中华人民共和国最高人民法院
民事判决书
(2000)民终字第X号
上诉人(原审被告、反诉原告)：祥发(西安)房地产开发有限公司。住所地：陕西省西安市X街X号。
法定代表人：苏某某，董事长。
委托代理人：杨某某，该公司法规政策研究室主任。
委托代理人：梁海静，北京海问律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：西安常瑞房地产开发有限公司。住所地：陕西省西安市X街中段X号联合大厦七层。
法定代表人：戴某某，董事长。
委托代理人：高爱国，陕西王炳森律师事务所律师。
上诉人祥发(西安)房地产开发有限公司(以下简称祥发公司)为与被上诉人西安常瑞房地产开发有限公司(以下简称常瑞公司)开发项目转让合同纠纷一案，不服陕西省高级人民法院(1997)陕民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
经审理查明：1994年4月18日，常瑞公司与祥发公司签订《兆兴商厦开发项目转让合同》，约定：根据西安市综开办字(1993)X号批文、西安市计外字(93)350、658、X号文和西安市规审(192)号建设用地规划许可证，兆兴商厦位于北关正街与纬二十六街交叉口西南角，占地（略）亩，建筑面积（略）平方米，建设周期四年半。常瑞公司将该项目转让由祥发公司实施建设，转让方式为：(1)由常瑞公司负责办理项目转让手续，祥发公司配合，报请西安市城市建设综合开发管理办公室批准。(2)开发项目局部调整，由常瑞公司协助祥发公司在西安市有关建设管理部门办理。(3)常瑞公司负责办理项目和建设用地过户手续(建设用地使用权包括该地上现有附着物、构筑物以及围墙，地下原有管道、管沟及上下水等所有地上附着物，供电设施和用电权)。(4)祥发公司支付给常瑞公司转让费每亩各种费用总计93万元(其中地价55万元，土地出让金10万元，拆迁安置为每亩28万元)，合同总价（略）万元；双方责任为：常瑞公司负责办理完项目过户手续，包括项目和规划许可证过户更名(更名祥发商厦)等，负责办理将建设用地过户给祥发公司的手续，按期移交建设用地，协助祥发公司完善项目调整、改造工作，负责在办理项目转让手续过程中与政府各级管理部门、原用地单位的协调工作，正在办理的前期手续由常瑞公司负责协调。祥发公司应按期支付项目转让费，调整、完善项目改造工作，继续办理项目未完的前期手续，负责项目的开发建设及销售工作以及资金筹措。实施进度与付款方法：(1)合同签订后两周内，祥发公司向常瑞公司支付合同价10%的定金，共计1085万元。(2)项目转让申报书由西安市建委综开办批准后一周内，祥发公司付给常瑞公司合同总价20%计217万元，常瑞公司在收到祥发公司付款后30天内，将该项目和建设用地及土地使用权证正式移交给祥发公司。(3)交地后两周内，常瑞公司将项目转让手续办完，并将与此有关的所有资料及权状等一并交于祥发公司，祥发公司一次付清合同总价的70%(共计（略）万元)；违约责任：(1)签约双方必须严格履行合同条款。任何一方违反合同条款，给对方造成经济损失者，违约方必须承担给对方所造成的全部经济损失，并向守约方支付违约金。(2)若祥发公司不按期支付应付价款或常瑞公司不办理应完成的项目、土地各项过户手续，不按期移交建设用地，每逾期一天，违约方须向另一方赔偿所造成的经济损失，并每天加罚合同总价万分之五的违约金。(3)若单方毁约，则毁约方须向另一方支付项目转让合同总价50%的违约金。双方还对其他事项作了约定。同年4月27日，双方又签订《兆兴商厦开发项目转让补充合同》，约定：(1)原合同未涉及现场清理杂物及垃圾、搬迁劳务、转移补偿事项；(2)原合同第四条第3款约定：常瑞公司完成圈地式封闭围墙并做到三通一平；(3)祥发公司要求常瑞公司在合同规定期限内完成以上工作并同意按总计（略）万元价格对常瑞公司进行补偿；(4)合同签订后付补偿费的10%，计306万元。