广东省广州市中级人民法院
民事判决书
(2004)穗中法民四终字第X号
上诉人(原审被告)广州市一方房地产开发有限公司，住所地：广州市X路东区X号一楼。
法定代表人谢某某，该公司总经理。
委托代理人韩纬武，广东启源律师事务所实习律师。
被上诉人(原审原告)黄某甲，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
被上诉人(原审原告)夏某某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
被上诉人(原审原告)黄某乙，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
法定代理人黄某甲、夏某某。
以上被上诉人的共同委托代理人王颖，广东卓信律师事务所律师。
上诉人广州市一方房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院(2003)海民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认为:三原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，是合法有效合同。尽管被告于2002年11月13日向原告发出收楼通知书，原告也表示收到该通知，但认为当时楼宇尚未具备交楼条件，而合同约定被告应在2002年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。据此楼宇交付时应当经验收合格，但现有证据表明，被告在2002年11月13日前仅取得了消防、电梯、工程质量验收，而被告至今未提供规划验收的文件，故应当认定被告在2002年11月13日仍未具备合同约定的交楼条件，而证明交楼时间的举证责任在被告，现在被告提供的证据不足，应承担举证不能的责任。而原告认为被告实际交楼时间在2002年12月7日并提供证据证明同日双方签订楼宇交接书、被告出具收楼证明给一方居物业管理有限公司，故交楼时间应为2002年12月7日。因此，被告迟延交楼已构成违约，应承担违约责任，现原告要求被告按合同支付日万分之二的违约金合法合理，予以支持。至于原告交纳的大堂防盗门对讲系统费650元，虽然合同附件三约定保安系统，电梯设闭路电视监控系统，大堂设防盗门及防盗门对讲系统。但被告的《致一方雅居的函》已明确防盗对讲系统等收费标准，而在收楼时被告已明确通知原告交纳上述费用，原告也支付了上述费用，这视为当事人已就防盗对讲系统的收费问题重新达成协议，并已履行完毕，因此原告要求被告退还该费用，是没有理由的，不予支持。据此，该院于2003年12月29日判决如下:一、被告在本判决生效之日起10日内以原告已付购房款（略）元的每日万分之二计付从2002年5月31日起至2002年12月6日止的迟延交楼违约金给原告。违约金总额不超过原告要求的（略）元为限;二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费535元由被告负担。
判后，广州市一方房地产开发有限公司不服，上诉认为一审认定交楼时间错误，上诉人于2002年11月13日向被上诉人发出收楼通知书，被上诉人对此亦确认，故交楼时间应以此为准，因为合同并无约定“不具备合同约定的条件而拒绝收楼”，上诉人已于2002年11月11日综合验收，是否验收与交付时间的确定属不同的范畴;另外，合同对违约责任并无约定，原审按合同第八条处理是错误的。因此，请求撤销原审判决。
被上诉人黄某甲、夏某某、黄某乙共同答辩称同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求。
经审理查明，2001年11月1日，上诉人与三被上诉人签订《商品房买卖合同》，订明:被上诉人向上诉人购买一方雅居朗日轩X层X号房屋，建筑面积80.645平方米，总金额（略）元;上诉人应当在2002年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付被上诉人使用;如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，上诉人可据实予以延期;如果逾期交楼超过180天，买受人有权提出解除合同，买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之二违约金;上诉人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定(附件三)的标准;合同附件三第十四条保安系统:电梯设闭路电视监控系统，大堂设防盗门及防盗门对讲系统;等。合同于2002年11月20日经广州市房地产交易所登记。合同签订后，被上诉人于2001年11月23日支付了房款（略）元，于2002年1月14日支付了房款（略）元给上诉人。2002年11月13日，上诉人向被上诉人发出《致一方雅居业主函》，函件介绍有关收楼的事项和程序，并要求业主在收楼时要交纳公共防盗门及对讲系统650元／户等。2002年12月7日，上诉人向广州一方居物业管理有限公司出具《收楼证明》，载明:黄某甲已于2002年12月7日交齐房款，为方便接待工作，先安排该客户于2002年12月7日带此证明，到一方居物业管理有限公司办理收楼手续，逾期一个月视同该房屋已交付使用。被上诉人黄某甲在该证明上签名。同日，上诉人与被上诉人黄某甲签订《楼宇交接书》，订明:双方确认自2002年12月7日起，该房屋由发展商交付给业主。上诉人于同日出具收到黄某甲公共防盗门对讲系统650元的发票给被上诉人。
另查，2002年11月11日，广州地区建设工程质量安全监督站对上诉人出具穗监质验[2002]第X号《建设工程质量验收意见书》，内容为:贵单位在细岗路兴建的一方雅居工程于2002年11月6日进行工程质量验收，经我站派员对工程质量验收工作进行监督，对于个别部位尚存在的质量缺陷，请贵司继续组织整改完善，并按照有关规定，及时办理工程验收备案手续。该楼宇于2002年9月26日经过消防验收，于2002年9月11日取得电梯准用证。
本院认为，本案上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，原审认定合同有效正确。上诉人逾期交付楼宇，应依合同约定承担违约责任。对于上诉人提出的交楼时间问题。上诉人虽于2002年11月13日向被上诉人发出收楼通知书，而根据合同约定，上诉人交付商品房应具备的条件是经验收合格，即应办理工程竣工验收备案手续。但上诉人发出收楼通知之时尚未办妥工程竣工验收备案手续，因此被上诉人有权拒绝收楼。后双方于2002年12月7日签订了楼宇交接书，办理了收楼手续，对交楼时间双方进行了确认，因此被上诉人的收楼时间应为2002年12月7日。上诉人认为其发出收楼通知书的时间即为收楼时间依据不足，本院不予支持。根据合同第九条约定:出卖人逾期交房超过180天的，买受人要求继续履行合同的自合同第八条规定的最后交付期限即2002年5月30日的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。因此，上诉人认为合同没有约定违约责任与事实不符，本院不予支持。审查原审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费535元由上诉人广州市一方房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长张汉华
代理审判员杨伟雄
代理审判员黄某清
二OO四年八月二十日
书记员朱琳
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