上海市第一中级人民法院
民事判决书
(2000)沪一中民初字第X号
原告：香港盈亚发展有限公司，住所地：香港特别行政区中环都爹利街X号钻石大厦X楼
法定代表人：李某某，总经理
委托代理人：周朝华、张某某，上海市朝华律师事务所律师
被告：上海安徽裕安实业总公司，住所地：上海市浦东新区X路X号
法定代表人：徐某某，总经理
委托代理人：段爱群，上海市华益律师事务所律师
原告香港盈亚发展有限公司诉被告上海安徽裕安实业总公司房屋买卖纠纷一案，本院于2000年1月24日受理后，依法组成合议庭，于2000年6月13日公开开庭进行了审理。原告香港盈亚发展有限公司的委托代理人周朝华、被告上海安徽裕安实业总公司的委托代理人段爱群到庭参加诉讼。本案现已审理终结
原告香港盈亚发展有限公司诉称，1994年10月根据被告的要求，其以在沪投资企业的名义通过参建形式向被告购房，并分七次将房款付入被告帐户，计美金650，000元，人民币3，600，000元。1996年被告告知原告其开发的裕安大厦已由内销房变为外销房可以直接出售给原告，于是双方于1996年8月签订售房合同，明确原告购置被告的裕安大厦第X层房屋，建筑面积910．19平方米，每平方米单价14，250元，房屋总价为人民币12，970，200元。合同签订之后，原告又支付被告房款人民币2，300，000元。原告所付款项已相当于房屋总价，但被告既不通知原告进户，也不提出办理转让登记，直至1999年8月被告才告知原告实测面积增加至1，035平方米。原告经查询得知被告的房屋为内销商品房，1996年8月尚不具备出售的法定条件。原告认为，原告系境外企业，被告隐瞒事实将内销房出售给原告，据此起诉要求：1、确认双方所签售房合同无效；2、被告返还房款美金650，000元、人民币5，900，000元；3、被告赔偿原告占有房款的利息损失美金270，417．39元、人民币3，369，675元；4、诉讼费由被告负担。
本案审理过程中，鉴于被告取得了外销商品房的房地产权证，原告变更第一项诉讼请求为解除双方签订的售房合同，理由是其已通过翻建旧宅、另行购置及租赁等多种途径解决了用房，继续履行合同的条件已不复存在。
被告上海裕安实业总公司辩称，裕安大厦既可内销也可外销，被告目前已完善了裕安大厦外销的相关手续，按照合同约定被告应在原告一次性付清房款后交房，但原告至今尚欠300多万元房款未付清，原告关于被告不能按时交房之说不能成立；至于房屋面积的变更，合同约定了以实测面积为准，故原告关于房屋超面积的说法也不能成立。被告认为原告要求解除合同的真实目的是为转嫁房地产市场的价格风险，要求驳回原告的诉讼请求。
原告提供了下列证据并经被告质证：
1、原、被告双方签订的裕安大厦售房合同书，明确付清房款后即可办理进房手续，证明原告购买的是现房。被告对合同的真实性没有异议，但认为不能把合同与参建协议割裂开来，合同只明确是产权房，并未明确现房。
2、裕安大厦的内销商品房产权证，证明被告明知原告为境外公司，却将内销房出售给原告，构成了违约。被告认为上述产证在当时是真实的，但目前原告购买的第X层已办理了外销房产权证。
3、原告的支付凭证和被告出具的收款收据，证明原告已支付了房款美金650，000元、人民币5，900，000元，被告对此亦已确认。
被告认为原告提供的是复印件不能确认，原告应提供原件。
4、被告向原告发出的办理房地产权证通知及房款结算清单，证明原告所购房屋实测面积变更，被告要求原告补付款项，同时被告亦已认定原告已付款合人民币1l，393，340元。
被告以上述证据为复印件不予确认，但在其举证时，亦将此作为证据提供。
5、原告董事会记录和原告购置其他房产的合同，证明由于被告不能按时交房，原告已通过翻建旧宅和另行购置，解决了公司用房，继续履行合同已无必要。
被告认为上述证据均系原告内部资料，不能证明与本案有必然的联系。
6、被告于1996年11月15日为原告下属办事处出具的证明，称裕安大厦目前正处于试运转期间，原告下属上海办、事处购买的裕安大厦第X层房产证的手续正在办理之中。
上海市对外服务有限公司于2000年7月9日出具的情况说明，称原告下属办事处在1996年曾提出以购买的裕安大厦X楼作为其办公地址，但因未能出具有效房产证而未能获得市外经贸委的认可，其后只得改用其他办公楼作为办公地址。
以上证明原告的购房用途，并曾口头催告被告提供房屋权证。
