海南省海口市中级人民法院
民事判决书
(2002)海中法民终字第X号
上诉人(原审被告)海南凯润实业有限公司。住所地海口市X路新侨大厦615、616房。
法定代表人陈某某，该司总经理。
委托代理人周维智，海南新概念律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)海南新合实业有限公司。住所地海口市面前坡钟某公寓C603房。
法定代表人钟某某，该司经理。
委托代理人李全德，北京市金衡律师事务所律师。
原审被告海口义龙农贸综合市场有限公司。住所地海口市X路X号。
法定代表人陈某某，该司总经理。
上诉人因土地使用权租赁合同纠纷一案，不服海口市振东区人民法院(2002)振民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2002年7月17日立案受理后，依法指定庭长黄晓担任审判长，与审判员蔡红曼、李燕组成合议庭，共同负责对本案进行审理。2002年8月2日本院依法公开开庭审理了本案，上诉人海南凯润实业有限公司的委托代理人周维智，被上诉人海南新合实业有限公司的法定代表人钟某某及其委托代理人李全德到庭参加诉讼，陈某了案件事实，发表了辩论意见。原审被告海口义龙农贸综合市场有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定，原告海南新合实业有限公司与被告海南凯润实业有限公司签订的《协议书》以及原告与两被告签订的《补充协议》和其他协议，是各方当事人在平等互利、协商一致基础上签订的，合同主体合格，当事人意思表示真实、清楚，没有违反法律规定，且已实际履行，是有效合同。原告已依约全面履行了合同，被告海口义龙农贸综合市场有限公司不论是在履行租赁合同中还是合同期届满，均未能依约支付原告租金，其行为已违约，应承担违约责任。经双方当事人确认该被告租赁原告土地使用权四年共计租金326万元，被告已支付125．3万元(含押金20万元)，尚欠租金200．7万元，因此，原告要求被告海口义龙农贸综合市场有限公司给付租金200．7万元，于法有据，予以支持。被告海南凯润实业有限公司未依合同约定向被告海口义龙农贸综合市场有限公司支付承包金，是造成被告海口义龙农贸综合市场有限公司违约的根本原因，且被告海南凯润实业有限公司多次与原告签订协议，并表示愿意向原告支付租金，但都没有履行，其行为亦构成违约，应对被告海口义龙农贸综合市场有限公司的上述债务承担连带责任。鉴于两被告违约以及原告与两被告的《协议书》及《补充协议》约定合同履行期限为四年，且已履行届满，故原告提出解除与两被告签订的《协议书》、《补充协议》及之后三方共同签订的一系列协议书的诉请，予以支持。两被告以海口义龙农贸综合市场有限公司的经营期限20年作为合同履行期限，与事实不符，于法无据，不予支持。并判决：一、解除原告海南新合实业有限公司与被告海南凯润实业有限公司于1997年5月15日签订的《协议书》；二、解除原告海南新合实业有限公司与被告海南凯润实业有限公司、海口义龙农贸综合市场有限公司于1998年7月2日签订的《补充协议》以及之后三方共同签订的一系列协议书；三、被告海口义龙农贸综合市场有限公司须于判决生效之日起十日内，给付原告租金200．7万元。如逾期给付，则按中国人民银行规定的同期流动资金一年期贷款利率标准，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、被告海南凯润实业有限公司对被告海口义龙农贸综合市场有限公司的上述债务负连带责任。
