上诉人（原审被告）北京华商之家酒店管理连锁有限公司。住所地：北京市崇文区X街X号C座X室。
法定代表人李某，该公司经理。
委托代理人胡天中，河南仟方律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）河南华商之家酒店有限公司。住所地：郑州市金水区X路X号附X号。
法定代表人马某某，该公司总经理。
委托代理人翟某某，该公司总经理助理。
委托代理人胡天中，河南仟方律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）河南省实验幼儿园。住所地：郑州市X路X号。
法定代表人张某某，院长。
委托代理人唐郑生，河南大公匡法律师事务所律师。
委托代理人刘云鹤，河南大公匡法律师事务所律师。
上诉人北京华商酒店连锁有限公司（以下简称北京华商公司）、河南华商之家酒店有限公司（以下简称河南华商公司）因与被上诉人河南省实验幼儿园租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2009）金民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人北京华商公司法定代表人李某、上诉人河南华商公司与北京华商公司的委托代理人胡天中，被上诉人河南省实验幼儿园委托代理人唐郑生、刘云鹤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：1、2006年9月1日河南省实验幼儿园（甲方）与北京华商公司（乙方）签订《河南省实验幼儿园房屋租赁合同书》一份，约定：甲方将河南省实验幼儿园经五路X街公寓楼X层X号房、X层楼梯间、4-X层74套房屋租赁给乙方使用，租赁房屋仅限于经营公寓酒店，未经甲方许可，乙方不得经营其他项目；本合同租赁期为10年，自2006年11月1日起至2016年10月31日止，合同签订之日起开始计时，甲方给与乙方装修免租期60天；租赁期满后，甲方收回租赁财产，乙方如要求续租必须在租赁期满前60日内向甲方提出书面申请，否则，视为乙方不再续租，甲方接到申请后15日内予以答复，在同等条件下，乙方有优先续租权；在合同签订时，乙方需向甲方一次性交纳履约保证金30万元，本合同履行完毕，双方办完各类交接手续，设备经检验无损后甲方退还乙方（不计利息）；乙方向甲方交纳第一年租金120万元整，于2006年10月30日前一次性付清，第二年以后租金费用每季交纳一次，交纳时间是在租金费用到期前10日向甲方交纳；水、电、气、暖等其他费用均按甲方查抄的表数计量和规定的数额标准按期交纳，公共使用费用由各户按表合理分摊，如乙方有严重拖欠行为，甲方随时有权解除本合同；乙方在规定期限内未全部或部分未交清费用时，应承担费用滞纳的违约责任，滞纳金从逾期之日起计算至交纳日止，每日加收日应交费用的1％作为逾期付款滞纳金，逾期10日则视为乙方自动放弃房屋的使用权，甲方有权收回租赁财产，履约保证金全额补偿甲方经济损失；乙方合同未到期中途自行退场或发生违约行为，甲方有权收回租赁财产，履约保证金全额补偿甲方经济损失；甲方的权利、义务：保证乙方房屋及附属设施正常使用，发现问题及时解决，有权依照本合同收取房租、物业管理费、水电气暖等各项费用，为乙方提供办理证照所需的土地房产证明、消防安全验收合格证书等有关材料；凡涉及本合同履行中的一切变更或解除事项，双方应采取书面形式，对方在接到通知之日十五日内做出答复，否则视为默认；甲、乙双方在履行本合同过程中如发生争议，应协商解决，协商不成的，由郑州市金水区人民法院作为管辖法院。合同还对其他事项进行了约定。
2、上述合同签订当天，河南省实验幼儿园与北京华商公司又签订了《补充协议》，约定：为表达对教育事业的支持，乙方代表世界华人协会向甲方捐赠人民币10万元整；乙方同意为甲方提供在北京及其他地区自营店的免费房及加盟店的特惠房服务；甲方同意为乙方免费提供幼儿园闲置时段的停车位。
3、上述合同签订后，北京华商公司按照合同约定向河南省实验幼儿园交纳了履约保证金30万元，并向河南省实验幼儿园捐赠10万元。