被告认为其出具证明的本意系应原告要求，用以证明其下属办事处已具有办公场地，不能证明原告有催告交房的意思表示；而上海市对外服务公司出具的情况说明内容虚假，不符我国对企业设置的规定，不具证明效力。
7、原告于1997年6月15日与上海中国国际旅行社有限公司房地产经营公司签订的房屋租赁合同以及该公司为其下属办事处出具的外国企业常驻代表机构驻在证明，证明因被告不能交房，原告已通过其他途径另行置业，继续履行合同的条件已不复存在。
被告认为原告上述两份证据恰恰证明房地产权证不是企业设置的必备条件，原告凭借租赁合同同样取得了注册。
被告提供了下列证据并经原告质证：
1、被告与上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司签订的土地使用权转让合同、裕安大厦的土地使用证、建设工程许可证，证明被告是裕安大厦的合法开发主体，被告建造的写字楼既可内销也可外销。
原告对证据本身的真实性没有异议，但认为与本案无关。
2、被告与上海联盈基因工程有限公司于1994年11月3日签订的参建协议书，证明原告当初以其境内控股公司名义以参建形式购房，而原、被告之间的售房合同系参建协议的变更和延续；由于参建协议签订在房地产法实施之前，故按照规定有关手续可以补办。
原告对证据的真实性没有异议，但认为参建协议明确房屋楼层为X层，而现在交付的裕安大厦楼层为X层，原告有变更房屋的嫌疑。
3、原告分期付款明细表及付款凭证，付款总计折人民币11，393，340元，证明原告已经开始履行合同。
原告对此不持异议
4、裕安大厦的预售许可证，证明裕安大厦具备内、外销的预售条件。
原告对证据的真实性没有异议，但认为预售许可证未划定外销面积，仅是内销许可证。
5、上海市房屋土地管理局对裕安大厦建筑面积认定综合成果表，证明原告购买的第X层实际面积为l，035．13平方米
原告对证据的真实性没有异议，但认为根据实测裕安大厦第X层为11个单元，与合同所附标准层平面图反映的18个单元有变更
6、1999年2月27日原告致被告的委托书传真件，告知其委托上海办事处王伟国、陈培元先生全权处理所购裕安大厦X层出售或出租事宜。证明合同有效，且原告依约履行合同
原告对证据的真实性没有异议，但称其是在重大误解下出具。
7、王伟国、陈培元转委托被告对裕安大厦X层出售或出租的委托书
原告认为该委托书既没有原告的盖章，也没有王、陈两人的签字，不予确认
8、被告要求原告结清尾款，办理进户的通知和结算清单，证明原告未付清房款
原告对证据的真实性没有异议，认为恰恰可以证明原告尚未进户
9、裕安大厦的房地产权证和外销房产权证，证明裕安大厦的房产既可内销，也可外销，原告购买的X层已办妥了产证
原告对证据的真实性没有异议，但认为被告直到2000年3月6日才具备外销条件
10、被告向陈培元所作的调查笔录，证明未能出租是因为原告嫌出租价格太低
原告认为对笔录的真实性无法认定，故不予确认
上述证据材料经庭审质证，其中原告用以证明其已通过翻建旧宅、另行购置及租赁多种途径解决用房的董事会决议、购房合同和租赁合同与本案缺乏必然的关联性，本院不予采信；被告用以证明原告委托其出租或出售所购房屋而提供的署名为原告下属办事处王伟国、陈培元出具的委托书以及向陈培元作的调查笔录，因王、陈两人未到庭，无法核实证据的真实性不予采信之外，其他原、被告提供的证据，或已经对方确认，或有其他相关证据印证属实，本院予以采信。
基于上述证据，确认如下事实：
1994年11月3日，原告在沪投资企业上海联盈基因工程有限公司(下简称联盈公司)与被告签订参建协议书，约定联盈公司以协作单位名义参建被告开发建造的裕安大厦第X层房产，建筑面积910．19平方米，最后结算面积以房管部门鉴证为准；参建价格为每平方米人民币15，000元，按九五折优惠，联盈公司应付房款为人民币12，970，200元，应于协议签订后30天内分两次付清；协议明确裕安大厦于1991年11月29日破土动工，1995年第一季度竣工
1996年8月7日原告与被告就上述相同标的房屋签订售房合同书，明确原告购买被告裕安大厦第X层建筑面积910．19平方米的房屋(按房管部门实际测定的房屋建筑面积为准，多退少补，按实结算)；原告应于合同签订后十天内一次付清房款12，970，200元，原告付清全部房款后即可办理进房手续；原告如无故逾期付款，按每‰日偿付滞纳金；被告如无法交房，除不可抗力原因外，退还已付房款本息，另支付房款总价10％的赔款。双方合同签订之前，已由原告下属上海办事处及上海盈泰贸易公司于1994年12月至1996年7月支付被告美金65O，000元、人民币3，600，000元；合同签订之后，原告又委托其上海办事处及联盈塑料化工有限公司于1996年8月14日及9月6日支付被告人民币2，300，000元。以上所涉付款单位对其所付款项系代原告支付不持异议
