上诉人（原审原告）陈某甲
委托代理人张德武，江苏钟鼓楼律师事务所律师，特别授权。
委托代理人王某某
被上诉人（原审被告）陈某乙
委托代理人高某某
委托代理人刘某某
被上诉人（原审被告）徐州市第三建筑工程公司
委托代理人厉明，江苏维阳律师事务所律师。
委托代理人吴某某
上诉人陈某甲因与陈某乙、徐州市第三建筑工程公司（以下简称三建公司）买卖合同纠纷一案，不服徐州市鼓楼区人民法院(2009)鼓民一初字第X号民事裁定，向本院提起上诉。本院2009年10月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2009年11月9日公开开庭审理了本案。上诉人陈某甲的委托代理人张德武、王某某，被上诉人陈某乙及其委托代理人高某某、刘某某，被上诉人徐州市第三建筑工程公司的委托代理人厉明、吴某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
查明：陈某甲原系三建公司的职工，1983年，三建公司将自建的本市鼓楼区二坝沃3#楼X-X室分配给陈某甲居住，陈某甲同年将该房屋交由被告陈某乙居住至今。陈某甲1988年调离三建公司。1993年12月31日，三建公司与陈某乙签订《房地产买卖契约（房改优惠）》，将本案诉争的本市鼓楼区二坝沃3#楼X-X室按当时房改优惠政策出售给陈某乙。1994年1月4日，徐州市房产管理局向陈某乙颁发了编号为x的房屋所有权证。2008年6月27日，陈某甲以徐州市房产管理局为被告、陈某乙为第三人向法院提起行政诉讼，要求撤销该房屋所有权证。经原审法院和本院审理，驳回了陈某甲的诉请。2009年7月6日，陈某甲诉至法院，以房子原系自己承租而借给胞弟陈某乙使用后被三建公司擅自出售为由，请求确认三建公司与陈某乙签订的房屋买卖合同无效。
以上事实，有《房地产买卖契约（房改优惠）》、徐州市房产管理局产权产籍档案、（2008）鼓行初字第X号行政裁定书、（2008）徐行终字第X号行政裁定书、三建公司的售房情况说明及当事人陈某证实。
原审法院认为，民事诉讼受案范围为平等民事主体之间因人身、财产关系产生的纠纷。本案争议系基于单位公房租赁关系以及住房制度改革中的公房买卖关系而产生。特别是1993年三建公司在住房制度改革中将诉争房屋出售给陈某乙，买受人资格、确定价格、买卖程序等均依照当时《徐州市出售公有住房办法》（徐政发【1993】X号）等政府行政管理制度的规定，并由国资办、房改办等行政部门批准售房，系特定政策环境下依照政府行政管理指令所进行的单位内部公有房屋买卖行为，该行为不具有民事行为主体平等、意思自治的特征，由此产生的单位原职工与单位之间就公房使用、租赁及对外买卖纠纷，不属于民事诉讼受案范围。原审法院遂参照《最高某民法院关于房地产案件受理问题的通知》的意见，驳回了原告陈某甲的起诉。
陈某甲不服上述民事裁定，向本院提起上诉称：原审法院认定事实不清，适用法律不当，二被上诉人之间签订的房屋买卖合同违反了合同法的相关规定，侵犯了上诉人的合法权益。请求撤销原审裁定，确认该案属于民事诉讼受案范围，由原审法院继续审理。主要理由是：1、上诉人陈某甲系基于同被上诉人三建公司合法的公房使用权租赁关系，而请求确认其出售房屋合同无效的诉讼，应属于人民法院民事案件受案范围。原审法院（2008）鼓行初字第X号行政裁定书认定：“1993年房改时，在没有证据证明公司与陈某芳解除承租关系或征得其同意的情况下，直接与陈某乙签订了优惠住房买卖合同……”。证明诉争房屋原本是三建公司分给上诉人的，即上诉人和该房的产权单位即被上诉人三建公司建立了公房使用权租赁关系，该房屋租赁关系一直未依法解除却被擅自出售，上诉人基于合法的公有住房租赁关系而请求法院依法认定陈某乙与三建公司房屋买卖合同无效，应属于人民法院民事案件受案范围。