上诉人（原审原告）胡某，男，X年X月X日出生。
上诉人（原审原告）刘某，女，X年X月X日出生。
被上诉人（原审被告）谢某，男，X年X月X日出生。
原审第三人何某，男，X年X月X日出生。
委托代理人王某，男，X年X月X日出生。
原审第三人邓某，男，X年X月X日出生。
上诉人胡某、刘某因与被上诉人谢某、原审第三人何某、邓某房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省宜章县人民法院（2011）宜民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2012年3月13日公开开庭审理了本案。上诉人胡某、被上诉人谢某、原审第三人何某的委托代理人王某到庭参加了诉讼，原审第三人邓某经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年3月8日，胡某将座落在宜章县X镇X街房屋门面出租给谢某使用，并签订了《房屋租赁合同》。合同约定：……三、期限自2010年8月15至2011年8月14日止；四、合同期满后，同等条件下乙方（谢某）需继续租赁，甲方（胡某）优先考虑乙方租赁，合同期满，甲方需要本门面乙方不能提出乙方投入的不动产（装修、基建等）予以补偿；五、租金一年14,400元，在合同签订之日起一次性付清；六、乙方如需将门面转让他人，必须通知甲方，转让后的合同仍然成立。2010年3月6日，谢某与何某、邓某已先行签订了门面《转让合同》。合同约定：一、甲方（谢某）自愿将租赁的房屋使用权转让给乙方（何某、邓某）；二、房屋内家什一并转让；三、乙方无条件的履行甲方与房主签订的原合同所有条款；四、乙方一次性付给甲方转让费20,800元。合同签订后，谢某收取了何某、邓某门面转让费20,800元，租赁门面由何某、邓某经营饮食业。2010年5月15日，胡某收取第三人何某2010年5月15日至8月15日三个月的房租3600元。同年8月15日，何某向胡某交房租7000元（按合同约定下欠7400元），同年10月11日，何某向胡某交房租1000元，声称8月15日7000元的收条已遗失，要求胡某开8000元（包括本日交的1000元）的收据。胡某出具了收何某房租8000元的收据。同年7月，邓某退出合伙经营，权利义务均由何某承担。第三人经营期间，胡某与何某因事宜发生纠纷，何某租赁门面自2010年12月歇业至今。下欠房屋租金6400元，何某一直未向胡某交纳，经胡某多次催讨无着，胡某诉至法院，请求：①返还租赁门面并支付下欠租金6400元；②2011年8月15日后的租金算至腾出门面时止。
庭审后，胡某自愿放弃要求何某支付尚欠门面租金，谢某、第三人何某已于2011年12月21日自愿退出了租赁门面，门面内的财物已清理完毕。
原审法院认为：本案胡某与谢某签订的《房屋租赁合同》合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款规定，谢某将租赁胡某之门面转让给第三人何某、邓某，并签订了《转让合同》，胡某未提出异议，胡某收取了第三人何某的房租，应视为胡某对谢某的转租行为的默认和同意。何某应按《房屋租赁合同》履行自己的全面义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满承租人应当返还租赁物。因何某为实际租赁门面经营者，现何某租赁的门面期限已届满，胡某、刘某要求返回租赁门面，予以支持。本案在审理过程中，胡某自愿放弃要求谢某、何某支付尚欠门面租金，亦予支持。何某在经营期间添置设备及装修等费用，要求胡某和谢某共同赔偿损失19,680元，根据《房屋租赁合同》第四条的规定，合同期满甲方（胡某）需要本门面乙方（谢某）不能提出乙方投入的不动产（装修、基建等）予以赔偿。同时谢某与第三人何某、邓某之间的《转让合同》第三条规定，乙方（何某、邓某）无条件的履行甲方（谢某）与房主（胡某）签订的原所有合同条款。对何某该项辩称不予支持。何某另辩称要求谢某返还转让费，因属另一法律关系，不属本案审理范围，不予审理。谢某称胡某单方面收回门面，致使何某无法继续经营，间接造成谢某损失，应承担违约责任的问题。根据胡某与谢某签订的《房屋租赁合同》第三条规定，租赁期为2010年8月15日至2011年8月14日止。胡某起诉时间为2011年8月30日，此时，房屋租赁期限已届满，因此，胡某有权要求返还租赁房屋门面，对谢某该理由，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条第一款、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，作出如下判决：“一、第三人何某、邓某在本判决生效后立即返回原告胡某、刘某的租赁房屋门面；二、驳回原告胡某、刘某其他诉讼请求。案件受理费130元，减半收取65元，由原告胡某、刘某负担。”
