原告马某，男，47岁，汉族。
委托代理人许某某，女，49岁，汉族。
被告信阳市乳腺病医院。
法定代表人胡某，医院院长。
委托代理人郑永军，河南金誉律师事务所律师。
原告马某与被告信阳市乳腺病医院因房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马某的委托代理人许某某到庭参加诉讼。被告信阳市乳腺病医院及其委托代理人郑永军经本院传票合法传唤及送达出庭通知，未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。
原告马某诉称，2005年11月3日，原、被告双方签订一份《房屋租赁协议》，协议约定：原告将自己购买的位于信阳市X路X号临街三层双面楼一幢及其他相关建筑物等出租给被告，租期为10年，租金为可调租金。其中：前三年租金每年为11万元，第四、第五年每年租金为14万元，最后五年租金每年为15万元。承租人不按约定的金额、时间缴纳租金时，出租人有权终止合同。如因城市规划等政府行为，出租人不承担任何过错责任，任何一方违约，均应向对方支付违约金10万元人民币。协议签订后，原告严格履行协议义务，而被告开始尚能履行协议，但至2009年下半年便开始拖欠租金，截止2011年4月份共计拖欠租金26万元，其行为已构成严重违约，原告认为被告的行为侵害了其合法权益。为此提起诉讼，请求判令终止双方所签订的房屋租赁协议，判令被告立即支付房屋租金26万元及支付违约金10万元。
被告信阳市乳腺病医院未作答辩。
原告为证明其上述诉称所主张的事实和理由，出示了下列证据：
1、原、被告2005年11月3日签订的房屋租赁协议书，证明原、被告系租赁关系。
2、原告与信阳市X村X年1月19日签订的土地房屋出让协议，证明出租的房屋系原告合法购买取得。
3、原告收取被告租金收据存根，证明被告自2009年7月起至今未交租金，其行为已构成违约的事实。
4、照片9张和光碟一盘，证明被告未经原告同意对承租原告的房屋擅自装修、改造的事实。
被告信阳市乳腺病医院未提供证据。
根据当事人的陈述和出示的相关证据，本院确认如下法律事实：
2005年11月3日，原告马某与被告信阳市乳腺病医院就原告马某将其购买信阳市X村的位于信阳市X路X号临街三层建筑面积约为2300平方米的楼房出租给被告信阳市乳腺病医院作为院部使用一事签订了租赁协议书。协议第一条约定，租赁期限为十年，自2006年元月1日起至2015年12月31日止；第二条约定，租金分前、中、后三个价位，即2006年元月1日至2008年12月31日每年租金为11万元；2009年元月1日至2010年12月31日每年租金为14万元；2011年元月1日至2015年12月31日每年租金为15万元。每年的租金分二次交清，即前一年的12月1日和本年的6月1日各付50%，付清租金后方有权使用房屋；第三条6款约定乙方（被告）要按协议约定的金额、时间交纳租金，否则视为乙方单方终止协议书所有条款。甲方（原告）有权收回所有动产及不动产归甲方所有。作为乙方赔偿甲方的经济损失；第7款约定，乙方在使用时如需改、建、装修等必须事先告知甲方，甲方同意后，乙方有权改、建、装修。如不事先告知甲方，乙方随意改、建、装修，甲方有权终止本租赁协议书所有条款，造成损失全部由乙方自己承担并赔偿对方经济损失；第八条约定，甲乙双方共同遵守本协议书条款，任何一方违约，承担违约金10万元。协议签订后，原告将房屋交付给被告使用，被告开始尚能履行协议的约定，后来虽未能严格按协议约定的时间足额交纳租金，但仍在陆续支付。自2009年7月起，被告不再支付租金。截止2011年4月，被告累计拖欠原告租金26万元，在此期间原告多次向被告催要租金，要求被告在合理期限内支付拖欠的租金，每次被告都是口头答应支付但未实际交纳。原告遂到医院通知被告解除合同，要求被告搬出出租的房屋，2011年4月被告不但拒不搬出，还在事先未告知原告并征得原告同意原告的情况下，擅自对原告的出租房屋进行了装修和改造。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁协议书系双方当事人的真实意思表示，协议书内容不违反法律和社会公共利益，该协议合法有效。双方当事人应严格按合同的约定履行自己的义务。被告长期拒付租金，且在事先未告知原告，未征得原告同意的情况下擅自装修和改造原告的出租房屋，其行为违反了租赁协议书的相关条款约定，已构成违约。原告起诉要求终止双方签订的房屋租赁协议书，判令被告履行交付拖欠租金的义务，并承担违约责任的理由成立。对原告的诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条和《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条（二）项、第九十三条第二款、第九十四某第二、三、四某、第一百零八条和第二百二十七条的规定，缺席判决如下：
一、终止原告马某与被告信阳市乳腺病医院于2005年11月3日签订的《房屋租赁协议书》。
二、被告信阳市乳腺病医院支付原告马某自2009年7月1日至2011年4月30日的租金26万元。
三、被告信阳市乳腺病医院支付原告马某违约金10万元。
上述判决于本判决生效后十日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6700元，由被告信阳市乳腺病医院负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向信阳市中级人民法院提出上诉，并提交上诉状正本一份，副本二份。
审判长张建霞
审判员余静
审判员潘航宇
二○一一年八月二十四某
书记员黄丹
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