广东省广州市中级人民法院
民事判决书
(2004)穗中法民四终字第X号
上诉人(原审被告)广州名盛房地产实业有限公司，住所地：广州市宝岗大道X号荣德阁三楼。
法定代表人陈某某，职务：董事长。
委托代理人周贤军，广东百科律师事务所律师。
委托代理人谷爱堂，广东百科律师事务所律师助理。
被上诉人(原审原告)曾某某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
被上诉人(原审原告)林某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
被上诉人的共同委托代理人廖开喜，广东博浩律师事务所律师。
上诉人广州名盛房地产实业有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院(2004)海民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
经审理查明：广州名盛房地产实业有限公司(以下简称名盛公司)经广州市国土局、房地产管理局批准，取得广州市海珠区江南大道中南村涌西侧玫瑰园的《商品房预售许可证》(穗房预字第（略）号)。2000年1月20日，曾某某、林某(乙方)与名盛公司(甲方)签订《商品房预售合同》(编号：穗房预合字（略）号)，其中约定：乙方向甲方预购玫瑰园第A幢首层X号商品房，建筑面积为28.7平方米，总金额为（略）元。甲方须于2001年6月30日前，将经竣工验收(包括建筑工程质量验收和按规定必须的综合验收)合格，并符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准的商品房交付乙方使用。该商品房竣工验收之日起30天内，甲方应到广州市国土局、房地产管理局办理测绘及权属登记手续，甲方取得权属证明书后30天内协助乙方到广州市房地产交易所办理交易过户手续。上述预售合同经广州市房地产交易所鉴证。合同签订后，名盛公司在2001年11月29日前先后收到曾某某、林某购房款合计（略）元。2002年12月31日，曾某某、林某与名盛公司办理了收楼手续。2002年6月10日，广州市房地产测绘所对曾某某、林某所购房屋进行测绘后，出具了《房地产分户图》给名盛公司。2002年9月12日，广州市海珠区建设和市政局核发玫瑰园第一期A、B、C栋的《广州市商品住宅建设项目综合验收合格证》给名盛公司。2003年5月29日，名盛公司向房管部门递交办理广州市海珠区X路X街X－X号(单号)(除抵押及地下室外)产权权属登记的申请资料。2003年9月9日，广州市国土资源和房屋管理局出具上述玫瑰园的《广州市房地产权属证明书》给名盛公司。2004年1月17日，广州市房地产交易所出具曾某某、林某所购房屋转让产权登记的《房地产申请登记回执》给名盛公司，但至今尚未出具产权证。由于名盛公司迟延协助曾某某、林某办理上述房地产交易过户手续，曾某某、林某于2003年12月22日向原审法院提起本案诉讼，请求名盛公司支付迟延办证违约金(按其已付房款为本金，参照中国人民银行规定的金融机构所收逾期贷款利息的标准，从2001年12月22日起暂至2003年12月22日止)。
在二审审理期间，名盛公司补充以下证据：1.名盛公司收取曾某某、林某办证资料的收件回执。2.名盛公司与曾某某、林某于2004年7月1日达成的《领取房地产证、共有证等签收单及说明》，其中双方确认及同意上述房屋的房地产证、共有证等证件和资料已全部收齐，买卖双方合同义务已全部履行完毕，双方互不追究合同履行过程中的任何违约责任。曾某某、林某对名盛公司补充的上述证据1的真实性没有异议；证据2的签名是真实的，但当时签名时，“履行完毕”后面没有任何符号，且没有“双方互不追究在合同履行过程中的任何违约责任”内容，是名盛公司后加的，不是曾某某、林某的真实意思表示，也是显示公平的，因为双方仍在诉讼中，不可能放弃追究名盛公司的违约责任。曾某某、林某对此没有举证证明。
原审法院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》是合法、有效的合同，当事人应自觉履行。按照约定，被告应在商品房竣工验收之日起30天内，到广州市国土局、房地产管理局办理测绘及权属登记手续。现被告于2002年9月12日取得预售楼宇的《综合验收合格证》，故2002年10月12日前被告负有办理测绘和权属登记手续义务。但事实上，在此期限内被告仅办理了测绘手续，而权属登记手续是在2003年5月29日才向房管部门申办的。被告逾期申办权属登记的行为，必将导致协助原告办理产权交易过户手续推延。故原告要求被告应按合同约定，承担迟延办证的违约责任，合法合理，应予支持。鉴于双方在合同中没有约定如何承担违约责任，故违约责任应按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有关规定，以原告已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据合同约定违约金的起算时间，应从被告于2002年9月12日取得预售楼宇的《综合验收合格证》后30天开始计算，即从2002年10月13日起计，但由于原告在起诉时已同意将合同约定的“30天”内申请测绘和权属登记手续，取得权属证书后“30天”内协助办理交易过户手续，合共60天的时间扣除，所以违约金实际的起算时间应从2002年11月13日开始计算至原告所主张的2003年12月22日时止。