上诉人海南凯润实业有限公司上诉称，原审判决＂解除新合公司和凯润公司签订的《协议书》＂没有实际意义。三方当事人于1998年7月2日签订《补充协议》后，《协议书》已被《补充协议》所取代，双方的租赁关系已解除，《协议书》已自行终止。原审判决农贸公司给付新合公司租金326万元没有法律依据。根据《土地管理法》及《海南省国土局土地使用权转让、出租、联营、抵押登记暂行程序》的有关规定，土地使用权的出租必须办理土地使用权变更手续。由于新合公司及农贸公司至今未依法办理变更登记手续，根据《合同法》的有关规定，《补充协议》第三条依法无效。且每年交地租82万元与农贸公司实际经营情况不符，显著偏高。而新合公司三年多来已从农贸公司处收租金90余万元，故认定农贸公司违约是错误的。原审判决＂凯润公司对农贸公司的上述债务负连带责任＂没有依据。且认定凯润公司未依合同约定向农贸公司支付承包金及认定其已违约亦没有依据。凯润公司和新合公司就承包金的数额及双方的权利、义务一直未达成协议。原审法院认定凯润公司未依合同向农贸公司支付承包金没有依据。农贸公司成立以来，新合公司一直控制着农贸公司的公章，还参加农贸公司对市场的经营管理。并非是凯润公司单独承包，原审判决凯润公司负连带责任没有事实和法律依据。另外，原审以＂履行期限届满＂为由解除《补充协议》与事实不符。《补充协议》暂约定期限为四年，至原审2002年4月27日判决之日算，履行期也未届满。三方为农贸公司偿付租金一事签订的几个协议，因《补充协议》第三条依法无效而无效，谈不上判决解除。由原告提供场地，至于双方组建农贸公司，共同经营义龙农贸市场20年，是一长期项目，双方租期暂订为四年。本意是到期再根据经营情况续签租期、租金。综上所述，原审法院的判决与事实不符，缺乏事实和法律依据。请求二审法院依法撤销原审判决，保护上诉人的合法权益。
被上诉人海南新合实业有限公司答辩称，双方签订的《协议书》的内容在《补充协议》中仍约定，《协议书》仍然有效。上诉人否定《协议书》的全部内容，这既不符合双方签订《补充协议》的明确约定，也不符合《合同法》的有关规定；显然上诉人的理由是不成立的。原审关于农贸公司给付被上诉人租金的判决，农贸公司服判未上诉，而上诉人对此不服进行上诉。显然超越了权利。上诉人只能就是否承担＂连带责任＂进行上诉。其实，无论是协议书还是《补充协议》均是三方真实意思表示，内容也不违反法律规定，且已实际履行届满。农贸公司对判决不上诉，承认了关于租期、租金的认定，但事实上形成的租赁协议实际履行。这是谁也不能否认的；上诉人承担连带责任，这是不容否定的。上诉人与被上诉人、农贸公司三方签订的有关协议及向被上诉人出具的承诺书，上诉人都明确无误表示与农贸公司共同负责给付被上诉人所欠地租，并得到了三方确认，因此上诉人承担连带责任并不是任何人强加的。上诉人和被上诉人成立农贸公司是一个独立的法律关系，农贸公司向被上诉人租用土地也是独立的法律关系，两者是不能混淆和代替的。农贸公司经营期为20年，具体经营范围，还有其他多项商贸业务，租用土地开办市场，仅仅是其中的一个部分。经营期限20年，是对股东合资经营公司的约定，而租地办市场仅是该公司的一项具体经营行为，与公司的经营期限毫不相干。义龙农贸市场设施本属临时建筑，已于1999年6月超过两年使用期限，被海口市城市规划局定为违法建筑并发出拆迁公告。上诉人理应依法拆迁。综上所述，上诉人上诉理由不成立，请求二审法院依法驳回其上诉，维持原判。
原审被告海口义龙农贸综合市场有限公司答辩称，原审判决解除三方签订的《补充协议》与本案事实不符。《补充协议》是1998年7月2日签订，履行期暂订为四年，至原审法院判决之日算尚未满四年，故判决解除《补充协议》无理。判决我方给付新合公司租金326万元没有法律依据。新合公司一直未与我方同去国土局办理租用地使用权变更登记手续。《补充协议》中规定的双方租赁土地条款尚未依法生效。并且新合公司在四年租期还未届满时，就擅自将租赁给我方的义龙农贸市场用地转让给了海南义隆实业有限公司，属违约行为。原审法院依据无效约定，判决我方给付新合公司租金326万元，缺乏事实和法律依据。我方一直是由公司股东会和董事会负责本公司三年多来对义龙农贸市场的经营管理的各项工作。不存在由海南凯润实业有限公司单独承包经营本公司。综上，原审法院的判决与本案事实不符，判决显失公正。请二审法院依法改判。
