梁某某与佛山市东建集团有限公司、佛山市宏建实业公司预售商品房合同纠纷案

时间：2003-06-16 当事人: 法官: 文号:（2003）佛中法民一终字第933号

广东省佛山市中级人民法院

民事判决书

（2003）佛中法民一终字第X号

上诉人（原审原告）梁某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

委托代理人何洪、敖某，均系广东通法律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）佛山市东建集团有限公司（下称东建公司），住所地：佛山市禅城区X路X号东建大厦X楼。

法定代表人钟某某，董事长。

委托代理人冯某，该公司职员。

被上诉人（原审被告）佛山市宏建实业公司（下称宏建公司），住所地：佛山市禅城区X路X号东建大厦X楼。

法定代表人叶某某，总经理。

委托代理人黄某某，该公司职员。

上诉人梁某某因预售商品房合同纠纷一案，不服原广东省佛山市城区人民法院（2002）佛城法房初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2003年5月14日询问了上诉人梁某某的委托代理人敖某、被上诉人东建公司的委托代理人冯某、被上诉人宏建公司的委托代理人黄某某。本案现已审理终结。

原判认定：1997年11月11日，梁某某与宏建公司签订《商品房购销合同》，约定梁某某向宏建公司购买由其开发的佛山市X路X号1座第X层X号预售商品房，总价（略）元，宏建公司于1997年11月15日前将验收合格的房屋交付给梁某某。签订合同后，梁某某依约于同年11月12日支付了全部购房款，宏建公司也于同年11月15日交付了房屋。但梁某某收房后发现此房无门可入，双方遂发生纠纷。经协商未果，梁某某于2002年7月25日起诉，要求解除合同，退还购房款、赔偿损失。另查明，讼争房屋在2002年12月4日已被有关行政主管部门批准改建为住宅，可以开门进入。被告宏建公司在诉讼中亦表示愿为该房开门。另外，东建公司、宏建公司均是法人，一开始双方准备合并，后合并未成，政府下文规定宏建公司由东建公司代管。

原判认为：梁某某与宏建公司签订的购房合同，主体合格，意思表示真实，内容不违反法律的强制性规定，应认定合法有效，双方要严格遵守、依约履行。讼争的房屋在交付时无门可入，不具备正常使用的条件，宏建公司交付的标的物存在瑕疵，应视为构成违约。但该房现有关行政主管部门已经审核批准可以作为住宅并开门，即经过采取补救措施，梁某某取得的讼争房屋所有权并使用权的合同目的是可以实现的；且继续履行合同，有利于维护交易安全。故梁某某以其合同目的不能实现为由而要求解除合同、退还房款、赔偿损失的诉讼请求，理由不充分，不予支持。另外，宏建公司在诉讼中主动愿意为梁某某购买的讼争房屋开门，是其对权利的合法处分，又有利于梁某某，应予以尊重。至于违约损失问题，因梁某某在本案中并未提出，其主张的是合同解除后的损失，被告也就未对违约损失进行抗辩，依不告不理原则，对此不予审查处理。虽然梁某某的诉讼请求不予支持，但本案纠纷是由宏建公司所出售的房屋在交付时无门可入之违约行为所致，且宏建公司是在梁某某起诉后才采取有效补救措施而使房屋被有关部门批准能够开门进出。故由此而引起的本案诉讼费应由宏建公司承担。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告佛山市宏建实业公司于本判决发生法律效力之日起四个月内，为梁某某所购买的佛山市X路X号X层X号房屋开设门口。二、驳回梁某某要求解除合同、退还房款、赔偿损失的诉讼请求。案件受理费9785元，由佛山市宏建实业公司承担。

宣判后，梁某某不服，上诉称：1、梁某某要求解除购房合同有充足的事实和法律依据。1997年11月11日，梁某某与宏建公司订立购房合同时，根据购房图纸显示，该房屋的大门应设在朝西面的楼梯间。然而，当宏建公司通知梁某某去收楼时，梁某某却发现所购买的商品房竟无大门，经多次与宏建公司交涉，宏建公司始终未为梁某某解决该问题。不久，宏建公司合并于东建公司，梁某某又开始与东建公司交涉如何解决开设大门之事，虽长达数年，但问题亦未能得到解决。2002年7月，梁某某诉讼于法院，诉讼期间，宏建公司、东建公司通过关系得到批文获准在梁某某所购商品房的中间部位开设一个大门。对此，梁某某认为不管宏建公司、东建公司开设大门是否有批文，也不管宏建公司、东建公司开设大门的行为是如何地遭到整栋房屋其他业主的强烈反对（影响通行、影响安全），有一点必须肯定的是宏建公司、东建公司开设房屋大门的行为变更了原房屋图纸对大门位置的设计。根据2001年4月4日颁发的《商品房销售管理办法》第24条、合同法第九十四条第四款的规定，梁某某完全有权要求解除合同、退房，并要求宏建公司、东建公司赔偿经济损失。2、本案退房后的责任应该由东建公司承担。（1）宏建公司合并于东建公司后，一直未开展任何经营活动，对此，宏建公司营业执照本应申请注销或被工商部门吊销，只是由于有关部门违法而未被注销或吊销，造成宏建公司在法律上名义存在的情况。另一方面，东建公司在接受宏建公司的全部财产后，依法亦应当承担宏建公司的权利义务。（2）宏建公司、东建公司在梁某某的要求下，没有向法庭公开各自的财务帐目登记情况，根据最高人民法院《关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第30条之规定，可以推定梁某某主张宏建公司、东建公司合并事实的成立，合同解除后的责任应该由东建公司承担。综上，梁某某请求二审法院撤销原审判决；解除双方签订的合同，判令宏建公司、东建公司退还房款、并赔偿损失给梁某某。