原告要求违约金从交楼之日起60日后开始计算，不符合合同的约定，不予支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告承担迟延办证违约责任的前提是“由于出卖人的原因”，因此在计算迟延办证的违约金时应将属于非被告原因造成迟延办证的时间扣除。有关部门于2003年5月29日出具了原告所在楼宇申请确权的《房地产申请登记回执》给被告，同年9月9日才出具了的权属证明书。由于这段时间不属于被告的原因造成的，故应当在计算迟延办证违约金的时间中扣除。非典疫情的爆发并不影响被告向房管部门申办权属登记，而且房管部门也没有明文规定不对外办公，故被告辩解受非典疫情原因导致迟延办理权属登记的意见，不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，于2004年2月23日作出如下判决：被告广州名盛房地产实业有限公司在本判决生效之日起10日内，按原告已付购房款（略）元为本金，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，向原告曾某某、林某支付从2002年11月13日至2003年12月22日止的迟延办证违约金(扣除2003年5月29日至同年9月9日房管部门为被告办理楼宇权属证书的时间)，但总额不超过原告所主张的（略）元。案件受理费3187元，由被告负担。
一审宣判后，广州名盛房地产实业有限公司不服，向本院提起上诉，认为：一、一审判决在认定事实方面有以下错误：1.没有认定上诉人在取得该楼宇权属证明书后，积极履行办证义务，不存在违约行为，不应承担违约责任。2.非典疫情应属不可抗力，是法定免责事由，市政府要求市民不要到大量人流聚集的公共场所，否则容易增加感染非典的机会，造成疫情迅速扩散，损害公共利益。而房管局办证大厅显然属于这类公共场所，所以非典疫情构成迟延的正当理由。一审法院对此事实没有作出合理的认定。二、一审判决适用法律错误，上诉人认为应适用《中华人民共和国合同法》第六十六条、第六十七条、第一百一十七条的规定。故上诉请求：撤销原审判决，改判上诉人不承担取得权属证明书之后的违约责任；同意承担原审判决2003年5月29日之前的违约责任。
被上诉人曾某某、林某答辩同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求。
本院认为，被上诉人曾某某、林某与上诉人名盛公司自愿签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，为有效合同。合同约定名盛公司应在商品房竣工验收之日起30天内，到广州市国土局、房地产管理局办理测绘及权属登记手续。名盛公司实际于2002年9月12日取得预售楼宇的《综合验收合格证》，故名盛公司应在2002年10月12日前办理测绘和权属登记手续。名盛公司直至2003年5月29日才向房管部门申办权属登记手续已构成违约，因此原审判决名盛公司参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，以曾某某、林某已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付违约金，并基于曾某某、林某同意扣除测绘和权属登记手续及办理交易过户手续时间各30天后，从2002年11月13日起算并无不当。在本案二审期间，名盛公司与曾某某、林某达成的《领取房地产证、共有证等签收单及说明》是对双方合同权利义务的清结，意思表示真实，且已实际履行，应为有效。经仔细审阅上述说明的字体书写的顺序和颜色深浅以及行距、标点符号等，字体打印流畅，具有连贯一致性。曾某某、林某认为“履行完毕”后面没有任何符号，“双方互不追究在合同履行过程中的任何违约责任”的内容是名盛公司后加，只有单方陈某，没有充分证据证明，故依法不予认定。鉴于名盛公司上诉同意承担2003年5月29日前的迟延办证违约责任，本院予以准许。审查原审判决认定事实清楚，考虑二审出现新情况，故处理予以调整。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项之规定，判决如下：
变更广州市海珠区人民法院(2004)海民三初字第X号民事判决为：广州名盛房地产实业有限公司在本判决送达之日起10日内，向曾某某、林某支付迟延办证违约金(按曾某某、林某已付购房款（略）元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算从2002年11月13日至2003年5月29日止，违约金总额不超过曾某某、林某主张的（略）元)。
本案一、二审受理费各3187元，均由广州名盛房地产实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长张汉华
审判员万力平
代理审判员黄晓清
二OO四年九月十六日
书记员朱琳
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