原审判决后，胡某、刘某不服，提起上诉称：门面外的雨棚是门面不可分割的一部分，是门面的不动产，根据《房屋租赁合同》第四条的规定，合同期满上诉人需要本门面，乙方（谢某）不能提出乙方投入的不动产予以赔偿，该雨棚应归上诉人所有。上诉人在一审调解中同意放弃门面租金，是第三人将门面内的东西及门面外的雨棚作为房租抵扣才同意的，现何某以雨棚属其所有为由，阻扰上诉人出租门面，双方发生纠纷。请求二审法院：①判决第三人及被上诉人无条件退还上诉人门面，包括门面外的雨棚。②由被上诉人和第三人何某支付门面租金6400元及2011年8月15日后的租金。
被上诉人谢某答辩称：（1）被答辩人胡某曾多次收取第三人租金，租赁合同注明租金每年14,400元，下欠的6400元与答辩人无关。（2）在签门面合同之前，该门面由答辩人经营多年，续签合同是由于答辩人扩大经营，答辩人并未拖欠被答辩人租金。
原审第三人何某陈述称：上诉人胡某在一审时已经放弃租金，此是其真实意思表示，请求二审驳回上诉人的请求。
二审期间，上诉人胡某、刘某提供以下几份证据：
（1）聚义堂拓牌说明，拟证明门面前的招牌在何某租房之间就已存在；
（2）与喻超利签订的《房屋租赁合同》收据，拟证明第三人何某阻扰上诉人胡某出租门面；
（3）录音卡一盒，拟证明上诉人与第三人就房租问题进行过协调。
被上诉人谢某、第三人何某质证认为对证据的真实性无异议，但该几份证据与本案无关。
因上诉人胡某、刘某在二审中提供的证据与本案事实无关联，本院不予采信。
本院二审审理查明，本案涉案门面前的雨棚是谢某添置的，何某在租赁期间进行了修缮。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案当事人之间的争议焦点问题有以下二点：
一、关于门面前面雨棚的归属问题。《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”本案中，胡某与谢某于2010年3月8日签订的《房屋租赁合同》第四条约定：合同到期后，同等条件下乙方（指谢某）需要继续租赁，甲方（指胡某）应优先考虑乙方租赁，合同期满甲方需要本门面乙方不能提出乙方投入的不动产（装修、基建等）予以补偿。谢某与何某于2010年3月6日签订的《门面转让合同》第三条约定，乙方（指何某）无条件的履行甲方（指谢某）与房主签订的原所有合同条款。双方争议门面前的雨棚虽由谢某添置和何某修缮，但根据谢某与胡某签订的《房屋租赁合同》第四条的约定，合同期满后，谢某以及何某应当遵守诚实信用原则，将租赁的门面及投入的门面装修（雨棚）返还胡某，并不能提出投入门面装修、基建的补偿，该雨棚随同门面一并交给房主胡某、刘某后，雨棚所有权从门面移交给胡某后均归胡某所有。胡某如果认为何某阻扰其出租门面，可向有关部门请求保护权利。
二、拖欠的租金是否应给付的问题。一审诉讼期间，胡某自愿放弃何某拖欠的门面租金6400元以及2011年8月15日以后的租金，此是胡某对自己民事权利的处分。现胡某、刘某上诉称当时放弃租金是第三人何某同意将门面外的雨棚作为抵扣租金才同意的，无证据支持。现提出反悔，有违诚实信用原则。其要求给付租金6400元和计算2011年8月15日以后的租金，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、第一百五十七条、第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费130元，由上诉人胡某、刘某负担。
本判决为终审判决。
（本页无正文）
审判长胡某辉
审判员许永通
审判员欧泽毅
二○一二年五月九日
代理书记员何某康
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
（二）原判决适用法律错误的，依法改判；
（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。
第一百三十条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百五十七条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。
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