原告北京大兴城建开发物业管某三公司（组织机构代码：（略）-7），住所地北京市X镇同兴园小区X号楼底商。
法定代表人左某，总经理。
委托代理人吴某某，男，X年X月X日出生，汉族，北京大兴城建开发物业管某三公司客服主管，住（略）。
被告北京低温设备厂（组织机构代码：（略）-6），住所地北京市西某广安门外南某X号。
法定代表人马某，董事。
委托代理人徐某某，男，X年X月X日出生，汉族，北京低温设备厂副厂长，住（略）。
原告北京大兴城建开发物业管某三公司（以下简称：城建三公司）与被告北京低温设备厂（以下简称：低温设备厂）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员田琪独任审判，公开开庭进行了审理。原告城建三公司委托代理人吴某某，被告低温设备厂的委托代理人徐某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告城建三公司诉称：2004年10月28日，城建三公司与低温设备厂签订了关于北京市X区的《物业管某委托合同》，约定了双方的权利、义务。城建三公司已按约定履行了服务义务，但低温设备厂未按时交纳同兴园小区X号楼X单元X室及X号楼X单元X室的物业费共计9210.94元，其中X号楼X单元X室欠费的期间是2004年7月至2011年12月，X号楼X单元X室的欠费期间是2004年7月至2007年6月。低温设备厂的行为侵害了城建三公司的权益，故起诉要求：1、判令低温设备厂立即支付物业费9210.94元；2、判令低温设备厂支付滞纳金1000元；3、判令低温设备厂承担本案诉讼费。
原告城建三公司向本院提交以下证据予以证明：《物业管某委托合同》、《关于交纳维修基金与物业管某的解释》、《北京市X区物业管某服务收费暂行办法》、欠交物业费明细表及物业管某用明细表、《房屋管某维修协议书》2份等。
被告低温设备厂辩称：不同意城建三公司的诉讼请求，理由是：1、同兴园小区X号楼X单元X室的房屋所有权人已经于2000年变更为张建国，X号楼X单元X室的房屋所有权人已经于2000年变更为高全喜，且上述2套住宅的房屋所有权人已与低温设备厂解除了劳动关系，故低温设备厂不同意交纳上述2套住宅的物业费；2、2002年7月1日，低温设备厂给城建三公司发送了一份函件，告知低温设备厂不再为同兴园小区X号楼X单元X室、X号楼X单元X室交纳物业费，上述2套住宅的物业费应由房屋所有权人张建国、高全喜自行交纳。
被告低温设备厂向本院提交以下证据予以证明：《补充协议》、《关于变更供某及物业合同函》、《关于解除原供某合同和物业管某合同的函》及城建三公司催要物业费的明细等。
庭审中，为查明同兴园小区X号楼X单元X室、X号楼X单元X室的房屋所有权人，本院自大兴区X乡建设委员会处调取了上述2套住宅的《北京市房屋登记表》。
经本院庭审质证，低温设备厂对城建三公司提交的《物业管某委托合同》、《关于交纳维修基金与物业管某的解释》、《北京市X区物业管某服务收费暂行办法》、1996年的《房屋管某维修协议书》的真实性不持异议，本院对上述证据的真实性予以确认；城建三公司对低温设备厂提交的《补充协议》、城建三公司催要物业费的明细的真实性不持异议，本院对上述证据的真实性予以确认；城建三公司及低温设备厂对本院调取的2份《北京市房屋登记表》的真实性均不持异议，本院对该证据的真实性予以确认。
庭审中，低温设备厂提交《关于变更供某及物业合同函》、《关于解除原供某合同和物业管某合同的函》，证明低温设备厂于2000年将本案诉争的2套住宅的房屋所有权变更情况告知了城建三公司，并要求城建三公司变更物业合同。城建三公司以其未收到上述函件为由，对上述证据的真实性不予认可。本院认为，在城建三公司不认可其收到过上述函件的情况下，仅凭上述证据不能证明双方的物业合同已经解除，故本院对上述证据不予确认。