经审理查明，法庭围绕当事人争议的焦点，调查事实如下：
1997年4月25日，经海口市人民政府批准，同意被上诉人海南新合实业有限公司(下称新合公司)在海口市X路自有的9145平方米土地上兴建一座综合农贸市场。同年5月15日，新合公司与上诉人海南凯润实业有限公司(下称凯润公司)签订了一份协议书，约定，新合公司将其经营权租赁给凯润公司，由凯润公司负责建市场所需临时建筑的规划、报批、土建工作并承担相应所需的资金与费用，市场建成后由凯润公司负责经营管理，并承担经营风险，经营租赁期四年；凯润公司每年支付给新合公司82万元租金，如连续三个月无法足额交纳，则视作自动停止经营权，由新合公司收回；期满或提前终止经营，市场建筑物及相应设施由新合公司处置，凯润公司不得拆除，新合公司也不予补偿；四年期满，经营权自然终止。合同签订后，凯润公司付给新合公司押金20万元。同年5月21日，双方又订补充协议。将第一年租金减为80万元。尔后，上诉人凯润公司投入资金在该地上建起一座临时农贸市场，同年12月24日，上诉人凯润公司与被上诉人新合公司又订一份协议书，确认交地时间为1998年2月1日。同年3月19日，上诉人凯润公司与被上诉人新合公司共同出资组建了海口义龙农贸综合市场有限公司(下称农贸公司)并经工商部门登记注册，领取了营业执照。1998年4月30日，农贸公司组建成立了海口市义龙农贸综合市场。同年7月2日，新合公司、凯润公司以及农贸公司三方订立了一份《补充协议》，约定，农贸公司是农贸市场的经营主体，负责市场的招商、经营和管理活动，独立承担经济和法律责任；由上诉人凯润公司单独自主经营农贸公司，并由其向农贸公司交纳承包金。新合公司不享有按农贸公司章程所规定的＂按出资比例获取红利＂的权利；农贸公司向新合公司租用海口市X路的土地使用权，用于市场经营，每年租金为82万元，租期及租金支付办法与新合公司、凯润公司在1997年5月15日签订的《协议书》相同；该补充协议作为对《协议书》的补充及调整，未祥事宜，仍按《协议书》执行。同年8月31日，农贸公司、凯润公司与新合公司订了一份《补充协议》，约定第一年租金分四期缴纳，至1999年1月10日缴完。在农贸公司与凯润公司无法按期足额缴纳时，视为农贸公司与凯润公司自动终止经营权，押金不予退还，其他方面仍按《协议书》执行；从第二个年度起，租金缴纳仍按《协议书》执行。后凯润公司与农贸公司未依约缴纳租金，1999年3月22日，三方又订立了一份《关于农贸市场缓缴98年度租金及减缴99年度租金的协议》，该协议约定，凯润公司与农贸公司应向新合公司缴交1998年度的租金82万元，已缴38万元，尚欠44万元。经三方商议，凯润公司、农贸公司承诺于1999年3月底前先付4万元，余款于同年4月前付清。1999年度租金82万元，新合公司同意减免年度租金的四分之一，改为按月支付。第三年度的仍按原协议执行，如凯润公司、农贸公司无法按第一条补偿所欠租金，新合公司撤销1999年租金减免。尔后两公司仍无足额支付租金。1999年7月，三方又再订立了一份《关于缓交租金的协议》，约定，计算至1999年7月底凯润公司与农贸公司应缴的租金为54．5万元，至年底止为81．8332万元，新合公司同意缓缴；如能在当年11月底前付清，租金则可减免至75万元；凯润公司用桂林洋农场的债权作担保，在1999年11月底付清欠租金，市场投入首先抵缴所欠租金，如有盈余归对方；如在这之前仍不足额付清市场土地租金，则终止市场经营权，收回土地使用权，押金不予退还。