4、上述合同约定的房屋的建设郑州市实验幼儿园取得了郑州市城市规划局颁发的建设工程规划许可证，并按规定申请进行了消防验收，2004年9月16日郑州市公安局消防支队作出了（郑）公消检字（2004建）第X号建筑工程消防验收意见书，意见为：“经现场检查，认为该合同合格。同时应具备以下条件：1、后勤楼二次装修应重新报审、报验。”2006年10月9日，河南省实验幼儿园与河南省省直机关事务管理局房地产管理处共同出具房屋产权证明，内容为：“河南华商之家酒店租用我单位位于郑州市金水区X路X号附X号临街七层后勤楼，产权属河南省实验幼儿园，产权证正在办理中。”2009年6月16日，河南省省直机关事务管理局房地产管理处出具土地权属证明，内容为：“河南省实验幼儿园位于金水区X路X号的房产，其坐落范围内的土地属省政府统征国有划拨土地，由河南省省直机关事务管理局代省政府进行管理，其土地使用证暂未办理。”
5、2006年9月22日，河南省实验幼儿园将合同约定的租赁房屋移交给北京华商公司，双方签署了移交证明、消防设施交接统计表及交接物品清单。2006年9月22日的移交证明内容为：“河南省实验幼儿园于2006年9月21日下午4时，对经五路三号商业房两间上下两层进行验收，于当日移交公司，并通知北京华商之家公司接受。”2006年9月22日的《河南省实验幼儿园后勤楼四至七层验收移交》中显示：“经验收检查未发现大的工程质量问题，基本达到交接条件，不影响正常使用。”2006年10月24日，后勤楼电梯及电梯机房钥匙进行了移交，北京华商公司向河南省实验幼儿园出具了移交证明。2006年11月3日，空调遥控器进行了移交。
6、河南华商公司于2007年2月1日成立，河南省实验幼儿园与北京华商公司之间签订的合同实际由河南华商公司履行。
7、2005年9月2日，河南省实验幼儿园出具委托书，委托河南省豫苑宾馆对河南省实验幼儿园所涉及的对外经营，租赁项目进行日常性管理工作。
8、在合同履行中，河南华商公司共向河南省实验幼儿园交纳租金90万元，均交至河南省实验幼儿园指定的河南省豫苑宾馆，发票均由该单位开具。
9、2009年1月15日，河南省实验幼儿园通过特快专递的方式向北京华商公司和河南华商公司发出了通知，内容为：“根据双方签署的租赁合同第四条第一款约定，贵商户自2007年8月至2008年12月（共计x元，含水电费）未按时交纳租金费用，已属严重违约行为，至此双方已无法继续履行合同。收到通知之日起，双方自动解除合同，乙方并支付所欠款项。否则48小时后将停水停电。”收到该通知后，河南华商公司向河南省实验幼儿园出具了回函，内容为：“根据双方对费用的争议问题，我方已多次向园方递交报告，并多次上门面谈关于贵方违约给我方带来的损失，但贵方却一拖再拖一直没有解决。贵方要求停水停电及解除合同属单方行为，是无效的。为此贵方应保证我方的房屋及设施的正常使用，否则若出现停水停电属贵方违约行为，贵方应承担由此造成的损失及相应的法律责任。”
10、河南省实验幼儿园所主张的租金起止时间为2006年12月31日至2009年1月31日，主张的水费为x.45元，其中用水量为7081吨，计价标准为每吨10.45元，主张电费为x元。其所提供的《华商之家酒店用电一览表》显示截至2008年9月河南华商公司用电量为x元，并显示有“水：x吨×单价＝”内容，在该表中有“陶杰、杨岳、闫保林”三人的签字。河南省实验幼儿园主张“闫保林”为北京华商公司和河南华商公司电工，庭审中北京华商公司和河南华商公司均对该表提出异议，河南华商公司认可公司工程部中有闫保林其人。河南省实验幼儿园所提供的2008年10月7日其所交纳水费的单据上显示用水量535，共交纳水费及附加费、污水费共计5590.75元，平均后每吨用水交纳费用为10.45元。
原审法院认为：一、河南省实验幼儿园与北京华商公司签订的《河南省实验幼儿园房屋租赁合同书》及《补充协议》为双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。北京华商公司与河南华商公司主张双方签订的合同为无效合同，其所提供的依据为建设部《城市房屋租赁管理办法》和《郑州市城市房屋租赁管理条例》的相关规定，但《城市房屋租赁管理办法》属于部门规章，《郑州市城市房屋租赁管理条例》属于地方性法规，即非法律，亦非行政法规，故北京华商公司与河南华商公司主张合同无效没有依据，原审法院不予支持。另外北京华商公司与河南华商公司主张的土地使用权、房屋产权及消防验收的事实河南省实验幼儿园均提供了相反证据，北京华商公司与河南华商公司的主张没有事实依据，不予采信。