宏建公司答辩称：1、讼争的商品房经市规划、消防等市部门批准同意为梁某某另行开门，因而梁某某购房的目的是可以实现的，一审判决确认购房合同有效，在该房屋另行开设门口是合法合理的，维护了双方当事人的合法权益，应予维持。2、本案为宏建公司与梁某某之间的购房纠纷，其权利义务应由宏建公司承担，与东建公司无关。在一审判决中已确认宏建公司与东建公司之间是代管关系，宏建公司至今仍为独立法人，独立承担责任，所以梁某某请求东建公司承担责任无法律依据。3、梁某某的起诉已超过诉讼时效。宏建公司与梁某某签定购房合同后，于1997年11月即履行交付商品房义务。梁某某于2002年7月提起诉讼已超过两年的诉讼时效。一审判决认定事实清楚，判决正确，梁某某的上诉无理，请二审法院驳回上诉，维持原判。

东建公司答辩称：东建公司所提供的证据均证明了宏建公司是独立法人，自主经营，债务仍由宏建公司自行承担，与东建公司无关。因此，梁某某要求东建公司承担宏建公司本案中的责任是无法律依据的。原审判决正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。

梁某某、被梁某某在二审期间均没有新证据提供。

经审查，对原审判决认定的事实，本院予以确认。

本院认为：梁某某与宏建公司签订的《商品房购销合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，因而是有效的合同。根据双方所签订的《商品房购销合同》第十一条“宏建公司应于1997年11月15日前将经竣工验收合格的商品房交付给梁某某使用”的约定，宏建公司在交付商品房时应当按照购房合同所附图纸显示的将设计有在西面楼梯间处有大门的商品房交付给梁某某使用，但宏建公司交付商品房时是将一套无门可入的、不具备正常使用条件的商品房交付给梁某某使用，而且直至现在宏建公司仍未为讼争的商品房开设大门，致使交付的商品房存在权利瑕疵，因而应视为宏建公司已构成违约，其应承担违约责任。由于宏建公司的违约行为给合同继续履行成为不必要，成就了梁某某要求解除合同的事由和条件。根据原《中华人民共和国经济合同法》第二十六条第一款第三项以及《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条第二款的规定，梁某某与宏建公司所签订的《商品房购销合同》依法应予以解除，梁某某应将讼争的商品房退回给宏建公司，宏建公司应将收取的购房款（略）元退还给梁某某。梁某某在原审中已有主张赔偿利息损失的请求，故对其上诉主张计付利息，应予以支持。但梁某某请求按本金（略）元的月利率1.75‰计付利息，没有合同和法律依据，本院不予采纳。对利息的计付：应由宏建公司从梁某某交付房款之日（即1997年11月13日）起至宏建公司退还收取的购房款给梁某某之日止按中国人民银行规定的同期同类流动资金贷款利率分段计付。原审判决以有关部门批准讼争商品房另行开门为由，判决宏建公司为讼争的商品房开门，驳回梁某某要求解除合同、退还购房款、赔偿损失的诉讼请求不当，本院予以纠正。由于宏建公司是讼争商品房的开发商，东建公司不享有讼争商品房的任何权利义务；且宏建公司是独立的法人，依法能独立以自己的财产承担民事责任，故梁某某要求东建公司承担清偿责任，无法律依据，应不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项的规定，判决如下：

一、撤销原广东省佛山市城区人民法院（2002）佛城法房初字第X号民事判决。

二、解除梁某某与佛山市宏建实业公司签订的《商品房购销合同》。

三、梁某某应在本判决送达之日起七日内将座落于佛山市禅城区X路X号1座第X层X号商品房退回给佛山市宏建实业公司。

四、佛山市宏建实业公司应在本判决送达之日起七日内向梁某某返还购房款（略）元，并从1997年11月13日起至给付之日止按中国人民银行规定的同期同类流动资金贷款利率分段计付利息给梁某某。逾期给付，则按中国人民银行规定的同期同类流动资金贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。

五、驳回梁某某的其他诉讼请求。

一、二审案件受理费各9785元，合计（略）元，由宏建公司承担（略）元，梁某某承担570元。

本判决为终审判决。

审判长陈秀武

代理审判员谭洪生

代理审判员吴健南

二○○三年六月十六日

书记员胡剑