后因凯润公司与农贸公司未能在期限内履行，上诉人凯润公司便于2000年2月29日向新合公司去函称：由于我司承包农贸市场因种种原因未能完成承包任务，我司将于今年3、4月份从其他渠道筹集完成包括以汽车抵帐，否则由贵公司进行经营管理。同年6月6日，凯润公司又致函新合公司，要求租金延至当年7月份才能上缴。期限届满后，上诉人陆续交纳了部分租金，2001年11月16日，新合公司书面告知凯润公司与农贸公司：土地使用权于2002年2月1日到期，届时不再续租，也不向其他单位出租，并要求对方二公司按1995年7月15日的协议书约定，提前做好结束工作。同年12月10日，新合公司将该地转让给海南义隆实业有限公司。2002年2月1日，租赁合同期满后，新合公司要求对方搬离租赁场地并支付拖欠租金，遭拒绝。同年3月因海南义隆实业有限公司获有关部门批准建设＂万盛豪门大厦＂工程项目以及该农贸市场的临时建筑物已超过批建二年的期限，海口市政府有关部门已限令该农贸市场拆迁。市工商部门也取消了该市场登记证。另查，自1998年2月1日至2002年2月1日止，凯润公司与农贸公司已向新合公司缴交了土地租金125．3万元(含押金20万元)，尚欠租金200．7万元。
上述事实，有上诉人与被上诉人所签订的协议、补充协议以及三方签订的补充协议、有关缓缴租金的协议、双方来往书函、有关缴付租金的凭证、政府有关部门的通知书以及当事人的陈某等证据在案为凭，这些证据已经质证，可以做为认定事实的依据。
本院认为，根据本案事实，处理意见如下：
上诉人凯润公司与被上诉人新合公司于1997年5月15日所签订的《协议书》以及后来上诉人、被上诉人与农贸公司三方所订立的《补充协议》，是当事人的真实意思表示，依据协议约定，被上诉人将已有的义龙横路的土地使用权出租给上诉人建造农贸市场经营。出租土地时，双方虽然没有依海南省有关的规定去办理土地租用的登记手续，但根据合同法司法解释的有关规定，确认合同无效，应当以法律和行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人不办登记手续不影响合同的效力。而目前国家法律、法规对土地租赁并未明确规定不办登记就无效。因此，上诉人上诉认为该土地租赁未办登记是无效的理由没有法律依据，本院不予支持。且上诉人承租被上诉人土地承建农贸市场已经实际使用了被上诉人的土地，承租四年的租赁期亦已经届满，但未依约缴清所欠的租金，其行为已经违约，应承担违约责任。尚欠租金200．7万元，被上诉人请求支付合理合法，应予支持。上诉人承租被上诉人的土地建造农贸市场经营中，与被上诉人共同组建农贸公司后，在订立补充协议时，虽然约定由农贸公司租用土地使用权，但同时约定了农贸公司由上诉人单独承包经营，三方在所订立的有关补充协议中，还明确1997年5月15日上诉人与被上诉人所签订的《协议书》仍然履行。况且在合同履行过程中，就拖欠被上诉人土地租金一事，都是上诉人凯润公司与农贸公司做为共同拖欠租金一方，多次与被上诉人订立协议，表示同意向被上诉人支付所拖欠租金。上诉人凯润公司本身也多次去函被上诉人，承认自己拖欠土地租金并承诺在限期内还清所欠租金。因此，上诉人与农贸公司理应负有共同偿还拖欠被上诉人土地租金的义务。故原审判决上诉人凯润公司承担连带责任并无不妥。上诉人的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持，其上诉请求应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费（略）由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长黄晓
审判员蔡红曼
审判员李燕
二○○二年九月十九日
书记员陈某丽
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