二、合同具有相对性，合同当事人只能向合同的相对当事人主张权利。本案中，合同当事人为河南省实验幼儿园及北京华商公司，虽然合同的实际履行人为河南华商公司，河南省实验幼儿园对河南华商公司的履行亦没有表示异议，但河南省实验幼儿园作为合同的一方当事人，其作为权利主体接受第三方履行义务或者其作为义务主体向第三方履行义务的行为均不能视为合同权利或义务的转让，亦不能产生合同主体变更的法律后果，故本案合同的当事人应严格按照签订的合同予以认定，因此，河南省实验幼儿园应向合同的相对当事人即北京华商公司主张权利，河南华商公司并非本案合同当事人，不承担违反合同义务而产生的责任。
三、合同当事人在履行合同时应遵循全面履行的原则，按照合同约定全面履行自己的义务。河南省实验幼儿园主张北京华商公司共欠租金170万元，其起算的租金起止时间为2006年12月31日至2009年1月31日。北京华商公司对河南省实验幼儿园起算租金的时间有异议，认为由于河南省实验幼儿园移交房屋迟延及合同约定的装修免租期，租金应当从2007年2月正常经营起算，对此，原审法院认为，双方的合同系2006年9月1日签订，合同约定的装修免租期60天为从“合同签订之日起开始计时”，合同期限自2006年11月1日开始计算，合同中并未约定移交房屋的具体时间及相关事项，即使2006年9月22日移交房屋存在迟延，但根据河南省实验幼儿园的诉讼请求，河南省实验幼儿园未从2006年11月1日开始计租，而是从2006年12月31日起算租金应当已考虑了以上因素，至于北京华商公司提出的从正常经营开始计算租金没有合同约定和依据，原审法院不予采信，故对河南省实验幼儿园主张的计租起始时间予以采信。根据合同约定租金每年为120万元，故在河南省实验幼儿园主张的租金计算期内租金共计为250万元，北京华商公司共计支付租金为90万元，故尚欠租金为160万元。北京华商公司辩称河南省实验幼儿园不能够出具合法票据，并以此主张抗辩权，根据北京华商公司提供的交纳租金的发票，其所交租金均由河南省实验幼儿园委托的河南豫苑宾馆开具了发票，故北京华商公司主张原审法院不予采纳，北京华商公司亦不能以此为由不支付租金。
四、水、电费。合同约定“水、电、气、暖等其他费用均按甲方查抄的表数计量和规定的数额标准按期交纳”，现河南省实验幼儿园主张北京华商公司共欠水费x.45元、电费x元，其中电费提供有《华商之家酒店用电一览表》，该表中有北京华商公司工作人员“闫保林”的签字，北京华商公司虽提出异议，但没有证据支持，对该清单原审法院予以采信，对河南省实验幼儿园主张的电费原审法院予以支持。北京华商公司主张河南省实验幼儿园在其所租房屋内安装的电表属于不合格产品，所提交的技术监督局鉴定结果通知书系北京华商公司单方委托进行，不能证明与本案的关系，故北京华商公司的该主张证据不足，不予采信。关于水费，在上述一览表中显示有“水：x吨×单价＝”的内容，现河南省实验幼儿园主张的用水量少于该表中所显示数额，且合同约定为“按甲方查抄的表数计量”，北京华商公司虽对河南省实验幼儿园主张的用水量予以确认，河南省实验幼儿园主张的水价10.45元有其向自来水公司交纳的水费单据为证，原审法院予以采信，故对河南省实验幼儿园主张的水费予以支持。
五、合同约定：“如乙方有严重拖欠行为，甲方随时有权解除本合同”、“逾期10日则视为乙方自动放弃房屋的使用权，甲方有权收回租赁财产”，根据该约定，现北京华商公司拖欠租金及水电费的行为构成违约，河南省实验幼儿园有权解除合同，河南省实验幼儿园依据合同约定的解除权向北京华商公司发出通知，主张“收到通知之日起，双方自动解除合同”，北京华商公司亦认可已收到该通知，因此，根据合同法第九十六条的规定，自上述通知到达北京华商公司时双方合同即已解除，河南省实验幼儿园要求解除房屋租赁合同的诉讼请求原审法院不再处理。
