性质，张某主张系大汉公司要求业户保证商品质量的保证金，大汉公司则主张系业户依约支付租金的保证金。由于双方在合同“违约责任”部分已经单独对未按约支付租金的情况如何承担违约责任进行了明确约定，结合双方合同中“为确保乙方全面履行本合同及保证商品质量，乙方应向甲方支付保证金二万五千元”的表述，应认定该x元保证金的性质为业户保证履行除按约支付租金以外的合同义务及保证所售商品质量之用途。大汉公司将市场关闭，双方合同实际已无法继续履行，且无证据证明张某存在除未支付租金外的违反合同约定的行为，因此大汉公司应将保证金x元返还给张某。
关于大汉公司要求张某按照合同约定支付租金，张某主张大汉公司单方将市场类型由大型超市变为农贸市场，并对全体业主承诺免除租金；为此，张某提供大汉公司在市场门前张贴的宣传海报的照片以及招商宣传彩页、证人王某某、贾某、杨某某的证言为证。由于通过宣传海报的形式，应当认定系大汉公司张贴，该海报上表明系“农贸市场”，而张某称该海报发布于2008年6月8日，与张某所称的大汉公司于2008年7月改为农贸市场的陈述不一致，招商彩页也不具有要约性质，三名证人中王某某与张某具有业务往来、贾某承包张某的业务、杨某某则是另一名业主刘剑的雇工，均与张某一方具有利害关系，其证言效力较低；因此对张某关于大汉公司变更市场类型的陈述，不予采信。张某自认海报于2008年6月8日发布，而张某于此后的2008年7月13日又与大汉公司订立补充协议变更了租金数额及支付期限，据此可以认定，大汉公司并未免除张某的租金，张某实际使用了租赁区域，应当支付租金。
关于支付租金的数额，根据大汉公司自称，关闭市场系因业户未支付租金以及市场选址失误、附近有同业竞争；针对本案，张某个人未依约支付租金并不足以导致市场无法运营，大汉公司作为市场经营管理者，经营选址失误，导致市场被关闭，应当对自己和业户由此产生的收益减损和实际损失承担责任。大汉公司与张某签订的合同并非单纯租赁性质，从租赁标的系市场内的区域、高于一般租赁标准的租金以及合同中双方管理和接受管理的权利义务条款等可以确定，该合同实际具有经营合同的性质，双方约定租赁期限5年(2006年至2013年)，约定的租金标准也具有长期经营投资的目的；张某仅承租经营3个月，大汉公司即将市场关闭，合同实际无法履行，张某长期经营投资的目的也无法实现，大汉公司要求张某按照合同约定的标准支付租金，有失公平，应当参照同区域同地段房屋租赁指导价格确定租金为每平方米月租金10元，张某应当按照租赁期间2008年6月20日至2008年9月共三个月另11天、租赁面积115平方米向大汉公司支付租金共计3872元。遂判决：一、徐州市大汉投资发展有限公司于判决生效之日起十五日内向张某返还保证金x元；二、张某于判决生效之日起十五日内向徐州市大汉投资发展有限公司支付租金3872元。
上诉人大汉公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称，1、双方当事人订立的合同对租金数额、支付方式、违约解除条款有明确约定，被上诉人也没有因租金过高显失公平而要求撤销合同，原审判决对租金数额进行调整没有法律依据，原审判决按照同区域、同地段房屋租赁指导价格确定租金也没有依据。2、根据合同约定，被上诉人逾期一个月缴纳租金上诉人就有权解除合同，原审判决认定上诉人造成合同无法履行是错误的。3、双方约定的保证金是履约保证金，是被上诉人按时缴纳租金、保证商品质量的担保，虽然双方在合同“违约责任”部分已经对未按约支付租金的违约责任进行了约定，但这并不影响保证金条款单独存在具有的效力。4、上诉人反诉请求是要求被上诉人支付租金x元，原审判决表述为x元错误，请求改判被上诉人支付租金x元。
被上诉人张某答辩称，1、被上诉人提供的彩页及其他证据能够证明上诉人承诺开大型超市，但上诉人却将大型超市改为农贸市场，双方所签订的合同是通过欺诈方式订立，显失公平，租金大大超过农贸市场的标准，原审法院认定的租金数额是正确的。2、被上诉人提供的证据能够证明这些租金应该全免。上诉人上诉请求不能成立，请予驳回。
经当事人确认，本案争议焦点为：1、大汉公司应否向张某返还保证金。2、原审法院确定的租金数额是否适当。
本院认为，关于大汉公司应否向张某返还保证金的问题，上诉人对原审法院认定保证金不是用于担保租金的给付提出异议，但即使上诉人的主张能够成立，保证金同样用于担保租金的给付，在原审法院判决被上诉人履行租金给付义务而被上诉人又不存在其他违约行为的情况下，上诉人拒绝返还保证金也是没有依据的。故上诉人关于保证金不应返还的主张不能成立，本院不予支持。
关于原审法院确定的租金数额是否适当的问题，本院认为，双方签订的合同履行期限为5年，说明大汉公司承诺张某至少可以使用租赁的场地5年，双方约定的租金标准显然和张某长期经营的投资目的有关，现大汉公司开办的农贸市场仅试营业不足4个月就已经关闭，张某的合同目的不能实现，要求张某仍然按照双方合同约定的标准支付租金有失公平，原审法院综合考虑本案的具体案情，参照同区域同地段房屋租赁指导价格，酌定张某按每平方米月租金10元的标准支付租金并无不当，上诉人的上诉请求本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费850元，由上诉人徐州市大汉投资发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长单雪晴
审判员刘春华
代理审判员崔金城
二00九年十二月十七日
书记员周曙
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