原告白某，男。
委托代理人熊某某，男。
被告胡某，女。
原告白某诉被告胡某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其诉讼代理人、被告均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：我原自有房屋出租与案外人李小X，在租赁合同期间，被告于2008年4月份与李小X商议搬住于我房内，后我与李小X的租赁合同到期，但被告一直居住我房屋且拒不退房。2008年8月7日经我与被告协商，我与被告签订房屋租赁合同，合同期限是2008年6月22日至2009年6月22日。合同到期后，经商议我与被告又签订临时协议，约定被告于2010年6月22日前必须交房于我，不得拖延，且约定若延期交房则承担150元/天的房租。但是临时协议到期后被告拒不交房，无奈我只能起诉，要求被告立即交还房屋，并保持原貌，完好无损，且承担约定的延期交房150元/天的房租于实际交房时。
被告辩称：2008年4月份我与原告的原房屋承租人李小X商议转租此房，但我当时并不知道房屋的所有人是原告。当时我交给李小X转租费3000元人民币，后李小X与原告合同到期后才告诉我房屋是原告的。经商议，2008年8月7日我与原告签订房屋租赁合同，合同期限是2008年6月22日至2009年6月22日。2009年10月24日又签订临时协议，约定我最迟于2010年6月22日交房于原告。但是我现在已把房屋转租给了另外一个人，同时我收取了转租费4000元人民币。我转租房屋时是经过原告同意的，且和原告商议如果有啥事可以直接找受转租人商议。现在原告竟起诉我返还房屋，我不知何故。
经审理查明：原告曾将自有房屋出租于案外人李小X，在租赁期间，被告与李小X商议欲转租此房，并支付给李小x元人民币的转租费，且于2008年4月份搬于此房居住。后原告与李小X的租赁合同到期，但被告一直居住此房，言其是从李小X处转租而来，拒不退房屋于原告。后经商议，原、被告双方签订房屋租赁合同，合同期限从2008年6月22日至2009年6月22日，并约定“在租赁期内不得破坏墙壁、地面及供电、供水设施，交房时必须保持房屋原貌”。其后被告对房屋进行了装修，花去装修费6800元人民币，原告知道被告私自装修后，曾向被告提出异议，经商议，原告表示谅解被告的行为，没有追究。2009年6月22日合同到期后，原告没有依合同约定按时返还原告房屋，欲继续承租此房，但原告坚决要求返还房屋，双方再次商议后，遂于2009年10月24日签订了临时协议书，约定被告可以暂时使用原告的房屋，但最晚不能超过2010年6月22日，且约定被告必须于2010年6月22日前返还房屋，不得拖延，否则延迟一天按150元/天计算拖延房租。同时约定被告使用期间不得破坏房内设施及墙壁、地面，不得加装其他设施，保持房屋原貌。2010年6月中旬，被告又将房屋转租给案外第三人，同时收取了转租费4000元人民币。现因被告无法按时返还房屋，双方遂发生争议。
上述事实，由原告陈述、被告答辩、房屋租赁合同、临时协议书、证人证言等证据载卷作证，并经原、被告当庭举证、质证，足以认定。
本院认为：被告与原告房屋原承租人李小X之间约定及按约定支付李小X转租费3000元人民币的行为，应是李小X承租期间屋内所置物品的转让费，而不是所谓的转租费。房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再行出租的行为。其成立必须满足以下条件：一是转租期限必须在原租赁合同期限内，而不能超过原租赁合同的期限;二是转租前承租人必须取得原出租人的同意；三是原租赁合同继续有效，次承租人只是向承租人交付租金，而出租人仅向承租人收取租金，次承租人与出租人不发生法律关系。本案查明的事实可知，原告与李小X之间的租赁合同到期后自动解除，因此就不存在被告转租的事实，更不能认定支付3000元人民币的行为是“转租费”。所以被告所述其是从李小X处转租而来的主张与法律有悖，本院不予支持。但被告与原告2008年8月7日签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合同内容详实具体，主体合格，形式合法，且已履行完毕，本院予以确认。在合同履行期间被告虽私自对承租房屋进行了装修，但事后原告表示理解，并不予追究，可以认定是原告对被告装修房屋的认可，本院予以确认。2009年10月24日双方签订的临时协议也是双方的真实意思表示，内容有效，主体适格，形式合法，应予以保护。被告所述签订临时协议时是出于原告的胁迫而为之的主张，因没有证据予以证明，本院不予支持。2010年6月中旬，被告又将房屋转租给第三人并收取转租费4000元人民币的行为，也不能认定为法律意义上的转租，只能认定为其是对屋内物品的转让，理由如前所述。因此被告理应按临时协议约定的期限向原告返还房屋，但其基于错误的认识致使不能按期返还房屋，对原告造成的损失应该承担赔偿责任。
由于双方约定的违约责任承担方式和计算金额明显过高，依据被告的申请，结合当地物价消费水平及房屋租赁市场的价格水平，充分发挥违约金补偿性的功能，可适当调低违约金的约定，按迟延一天交房，以每天30元人民币的价格计算房租。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条第一款和《中华人民共和国合同法》第九条第一款、第十条第一款、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百二十三条第一款、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、由被告在本判决生效之日起十五日内，以现状交付房屋于原告。
二、由被告按每天30元人民币的价格支付原告房屋租金，支付期限为2010年6月22日至实际交房之日。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，由被告承担。（原告在起诉时已先行垫付，由被告在支付房屋租金时一并返还给原告）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。同时，向汉中市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将缴费复印件交本院。
审判长：李军峰
人民陪审员：陈利国
人民陪审员：张静
二0一一年三月二十四日
书记员：邵万红
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