项目转让批准后再支付补偿费的20%，计612万元。余款在项目所有手续和土地移交之后一次付清，计（略）万元；(5)本补充合同及原合同总计涉及价款为（略）万元整，此后项目转让过程中所发生的一切费用(合理费用及不合理费用均含在内)祥发公司不再支付，并且常瑞公司不得以任何理由要求祥发公司另支付费用影响祥发公司进场。同年4月28日，祥发公司依照合同支付定金和补偿费共计1391万元，常瑞公司也依约在西安市建委综合开发办公室办理了“兆兴商厦”开发项目转让的西安市外资办字(1994)第X号批复文件。同年6月28日，祥发公司支付了第二笔项目转让费及补偿费2782万元。双方对西安市综开办(028)号批文的收到时间有异议，西安市建委综合开发办公室的文件承办人给常瑞公司出具证言材料，证明6月10日即送达给祥发公司，但没有发送及签收登记手续。祥发公司否认6月10日收到批文，也未提供充分的反驳证据。1994年6月25日，西安市政府批准公布执行“西安市国有土地基准地价”的通告，常瑞公司依据通告，认为其土地转让价偏低，与祥发公司协商进行评估未取得一致意见。同年8月18日，祥发公司在给常瑞公司《关于常瑞公司未履行合同，移交“兆兴商厦”开发项目建设用地及土地证的通知》中指责常瑞公司违约，但仍要求继续履行合同。此后双方一直就合同的履行问题不断磋商，并互相配合办理有关的项目转让手续。1995年6月6日，祥发公司取得了“祥发商厦”的建设用地规划许可证。
西安市规划局在双方办理手续过程中，于1994年10月18日，在双方转让的综合大楼的总平面布置图上批示：“同意总平面布置，待北侧六层住宅拆除后再建审”。1995年5月仍然批示：“该项目原只同意总平面布置，待北侧住宅楼拆除后再建审。总图及单体另送审，原兆兴商厦的有关资料同时作废。”西安市规划局的上述批示给常瑞公司和祥发公司项目转让后续手续的办理在时间上造成延误，双方未就六层住宅楼拆迁安置问题达成协议。祥发公司在1995年7月10日双方会谈中，口头表示要终止合同，并索还已付的转让金并加计利息和罚金。7月12日，常瑞公司要求祥发公司以书面形式表达其终止合同的要求，以便正式研究答复。同年8月24日，双方协商形成了《会谈纪要》，就提请仲裁等问题达成一致意见。1996年1月1日，祥发公司向中国经济贸易仲裁委员会(以下简称仲裁委)申请仲裁。仲裁委于同年12月31日作出(96)贸仲裁字第X号裁决书。常瑞公司以本案不具有涉外因素仲裁委无权管辖为由，申请北京市第二中级人民法院撤销该裁决书。1997年3月，北京市第二中级人民法院作出(1997)二中经仲字第X号民事裁定书，该裁定书撤销了仲裁委(96)贸仲裁字第X号裁决。嗣后常瑞公司起诉至一审法院，请求法院判决祥发公司立即履行双方签订的两个合同，并支付单方毁约的违约金及利息。祥发公司反诉请求解除合同，违反业已支付的款项、利息及违约金等。
另查明：本案所涉土地原系西安市第二建筑工程公司的材料场，材料场北侧为该公司六层住宅楼。1993年3月25日，常瑞公司与西安市第二建筑工程公司签订该幅土地使用权转让合同，双方按规定在政府有关部门办理了转让审批手续。常瑞公司于同年5月19日取得国有土地使用证，土地证记载面积为（略）亩，四至为：东至北关草滩路(现为未央路)，南至西安秦岭化工厂，西至未央区政府家属楼，北至西安市第二建筑工程公司六层家属楼。常瑞公司在政府部门办完了“兆兴商厦”开发项目的全部手续。