本院根据上述认证查明：1996年6月17日，低温设备厂与城建三公司签订了《房屋管某维修协议书》，内容为：同兴园小区X号楼X单元X室、X室、X室于1996年6月17日正式办理房屋交用结算手续，于1996年6月17日办理使用手续，房屋产权人为低温设备厂；低温设备厂自办理房屋交用结算手续之日起，应按物价局批复的房屋管某维修收费标准向城建三公司交纳各项费用，并按北京市统一规定一次性交纳房屋公共维修基金；由于低温设备厂变更或解除协议需通知城建三公司，并出具原售房单位证明和本人申请，到城建三公司办理协议终止手续，低温设备厂须交纳手续费。
2004年10月28日，低温设备厂与城建三公司签订了《物业管某委托合同》，约定由低温设备厂委托城建三公司管某低温设备厂所有的同兴园小区的X号楼X单元X室、X号楼X单元X室等7套住宅；合同自2004年10月28日起生效，直至双方或一方当事人变更，经协商与新的当事人签订新的合同生效后，即作废；低温设备厂所有的物业，在更换业主或使用人时应提前通知城建三公司，并办理相应的变更手续；低温设备厂应于每年的8月31日按当年北京市物价局及北京市国土资源和房屋管某局的有关规定向城建三公司交纳物业费及供某费；城建三公司有权对不交或不按时交纳物业费的业主或使用人收取全部费用5%的滞纳金；由于低温设备厂变更或解除合同需通知城建三公司，并出具原售房单位证明，结清费用，并通知新房主签订合同后，方可解除和变更原合同。
庭审中，城建三公司提交欠交物业费明细表及物业管某用明细表，证明物业费包括：生活垃圾清运费每年每户30元、化粪池清掏费每年每平方米0.30元、管某每年每平方米2.40元、小修费每年每平方米2.36元、中修费每年每平方米5.42元、绿化费每年每平方米0.55元、小区共用设施维修费每年每平方米1元、物业管某营某5.40%。低温设备厂除对营某一项提出异议认为不应当收取外，对其它收费项目均不持异议。
另查一，张建国于2000年取得同兴园小区X号楼X单元X室的房屋所有权，该套房屋的建筑面积为55.74平方米。张建国自2007年7月1日起，自行交纳了该套住宅的物业费。高全喜于2000年取得同兴园小区X号楼X单元X室的房屋所有权，该套房屋的建筑面积为71.07平方米。庭审中，低温设备厂对上述2套房屋接受了城建三公司提供某物业服务的事实未提出异议，但以房屋所有权人已变更为由不同意交纳物业费。
另查二，涉及物业管某收费中营某的主要规范性文件如下：
京价（房）字【1997】第X号《北京市X区物业管某服务收费暂行办法》规定：“第十二条本办法规定的收费标准中不含营某。凡按国家有关规定需交纳营某的，物业管某单位可在本办法规定的收费标准基础上加应纳税金向产权人收取。”
京地税营【1997】X号北京市地方税务局《关于对物业管某服务业务征收营某问题的通知》规定：“……二、除物业管某单位代供某单位、自来水公司、供某、煤气公司和有线电视台收取暖气费、水费、电费、燃气费、有线电视收视费后，与上述委托单位实际结算发生额外，对其从事物业管某服务取得的其他全部收入（含规定收费标准基础外各种加收金额），应按照服务业税目5%税率计算征收营某。”
《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》规定：“第三条城市维护建设税，以纳税人实际缴纳的产品税、增某、营某税额为计税依据，分别与产品税、增某、营某同时缴纳。”“第四条城市维护建设税税率如下：纳税人所在地在市区的，税率为百分之七；纳税人所在地在县X镇的，税率为百分之五；纳税人所在地不在市X镇的，税率为百分之一。”
京政发【1985】X号《北京市实施细则》规定：“第四条本市城市维护建设税的适用税率：（1）纳税义务人所在地在东城区X区范围内的；在朝阳、海淀、丰台、石景山、门头沟、燕山六个区X街道办事处管某范围内的，税率为7%；（2）纳税义务人所在地在郊区X镇范围内的，税率为5%；（3）纳税义务人所在地不在本条第（1）、（2）项范围内的，税率为1%；（4）代扣代缴、代收代缴城市维护建设税的，按照代扣代缴、代收代缴的单位所在地的适用税率扣（收）缴。本条所指街道办事处和城、镇的范围，均以北京市X区划为依据。”
