上诉人（原审原告）高某。
被上诉人（原审被告）北京XX公司。
上诉人高某因合同纠纷一案，不服北京市X区人民法院（2011）年石民初字第XX号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
高某在原审法院起诉称：高某原承租北京XX号钢结构厂房，后高某、北京XX公司就合作装修高某承租的厂房达成一致协议，协议约定在2010年5月5日国家不拆迁该厂房的前提下，北京XX公司需偿还高某补偿费（即退出场地损失费）15万元。同时协议第四条约定，如北京XX公司应偿还却拒不偿还或延期支付15万元补偿款，则承担5%的违约金。2010年5月5日高某即要求北京XX公司履行协议，可北京XX公司总以资金周转有困难为由未兑现协议。该厂房一直由北京XX公司利用且至今未拆，北京XX公司的行为属违约行为，侵犯了高某的合法权益。依据《合同法》及相关法律规定，依法订立的协议应当受到法律的保护，由于高某、北京XX公司多次协商无果，高某无奈只能起诉到法院，诉讼请求：1、北京XX公司赔偿高某退出场地损失费14万元，违约金7500元。2、诉讼费由北京XX公司承担。
北京XX公司在原审法院答辩称：高某、北京XX公司于2008年5月9日所签订的协议理应无效或撤销；理由如下：一、该协议因高某对协议标的物无权处分或协议标的违法而无效。该协议约定标的为XX号院内钢结构厂房，协议生效前提是高某能够证明其对协议厂房及所占用土地依法享有处分权，而高某并没有依法向法庭提供相关证据予以证实。现经北京XX公司多方调查了解方得知，协议所约定的厂房建筑没有高某名义的任何审批手续。同时，XXX号院内钢架下1400平方米场地（及厂房所占用土地）的土地使用权人系北京XX厂，而与高某就上述场地签订租赁协议的左XX也并非上述场地的合法使用权人，更没有转租权。也就是说高某自始至终使用该土地就是违法的，既然是违法使用的土地又怎么能够堂而皇之的受益又何来推出场地损失费一说显然高某、北京XX公司双方所签订的协议理应因双方所约定协议标的物系违法或对标的物无权处分而无效。二、该协议也因存在重大误解或显失公平行为而应被依法撤销。三、再退之，高某所主张之请求所要求尚不具备也根本无法具备协议约定的履行条件；根据协议第二条约定：“如该装修后的厂房在2010年5月5日前遇国家拆迁，所有补偿款项归甲方所有，甲方在拆迁公告发布之日两个月内偿还补偿乙方15万元；如没有拆迁补偿，则甲方不偿还乙方的15万元。”而真实情况为拆迁部门早在2010年3月份便向高某、北京XX公司双方协议标的物所在地发出通知，要求依法拆除。但协议中约定的所谓“拆迁补偿款的归属问题”因甲乙双方均无权处分而彻底无法实现。那么根据协议约定也就不存在赔偿高某所主张的退出场地损失费15万元，更无法诉及违约金问题。
原审法院经审理查明：XX号院的土地使用权人系北京XX厂。
2008年1月20日，北京XX厂与左XX签订房屋租赁合同。由北京XX厂将其位于北京市X区XX号院内大门以西钢架房建筑面积及附属场地面积和道路面积总计1500平方米租赁给左XX使用。其中约定，左XX在承租期间，不得将承租物及场地整体转租、转让给第三人。
2007年4月11日，左XX与高某签订《租赁协议》，约定左XX自愿将上述场地出租给高某使用，租赁期限自2007年5月20日至2008年5月19日止。后高某使用上述场地。2008年5月9日，高某、北京XX公司签订《协议书》，协议约定：甲方为北京XX公司，乙方为高某，甲、乙双方就合作装修乙方承租北京XX号院钢结构厂房一事达成如下协议，供双方遵照执行。1、甲方同意赔偿乙方退出场地损失费15万元。2、如该装修后的厂房在2010年5月5日前遇国家拆迁，所有补偿款项归甲方所有，甲方在拆迁公告发布之日两个月内偿还补偿乙方15万元；如没有拆迁补偿，则甲方不偿还乙方的15万元。3、2010年5月5日前国家不拆除该厂房，则无论之后是否拆迁，甲方是否得到拆迁补偿，甲方均应在2010年5月5日偿还乙方补偿费15万元。4、如甲方在符合2、3规定的条件下应偿还乙方15万元却拒不支付或延期支付，甲方应该承担5%违约金。
原审法院认定上述事实，有《协议书》、《租赁协议》及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。
原审法院判决认为：2008年5月9日，高某、北京XX公司签订的《协议书》是否有效，是高某的诉讼请求能否支持的关键。
因北京XX厂与左XX签订的租赁合同中明确约定左XX不得转租、转让，故左XX就诉争房屋、场地并无相应处分权利，因此其将XX号院内钢架下1400平方米场地租与高某的行为不能产生法律效力，据此高某亦不具有占有并处分XX号院内钢架下1400平方米场地的合法依据。且高某未提供证据证明北京XX厂同意或追认左XX转租，也无证据证明其就诉争房屋、场地取得合法处分权利，故其与北京XX公司签订的《协议书》应属无效。据此，高某的诉讼请求缺乏法律依据，法院不予支持。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条之规定，判决：驳回原告高某的诉讼请求。
高某不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：依法改判支持高某的原审诉讼请求。上诉理由是：高某与北京XX公司签订的协议书应属有效，对双方具有约束力。按双方协议书约定，北京XX公司须偿还高某补偿费（即退出场地损失费）15万元，如不按约定支付则承担5%的违约金。但北京XX公司在给付高某10000元后不再履行协议书，北京XX公司的行为属违约行为，侵犯了高某的合法权益。原审判决错误。
北京XX公司答辩称：不同意高某的上诉理由和请求，同意原审判决。
本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。以上事实有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：北京XX厂与左XX签订的租赁合同中明确约定左XX不得转租、转让，故左XX就诉争房屋、场地并无相应处分权利，因此其将XX号院内钢架下1400平方米场地租与高某的行为不能产生法律效力，据此高某亦不具有占有并处分XX号院内钢架下1400平方米场地的合法依据。且高某未提供证据证明北京XX厂同意或追认左XX转租，也无证据证明其就诉争房屋、场地取得合法处分权利，故原审法院认定高某与北京XX公司签订的《协议书》无效是正确的。高某依据该无效《协议书》要求北京XX公司赔偿其退出场地损失费14万元及违约金7500元的诉讼请求，于法无据，原审法院不予支持，并无不当。高某的上诉理由和请求，缺乏事实根据及法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费一千七百二十五元，由高某负担（已交纳）。
二审案件受理费三千四百五十元，由高某负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长王爱红
代理审判员万丽丽
代理审判员李某龙
二○一一年九月十四日
书记员杨洁
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