一审法院认为：双方签订的转让合同及补充合同，系双方自愿协商达成的，是双方真实意思的表示，双方按照有关规定办理了项目转让的审批手续，且部分条款双方均已实际履行，故两个合同应为有效合同。但由于规划定点图的变化，该合同已无法继续履行，故依法应予以解除。西安市规划局在双方办理项目转让的定点图上增加了对西安市第二建筑工程公司六层住宅楼的拆迁，致该合同延误履行，且现已无法继续履行，对此双方均无过错责任，故双方互诉对方应承担违约责任的理由不予支持。常瑞公司应当返还祥发公司项目转让款4173万元，祥发公司的付款利息损失与常瑞公司的土地使用损失相互折抵。祥发公司反诉请求解除合同理由正当，依法应予支持。双方其余之诉讼请求，应予驳回。据此判决：一、常瑞公司与祥发公司签订的《“兆兴商厦”开发项目转让合同》及《“兆兴商厦”开发项目转让补充合同》有效，予以解除；二、判决生效后30日内，常瑞公司返还祥发公司已支付的项目转让款4173万元；驳回双方其余之诉讼请求。一审案件受理费（略）元，由常瑞公司负担；反诉受理费（略）元和财产保全费（略）元，由常瑞公司和祥发公司各半承担。
祥发公司不服一审判决提起上诉称：一审判决认定事实错误，拆迁北侧六层住宅楼是在转让合同所约定转让项目范围以外的要求，按照补充合同第5条约定，此增加的费用应由常瑞公司承担。而常瑞公司未负担此费用导致合同无法继续履行，即应由常瑞公司承担违约责任；一审判决适用法律错误，西安市规划局增加的拆迁要求并未构成不可抗力事件，只要投入一定的金钱和时间，即可完成此项拆迁；一审判决将“祥发公司已付款利息损失与常瑞公司的土地使用损失相互折抵”没有任何法律依据。故请求撤销原判，改判常瑞公司返还4173万元及支付该款利息，要求常瑞公司按转让合同第7条第3款约定向祥发公司支付合同总价50%的毁约金，要求常瑞公司承担一、二审诉讼费用、仲裁费用等。常瑞公司答辩称：完全同意祥发公司所称的“拆迁北侧六层住宅楼是在转让合同所规定转让项目以外的要求”，但祥发公司认为根据补充合同第5条的约定，这种额外费用应由常瑞公司承担是对合同条款的曲解。本案争议是因增加拆迁所发生的开发建设费用上的争议，与补充合同第5条的项目转让费用的约定全无关系。如果将这种增加的费用强加给常瑞公司，将使常瑞公司履行此合同的后果是血本无归。涉案土地是常瑞公司通过转让的形式而得到的，支付了960万元的地价款，常瑞公司因祥发公司拒不履行合同而遭受巨大利息损失，由于房地产市场商机延误所造成的损失更无法估量。故请求驳回上诉，维持原判。
本院认为：常瑞公司与祥发公司签订的《“兆兴商厦”开发项目转让合同》及《“兆兴商厦”开发项目转让补充合同》系双方真实意思表示，不违反有关法律规定，一审法院认定这两份合同有效是正确的。西安市规划局增加的拆迁要求并非双方当事人不能克服的情形，一审法院认定为不可抗力欠妥。由于双方当事人均承认拆迁北侧六层住宅楼是在转让合同所约定转让项目以外的要求，双方对此拆迁费用的负担未能协商一致，祥发公司提出解除合同，常瑞公司亦同意，故一审判决解除双方签订的《“兆兴商厦”开发项目转让合同》及《“兆兴商厦”开发项目转让补充合同》并无不当，依据《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，双方的损失应各自承担。祥发公司上诉要求常瑞公司按《“兆兴商厦”开发项目转让合同》第7条第3款约定向祥发公司支付合同总价50%的违约金，因本案的实际情况与此条款约定的单方毁约情形不符，对祥发公司的上诉请求不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费（略）元由上诉人祥发公司负担。
本判决为终审判决。
审判长胡仕浩
审判员王文芳
代理审判员吴晓芳
二000年六月十二日
书记员辛正郁
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