2、承租和缴纳承租费用是两个不同的法律关系，陈某乙缴纳租金并不能说明他和三建公司建立了租赁关系，根据有关法律规定，只有单位职工才有资格购买，陈某甲是承租人且是三建公司职工，而陈某乙并非单位职工，三建公司出售给陈某乙是一个无效的合同，3、本案是我国民事诉讼法规定的平等民事主体之间的诉讼，被上诉人陈某乙和被上诉人三建公司之间签订的房屋买卖合同也是我国民事诉讼法规定的平等民事主体之间的民事行为。4、原审法院参照《最高某民法院关于房地产案件受理问题的通知》（法发[1992]X号）第三条的规定显然属适用法律错误，因该通知是1992年11月25日发布的，其规定的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，最低应是指在1992年11月25日之前发生的纠纷。而本案是在该通知后发生的问题，故该通知对此没有溯及力，原审法院不应据以参照审理该案。
被上诉人陈某乙答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确。诉争房屋由我实际承租居住，我与三建公司签订的房屋买卖合同真实有效。特定时期的优惠出售公有住房不是一般的民事主体之间的关系，不属人民法院民事案件受案范围。主要理由是：1、优惠出售公房协约不具备民事行为的资格特征，不是平等主体之间的意识自治，公房出售给谁具有特定的对象，主体是由当时政策决定的。当时三建公司将房屋出售给陈某乙是基于陈某乙是长期租居住和缴纳费用的承租者。2、陈某乙是以自己的名义交纳房租，且三建公司的提租通知也是发给其本人的，也能说明承租关系是和陈某乙建立的。3、即使该房屋是分配给陈某甲的，但是她没有去实际居住和缴纳房租，而当时优惠售房政策就是要卖给承租人的。
被上诉人三建公司辩称，诉争房屋是我公司于1983年分配给陈某甲居住的，但原告并未承租，而是由被告陈某乙实际承租并居住，缴纳房租和水电费等费用，1993年我公司按照相关政策规定，将该房屋出售给实际居住承租人陈某乙，买卖合同合法有效。
经双方当事人确认，本案争议的焦点是：本案是否属于人民法院民事诉讼受案范围。
本院认为，我国民事诉讼法的调整范围是平等民事主体之间的诉讼，而本案诉争房屋系按当时的房改优惠政策出售，并非平等民事主体之间的房屋租赁及买卖法律关系。因为本案中，被上诉人三建公司虽于1983年将诉争房屋分配给上诉人陈某甲居住，但陈某甲于1988年调离三建公司后不再具有三建公司职工身份，其与三建公司之间是否成立公房租赁关系、其是否仍享受三建公司职工福利从而继续享有诉争房屋的居住权或承租权、三建公司于1993年将诉争房屋按房改优惠政策出售给被告陈某乙是否符合当时政策等争议点，均应由当时的房改优惠政策和建公司单位内部公房管理制度、职工福利制度确定，因而不具有民事行为主体平等、意思自治的特征，由此产生的单位原职工与单位之间就公房使用、租赁及对外买卖纠纷，不属于民事诉讼受案范围。原审法院参照《最高某民法院关于房地产案件受理问题的通知》的意见，驳回其起诉并无不当。另，对于上诉人陈某甲关于其2008年之前一直不知道该房屋已被出售的主张，其作为一个完全民事行为能力人，对于房改优惠出售这一举国关注的重要事件既未关注又未了解，不合常理，且其如认为三建公司存在侵犯自己合法权利的情形，不应在长达十几年的时间内未就其房屋被出售而通过法律途径主张权利，故本院对该主张不予支持。
综上，上诉人陈某甲的上诉主张不能成立，本院不予支持；原审法院裁定驳回上诉人陈某甲的起诉，并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十四条之规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定
审判长孟源
审判员刘某华
审判员崔金城
二OO九年十一月二十三日
书记员张蔚
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