《国务院关于教育费附加征收问题的紧急通知》规定：“一、教育费附加以各单位和个人实际缴纳的增某、营某、消费税的税额为计征依据，附加率为3%，分别与增某、营某、消费税同时缴纳。对从事生产卷烟和烟叶生产的单位，减半征收。”
上述事实，当事人提交的《物业管某委托合同》、《房屋管某维修协议书》、《北京市房屋登记表》，各种规范性文件以及双方当事人的陈述意见在案佐证。
本院认为：城建三公司与低温设备厂签订的《房屋管某维修协议书》、《物业管某委托合同》，是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。因《房屋管某维修协议书》及《物业管某委托合同》均约定城建三公司为同兴园小区X号楼X单元X室、X号楼X单元X室提供某业服务，但《物业管某委托合同》签订在后，故双方当事人就上述2套住宅的权利义务，应按照《物业管某委托合同》的约定予以确定。本案诉争的同兴园小区X号楼X单元X室、X号楼X单元X室的房屋所有权人虽已由低温设备厂变更为个人，但《物业管某委托合同》约定，由于低温设备厂变更或解除合同需通知城建三公司，并出具原售房单位证明，结清费用，并通知新房主签订合同后，方可解除和变更原合同。根据该约定，低温设备厂在上述房屋的所有权变更后，应当将房屋所有权变更情况及时通知城建三公司并办理物业合同的变更、终止手续，在低温设备厂未按约定履行通知义务且办理合同变更、终止手续的情况下，城建三公司与低温设备厂之间的物业合同对双方当事人具有法律效力，城建三公司有权依据合同要求低温设备厂支付物业费，低温设备厂以房屋所有权人变更为由拒绝支付物业费的抗辩意见，本院不予采信。在双方存在物业合同关系，且城建三公司向同兴园小区X号楼X单元X室、X号楼X单元X室提供某物业服务的情况下，低温设备厂应当支付物业费。
关于物业费的标准与项目，因双方对生活垃圾清运费、化粪池清掏费、管某、小修费、中修费、绿化费、小区共用设施维修费的收费标准不持异议，故本院对上述费用予以确认。关于物业管某营某，根据京价（房）字【1997】第X号《北京市X区物业管某服务收费暂行办法》之规定，低温设备厂应当负担物业费总额的5.4%税金，其中，营某占5%；城市维护建设税为应缴营某额的5%，即物业费的0.25%；教育费附加为应缴营某税额3%，即物业费的0.15%。本院依据上述收费标准及项目，结合2套住宅的建筑面积、欠费期间核算后，对城建三公司主张的物业费数额9210.94元予以确认（X号楼X单元X室每年应交物业费738.39元×3年=2215.17元，X号楼X单元X室每年应交物业费为932.77元×7.5年=6995.77元），故城建三公司要求低温设备厂支付物业费9210.94元的诉讼请求，本院予以支持。
关于滞纳金一项，《物业管某委托合同》约定，低温设备厂应于每年8月31日交纳物业费，逾期不交的应当支付全部费用5%的滞纳金。低温设备厂至今未交纳X号楼X单元X室自2004年7月至2007年6月的物业费、X号楼X单元X室自2004年7月至2011年12月的物业费，其行为构成违约，城建三公司有权要求低温设备厂承担违约责任，但违约金数额应按照合同约定的标准计算，即低温设备厂应当支付违约金460.55元（9210.94元×5%=460.55元），超出部分的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：
一、被告北京低温设备厂于本判决生效之日起十日内给付原告北京大兴城建开发物业管某三公司欠缴物业服务费九千二百一十元九角四分；
二、被告北京低温设备厂于本判决生效之日起十日内给付原告北京大兴城建开发物业管某三公司违约金四百六十元五角五分；
三、驳回原告北京大兴城建开发物业管某三公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二十八元，由原告北京大兴城建开发物业管某三公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员田琪
二○一一年十二月十六日
书记员陈莹
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