原告郭××。
被告李××。
原告郭××诉被告李××相邻关系纠纷一案，于2009年10月27日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员郭斌独任审判，分别于2009年12月21日、2010年1月13日两次公开开庭进行了审理。原告郭××的委托代理人邓××、杨××，被告李××的委托代理人孙××到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭××诉称，原告系本市××区××路××弄××号房屋的产权人，被告则是同小区××号房屋的产权人，两处房屋是隔壁邻居。原告发现自家房屋内与被告共用墙体上出现霉变并有异味等。经小区物业公司检查后确认系被告房屋墙体渗漏所致，与被告协商解决渗漏问题，但被告始终推诿。原告曾进行两次局部修理，但下雨后渗漏问题越发严重。经小区物业公司和当地民警组织调解和勘察，渗漏系由被告私自改装屋顶排水设施，导致下雨时雨水不能及时排出而渗入墙体。2009年9月，被告对渗漏的排水设施进行了修复。原告的房屋原本出租，因渗漏严重影响了承租人的居住，承租人解除了租赁合同。原告也聘请装修公司对原告房屋室内因漏水导致的损害进行了修缮。原告认为，因为被告的过错，导致原告房屋受损，并导致租金收益遭受损失、原告为解决纠纷还耗费了精力。故原告提起本案诉讼，要求判令被告赔偿原告修缮房屋的费用人民币24,436元；要求判令被告赔偿原告租金收益损失230,000元；要求判令被告赔偿原告向承租人支付的履约保证金34,500元；要求判令被告赔偿原告精神损害抚慰金5,000元。首次庭审中，原告变更其要求被告赔偿履约保证金34,500元的诉讼请求为要求判令被告赔偿房屋出租的中介费用35,000元。
被告李××辩称，对原告指称双方当事人系不动产的相邻关系，以及因被告的原因导致原告房屋室内发生渗漏、原告的承租人退租的事实无异议。被告认为，因渗漏导致原告房屋室内局部装修受损是事实，但原告在修缮时将没有受损的部位也一并重新装修，被告愿意在合理、公平的范围内赔偿原告此项损失；原告的房屋是用于出租的，但承租人是否仅仅是因为房屋有渗漏就解除了合同不能确定，即使确实因渗漏承租人要求解除合同，此理由是否合法合理亦有争议，被告不同意赔偿原告主张的租金收益损失和房屋中介费；原告主张精神损害抚慰金没有法律依据，被告不同意承担。
经审理查明，原告系本市××区××路××弄××号房屋登记的产权人，被告则是本市长宁区××路××弄××号房屋登记的共有人。上述两处房屋毗连，共有墙体。2009年7月初，原告向小区物业公司反映，在2008年底修缮过的××号房屋东侧墙面发生霉变。物业公司联系被告，并于8月5日会同双方进行了检查。经检查发现，由于被告××号楼顶露台地漏在装修时改道并缩小地漏落水管口径，造成暴雨时排水不畅；露台积水顺楼梯渗到二楼房间积存，造成××号、××号共用墙体浸泡吃水，致使××号房屋饭厅东墙霉变脱落。同时，由于××号房屋楼顶北、西侧在装修中防水未处理好，楼顶积水造成××号房屋三楼书房东墙渗水。被告于2009年9月对其房屋渗漏问题进行了修缮。
原告房屋在渗漏发生之前已经出租，租期自2008年7月1日至2010年7月31日，月租金23,000元。2009年9月27日，原告的承租人办理了退租手续后，原告遂聘请装修公司对其××号房屋室内进行修缮，工程于10月中旬完工，原告与装修公司约定的工程预决算价为24,436元。
审理中，原告自认，涉讼××号房屋已经对外出租，起租日为2010年2月15日，其相关诉讼请求主张的租金损失亦相应减少为103,500元（四个半月的租金）；原告变更其房屋中介费用损失的数额为26,000元；原告放弃要求被告赔偿精神损害抚慰金的诉讼请求。被告表示，同意承担修缮费用6,000元并愿意赔偿原告一个半月的租金损失34,500元。
上述事实，有原告提交的《上海市房地产权证》、物业公司出具的说明两份、房屋修缮预决算单、房屋租赁合同、退租确认单、《上海市房地产登记簿》，以及双方当事人的陈述等证据为证。上述证据经庭审审核无误。
原告提交了一份《确认函》，试图证明原告为出租房屋曾支付过中介费用26,000元。被告对该证据的形式及真实性均不认可。本院认为，该《确认函》本身应属于证人证言，证人未出庭陈述证言，被告就此提出证据形式不符合法律规定的抗辩可以成立；中介费用的支付与否不能仅凭中介公司工作人员的陈述就可以证实，正常情况下应当以发票、合同及其他有效支付凭证综合判断方可认定。有鉴于此，原告主张其为出租××号房屋曾支付中介费用26,000元的事实，因缺乏有效证据，在本案中本院不予认定。
由于双方当事人各执己见，致本案调解不成。
本院认为，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。双方当事人对于原告××号房屋室内霉变等损害的成因及过错没有异议，争议在于原告所提赔偿项目的合法性以及赔偿数额的合理性。关于房屋修缮费用，被告抗辩修缮内容中有扩大修缮范围的情况。结合预决算单中存在“卫生间大理石”、“卫生间防漏”、“一楼南平台石材”、“主入口下水管修复”等明显与渗漏可能造成的室内粉涂层损坏无关，而“墙、顶重做立帮漆785平方”的数量也明显过大，应含有除渗漏致损以外的更新性质的修缮。在原告就其修缮范围没有其他证据直接予以证明的情况下，被告就原告主张的修缮费用存在不合理内容的抗辩可以成立。鉴于原告房屋受损的客观情况经修缮后已经不存在，本院根据公平原则，结合涉讼相关事实，酌情确定，被告承担原告所主张修缮费用x%，其x`v77e%应由原告自行承担。关于租金收益损失，被告对于原告房屋存在租赁合同关系以及承租人退租的事实没有异议，仅对承租人解除合同的合法性、合理性提出了质疑，但没有提供证据证明其质疑成立。一般而言，以月租金23,000元租赁房屋的承租人对于房屋居住使用的品质要求相对也会较高，房屋出现霉变需要修缮，而修缮过程中其居住条件会受到较大影响，承租人提出解除合同尚属合理。因此，原告主张房屋租金收益损失的存在可以成立，被告也同意赔偿一个半月的租金损失，但原告将承租人退租后直至房屋另行出租之间的全部租金收益作为损失求偿，缺乏合理性。根据修缮时间、修缮后合理的清洁和必要的空置（使涂料等有机物挥发），以及找寻新的承租人的合理时间，本院酌情确定被告应承担涉讼房屋三个月空置的租金损失，月租金数额则参照原有租赁合同的约定。关于房屋中介费，因原告不能证明其实际支付了此费用，故其要求被告赔偿的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第八十四条之规定，判决如下：
一、被告李××应于本判决生效之日起十日内赔偿原告郭××房屋修缮费用人民币12,218元；
二、被告李××应于本判决生效之日起十日内赔偿原告郭××租金收益损失人民币69,000元；
三、驳回原告郭××的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币5,709元，因本案适用简易程序，故减半收取人民币2,854.50元，由原告郭××负担人民币2,065.70元，被告李××负担人民币788.80元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起，原告郭××在三十日内，被告李××在十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员郭斌
书记员张艨
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
