原告(反诉被告)郁X，男，19X年X月X日生，汉族，住本市X路X弄X号X室。
原告(反诉被告)沈X，女，19X年X月X日生，汉族，住址同上。
两原告委托代理人沈XX，男，19X年X月X日生，汉族，住本市X路X弄X号X室。
被告(反诉原告)顾XX，男，19X年X月X日生，汉族，住本市X路X弄X号X室。
被告(反诉原告)顾X，男，19X年X月X日生，汉族，住址同上。
法定代理人顾XX，身份情况同上。
原告(反诉被告)郁X、沈X诉被告(反诉原告)顾XX、顾X房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2009年12月2日公开开庭进行了审理，被告提出反诉，本院予以合并处理。原告沈X及两原告的委托代理人沈XX，被告顾XX暨顾X的法定代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
两原告诉称，2009年9月3日，原、被告经上海X房地产经纪有限公司居间介绍，就本市X村X号X室房屋(以下简称涉案房屋)签订房屋租赁合同一份，约定租赁期限自2009年9月15日至2010年9月14日止，每月租金3200元，每三个月支付一次。保证金3200元。原告根据合同约定向被告支付了三个月的房屋租金和保证金共计12,800元。由于原告缺乏租房经验，故在签订合同时就支付了相应的费用和中介费，但未对房屋进行全面验收。双方在签订合同后再去涉案房屋内进行验收，原告发现房屋内部分设备无法正常使用，特别是厅内电扇通电后发生焦糊味，水压低、油烟机等存在问题。被告向原告表示会尽快对上述问题予以解决。验房后，被告即将房屋钥匙交由原告保管，原告认为在起租日前保管钥匙不妥，遂将房屋钥匙交给中介公司保管。后中介公司通知原告，称被告于2009年9月12日对房屋内的设备进行了维修，但原告于2009年9月14日再去房屋查看时，发现上述问题仍旧存在。为此，原告多次与被告进行交涉，但被告未能与原告协商解决上述存在问题。被告提供的房屋存在安全隐患，不适宜居住。在原告向其交涉后，被告又不予整改。故原告认为双方签订的租赁合同实际已经无法履行，对此被告应承担相应的违约责任。后经法院组织双方进行现场查看，原、被告已经同意解除租赁合同，被告也将收取的保证金3200元返还给原告。故鉴于被告的上述违约行为，请求法院判令：一、被告返还原告已支付的租金9600元；三、被告支付原告违约金1440元；本案诉讼费由被告承担。
两被告辩称，原、被告签订租赁合同是事实，原告在签订合同前已经查看过涉案房屋，签订合同当日，原、被告又再一次对涉案房屋及设备进行验收，验房时原告提出电扇使用时发生焦糊味，被告表示可将电扇丢弃。验房后被告就将房屋钥匙交付给原告，并根据原告提出的要求，同意将房屋的起租日期自2009年9月15日起计算。同时根据原告对涉案房屋内设备所提出的一些改善要求，被告在起租日前对部分设备进行维修，包括为空调添加制冷液，更换煤气灶并安装了增压泵。然被告在尽了维修义务后，原告又向被告提出种种不合理要求，被告认为原告已经缺乏租赁涉案房屋的诚意。现原告又提出解除合同，更表明其无意履行合同，原告违约在先，应由原告承担相应的违约责任。原告在保管涉案房屋钥匙后，又擅自在涉案房屋上另行加锁，原告实际控制了涉案房屋，应当支付相应的租赁费用。故原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不同意原告的诉讼请求。鉴于原告的违约行为，被告提出反诉，请求法院判令：一、反诉被告支付反诉原告违约金3200元；二、反诉被告赔偿反诉原告维修房屋内设备损失1110元；三、反诉被告赔偿反诉原告中介费损失1120元；四、反诉被告支付反诉原告2009年9月3日至2009年11月23日止的租金8667元；反诉费用由反诉被告承担。
反诉被告辩称，根据租赁合同的约定，反诉原告应按合同约定的时间将房屋及设备完好无损地交付反诉被告使用，而反诉原告交付的涉案房屋及设备却存在严重问题，为此反诉被告多次要求反诉原告履行维修义务，但反诉原告却多次推诿拒绝履行，特别是对房屋内存在的电路问题置之不理，涉案房屋存在严重的安全隐患，反诉被告居住涉案房屋的目的不能实现。反诉原告违约在先，故反诉被告有权解除合同，反诉原告无权要求反诉被告承担违约责任，其支付的中介费损失也应由反诉原告自行承担。反诉原告为涉案房屋设备维修所支出的费用，系反诉原告按照租赁合同应当履行的义务，故其无权要求由反诉被告承担上述费用。反诉被告在涉案房屋外加锁，是为了限制反诉原告擅自进入涉案房屋，人为损坏房屋内的设施，从而扩大反诉被告的损失，反诉被告此举是为了保全证据，保护自身利益。反诉被告实际并未居住使用涉案房屋，也早将房屋的钥匙交给中介公司，故反诉被告不应支付任何租金。且根据租赁合同的约定，起租期应自2009年9月15日起计算。反诉原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院驳回其全部诉讼请求。