六、关于反诉请求。河南华商公司提起反诉，要求河南省实验幼儿园赔偿经济损失x元，其中包括前期投入的装修费用x元和酒店投入x.6元（含履约保证金x元和赞助费x元），但河南华商公司并非本案的合同当事人，因此其并非本案的适格反诉原告，对反诉部分原审法院不予审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条之规定判决：一、北京华商酒店管理连锁有限公司于本判决生效后十日内支付河南省实验幼儿园租金x元、水费x.45元、电费x元，共计x.45元；二、驳回河南省实验幼儿园的其他诉讼请求。案件受理费x元，河南省实验幼儿园负担800元，北京华商酒店管理连锁有限公司负担x元。
宣判后，北京华商公司与河南华商公司不服原审判决，向本院上诉称：一审法院认定事实错误：1、河南省实验幼儿园未办理租赁登记手续，也一直不能向北京华商公司提供所出租房产的合法产权证明，没有权利出租该房屋。2、虽然北京华商公司与河南省实验幼儿园是合同中的相对人，但实际履行人是河南华商公司，一审认为河南华商公司不是本案当事人是错误的。3、河南省实验幼儿园所称租金的起算时间不当。4，河南省实验幼儿园在收取租金时并没有出具应该开具的票据，均是委托河南豫苑宾馆开具票据，属违法行为。5、一审认定上诉人欠被上诉人租金160万元缺乏证据和法律依据。6、河南省实验幼儿园在水电费收取方面存在严重违法现象。7、由于河南省实验幼儿园在出租房屋时违反了法律、行政法规的强制性规定，该房屋租赁合同为无效合同，不存在解除问题。8、原审认为河南华商公司不是本案适格的反诉原告进而对反诉部分不予审理错误。另外，原审法院适用法律错误，对反诉部分不予审理也是错误的，综上，请求二审法院依法改判或发回重审。
被上诉人河南省实验幼儿园答辩称：河南省实验幼儿园与北京华商公司签订的租赁合同合法有效，在签订租赁合同后，已将约定的房屋交给了北京华商公司，双方的移交文件明确注明：“经验收检查，未发现大的工程质量问题，基本达到交接条件，不影响正常使用”字样，并已将涉及租赁物的有关土地证明、建设工程规划许可证、消防验收证明等一并交给了北京华商公司，且河南华商公司在办理工商登记时已使用了部分证照，所以河南华商公司称河南省实验幼儿园未提供上述材料显然没有事实根据。另外，双方合同明确约定北京华商公司应在2006年10月30日前将第一年房租120万元一次性支付，但上诉人在拖延一年后才陆续支付了90万元，尚欠160万元拒付，严重违反了合同约定，河南省实验幼儿园有权解除合同对于上诉人上诉状中所称开具发票、多收水电费等问题，也是为了逃避应承担的合同义务和法律责任，因此，请求二审法院在查明事实后依法驳回上诉，维持原判。
本院审理查明事实与原审法院查明事实一致。
本院认为，北京华商公司与河南省实验幼儿园签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，虽然北京华商公司与河南华商公司在上诉状中称合同无效，但在庭审中已明确认可双方之间的合同为有效协议，因此，双方均应按照租赁合同的约定行使权利、履行义务。河南省实验幼儿园在签订合同后，已经将约定的房屋交给了北京华商公司，且交付了相应的证明。对于北京华商公司与河南华商公司上诉所称河南省实验幼儿园没有提交相应的房产证明，故构成违约的上诉理由，因相关部门的证明已说明河南省实验幼儿园对出租的房屋具有相应的权利，故其上诉理由不能成立。对二上诉人上诉所称的河南省实验幼儿园收取水电费过高和未提供暖气导致客房无法正常经营的问题，均不能对抗合同约定的其应交纳租赁费这一合同约定的主要义务，在其严重违约的情况下，河南省实验幼儿园要求解除合同并无不当之处，综上，本院认为，北京华商公司和河南华商公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费x元，由北京华商酒店连锁有限公司与河南华商之家酒店有限公司共同负担。
本判决为终审判决。
审判长张鹏
审判员张红
代理审判员杨成国
二○一○年五月二十六日
代理书记员田森森
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