1999年2月27日，原告将其委托上海办事处王维国、陈培元先生全权处理裕安大厦X层出售或出租事宜的委托书传真给被告。同年7月，被告书面通知原告裕安大厦房地产权证初始登记已经完成，要求原告正式签订书面合同，付清房款及其他费用、申办房地产权证；并附结算清单，确认原告已付款项合人民币11，393，340元，按实测面积1，035．13平方米计算，原告应补付房款人民币3，357，262．50元，加上房屋大修基金，原告合计应付款为人民币3，667，801．50元
另查明，裕安大厦于1995年6月投入使用，1998年1月通过竣工验收，1998年8月经上海市浦东新区房地产登记处测绘科对裕安大厦房屋面积丈量，核定第X层的建筑面积为1，035．13平方米，比合同约定多出124．94平方米。1999年7月，被告取得裕安大厦内销商品房产权证，2000年3月取得裕安大厦第X层、X层、X层及X层的外销商品房产权证
本院认为，原告在合同签订之前，已由其下属办事处等支付了大部分房款，合同签订之后又支付了部分房款，据其履行合同的行为，应可推定其与被告所签订的售房合同书是其真实意思的表示，亦不违反有关法律规定，应为有效，对双方均具法律约束力。但由于合同仅约定了交房条件，而未约定确切的交房时间，以致双方对原告至今未予办理进房手续，究属哪一方违约，产生了争议。纵观本案合同签订过程以及付款情况，尽管原告在合同签订之时，已经支付了70%的房款，但从合同关于签约10天内一次付清房款，付清全部房款后进房的付款方式及交房条件的约定，要求原告付清全部房款的强调可见一斑；而事实是原告虽已支付了合同约定的近90％房款，尚欠房款不足15％，但毕竟与约定全部付清还差100多万元，尚不满足要求被告交房的条件；且原告在合同签订后的数年内，从未要求过被告交房，或过问被告的产权证和房屋性质，直至1999年2月原告还通知被告，其已委托对所购裕安大厦X楼的出售或出租。可见其虽尚未与被告办理房屋的交接手续，但已行使对房屋的处分权，并末对继续履行合同提出任何异议。故其所称其中止付款乃被告违约及违反法律规定之说缺乏事实依据。其次，被告取得房地产权证显然滞后，但裕安大厦在双方合同签订之时已经投入使用却为不争事实，倘若原告如期付清房款，被告仅能满足交付使用，却无力为原告办理产证，原告也只能追究被告不完全交付的责任，而不能要求退房。众所周知，房屋的交付分为房屋物的交付和权利的交付，当以两者的同时交付为完全交付。而本案合同关于付清房款后即可办理进房手续，交房后被告协助代办产权证的约定，显然双方对交付约定的只是房屋物的交付，并未要求同时完成房屋权利的交付。被告滞后取得房屋产权证，履行合同虽有瑕疵，但由于原告尚未付清约定的全部购房款，被告交房的条件尚未成就，故不足以构成原告退房的理由。目前被告交房手续已经完备，原告只需付清房款，继续履行合同不存在障碍，原告要求解除合同的诉讼请求缺乏合同与事实依据，本院难以支持。至于对房屋建筑面积超出合同约定的处理，其实合同对此已有明确规定，即按实际测定为准，多退少补，按实结算。由于合同对多退少补未界定明确的范围和度量，只能视为双方对此未有限制，倘若原告认为多出的面积超出了其所能承担的合理范围，致原告不堪负担，应可提议被告协商解决，但并不籍此构成其退房的理由。由于原告要求解除合同的诉讼请求不能得到支持，其要求退回房款及赔偿利息损失的请求亦不能予以支持。
据此，根据《中华人民共和国民法通则》第五十七条及第八十五条之规定，判决如下
原告香港盈亚发展有限公司的诉讼请求不予支持。
本案案件受理费人民币94，464元、财产保全费人民币84，974元，合计人民币179，438元由原告香港盈亚发展有限公司负担
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市高级人民法院
审判长王蓉
代理审判员侯伟
二○○○年十二月二十五日
书记员王志翔
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