经审理查明，2009年9月3日，原告(乙方)与被告(甲方)在上海X房地产经纪有限公司(以下简称X公司)的居间介绍下，签订房屋租赁合同一份，合同约定，甲方将本市X村X号X室、建筑面积81.07平方米的房屋(即涉案房屋)出租给乙方使用，租赁期限自2009年9月15日起至2010年9月14日止。该房屋每月租金为3200元，租金每三个月支付一次。保证金3200元，乙方于签订本合同时交付予甲方。合同另就其他事项作了约定。合同订立后，原告即向被告支付了三个月的租金和保证金共计12,800元。同时双方还就上述租赁合同签订了补充协议，对房屋内的设施和物品进行了清点和验收。验收过程中，发现部分设备需要维修，客厅右墙角南面插座有损坏，在电扇通电后有焦糊味产生，同时电扇后部有破损，油烟机的污损较严重。被告同意对上述设备进行维修，并于当日将涉案房屋的钥匙交给了原告。后原告又于2009年9月6日将钥匙交给了X公司，被告未从X公司取回钥匙。9月12日被告对涉案房屋内的部分物品进行维修，共支付各项费用1110元。原告于9月14日再次前往涉案房屋查看，认为油烟机问题尚未解决，并发现电冰箱在通电后也有焦糊味产生。此后双方对上述设施存在的问题等通过电子邮件多次进行交涉，但最终未能达成一致意见，原告遂向本院提出如上诉请。
另查明，原告于2009年9月29日在涉案房屋门外另行加了一把锁。2009年11月23日，本院组织原、被告去涉案房屋查看，双方确认房屋内电线设施正常，电扇、电冰箱通电后有焦糊味产生系插座接触不良所致。原、被告一致同意双方租赁合同于同日解除，原告将房屋钥匙返还给被告，被告则将收取的保证金返还给原告。现被告已将涉案房屋另行出租。
以上事实，除原、被告当庭陈述一致外，另有原告提供的租赁合同及补充协议、收据、发票、照片、录像、电子邮件，被告提供的房地产权证、租赁合同及补充协议、通知、收据及发票、照片、电子邮件等证据证实，本院予以确认。对原、被告各自提供的X公司母鑫生的证词和录音资料，因母鑫生的说法前后不一，双方对其真实性均不予认可，且证人又未到庭作证，故对上述证据的证明力本院不予确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的租赁合同是双方真实意思表示，对双方均具有约束力，双方均应按合同约定履行。合同订立后，被告即向原告交付了涉案房屋的钥匙，原告取得钥匙表明原告接收了涉案房屋。原告取得涉案房屋后应当根据合同约定的起租期限支付租金。原告将钥匙交给中介公司保管，不代表原告已将涉案房屋返还给被告，且原告还在涉案房屋上另行加锁，故至原、被告解除租赁合同、并实际将钥匙返还给被告之前，涉案房屋一直处于原告的掌控下，原告应当支付自2009年9月15日至2009年11月23日止的房屋租金。故原告要求被告全额返还租金的诉讼请求本院不予支持，但被告多收取的租金应当返还原告。被告作为出租方，负有对出租房屋进行维修和保证承租人居住安全和正常使用的义务，现被告对涉案房屋内部分设备进行维修，系被告作为承租人应尽的义务，由此产生的费用应由被告自行承担，故被告要求原告支付维修设备费用的反诉请求，无事实和法律依据，对该项反诉请求本院不予支持。现因涉案房屋内的电线设备瑕疵，原、被告对此多次邮件往来交涉，但被告最终未予修复，致原告提起诉讼要求解除，对此被告应承担相应的责任，故被告要求原告承担提前解除合同违约责任的反诉请求，本院不予支持。合同已明确约定起租期限自2009年9月15日起计算，被告要求原告支付起租日之前租金的反诉请求缺乏法律依据，因被告已收取了原告2009年9月15日至2009年12月14日止三个月租金，故被告再要求原告支付租金的反诉请求本院不予支持。因房屋内插座接触不良尚不致使原告完全不能使用涉案房屋，故原告据此要求被告承担违约金的诉讼请求本院亦不予支持，但对原告支付的租金本院酌情予以调整。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：
一、被告顾XX、顾X于本判决生效后十日内返还原告郁X、沈X房屋租金3600元；
二、原告郁X、沈X的其余诉讼请求不予支持；
三、反诉原告顾XX、顾X的诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取计76元，由两原告负担51元，由两被告负担25元，反诉案件受理费62元，由两反诉原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员陈向红
书记员吴娟平
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