海南省海南中级人民法院
民事判决书
(2000)海南民终字第X号
上诉人(原审被告)王某某，女，1964年生，汉族，海南省澄迈县人，在海南省乐东黎族自治县县城经营“如梦发廊”，住（略）。
上诉人(原审被告)潘某某，男1954年生，汉族，海南省澄迈县人，住（略）。
上诉人(原审被告)陈某甲，男，1938年5月生，汉族，海南省乐东县黎族自治县X镇人，住（略）。
被上诉人(原审原告)陈某乙，女，1951年10月生，汉族，海南省万宁市X镇人，乐东黎族自治县糖烟酒公司职工，住（略）。
委托代理人林某某，男，1950年生，系陈某乙丈夫。
上诉人王某某、潘某某、陈某甲因房屋租赁合同纠纷一案，不服乐东黎族自治县人民法院(2000)乐民初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决认定，原告陈某乙向县糖烟酒公司承租该公司县X组调拨室和原小商品仓库，在糖烟酒公司的同意下，陈某乙将小商品仓库口头转租给被告潘某某、陈某甲，潘、陈某人共同出资对小商品仓库装修，由洪云经营发廊。因经营不善，洪云退伙。被告王某某征得原告同意后补交了潘、陈某人拖欠的房租后入伙经营发廊。一九九九年八月三十日，原、被告回头协议房租每月200元，被告按时缴交了九、十月房租。同年十一月，因糖烟酒公司提高租金，原告向被告提出增加租金至每月600元，遭被告拒绝，但仍占住该房。原告转租经出租单位同意，原、被告双方口头协议合法有效，原告提出增加租金后遭被告拒绝，但被告并未及时退出该房，可视为接受原告提出增加租金的要求。鉴于原、被告双方口头协议没有期限，租金偏低，根据自愿平等及诚实信用原则，原告要求增加并补付租赁期四个月的租金并无不当，应当支持，但要求精神赔偿于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十五条、第一百一十一条规定。判决：一、被告王某某、潘某某、陈某甲应自判决发生法律效力七日内给付原告陈某乙四个月租金，每月500元，共计2000元；二、被告人王某某、潘某某、陈某甲对以上债务承担连带责任；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费200元由原告负担110元、被告负担90元。
宣判后，被告王某某、潘某某、陈某甲不服，上诉称：一九九八年二月份，上诉人潘某某、陈某甲二人出资，由洪云出面，经由符亚文介绍与被上诉人陈某乙签订租赁乐东县糖烟酒公司调拨室装修成发廊，月租金200元，合同有效期至2002年的五年合同，而非原审判决认定的口头协议，也不是承租小商品仓。原审认定事实错误，被上诉人在合同有效期间因原公司提高房租而要求增加转租房的房租可由双方协商解决，但由被上诉人单方提高房租无法律根据，而且，公司只增加50元房租，而被上诉人却将租金由200元提高至600元，不合情理，一审判令按500元／月支付租金也无依据。因此，一审认定事实错误，判决不公，请求二审撤销一审判决第一项，以原合同租金为基础，以县糖烟酒公司房租升幅为标准，确定该出租房租金。
被上诉人答辩称，被上诉人与原租方(县糖烟酒公司)签订合同的有效期是一九九六年七月一日至一九九九年六月一日，被上诉人根本不可能与上诉人签订有效期至二00二年合同。原出租房主糖烟酒公司提高租金是事实，有合同为证。被上诉人作为转出租人，有权提高租金，至于提高多少，是被上诉人的权利，上诉人能接受就租房，不接受也可不租房。据此，上诉人上诉无理，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，被上诉人陈某乙系乐东黎族自治县糖烟酒公司(以下简称烟酒公司)职工。一九九六年，烟酒公司为解决职工生活困难，与被上诉人陈某乙签订房屋租赁合同，将县X组调拨室和原小商品仓租给陈某乙经营。并允许陈某乙在不破坏房屋结构情况下转租，租赁期限自一九九六年七月一日至一九九九年六月一日，月租金450元。一九九八年三月二十日，被上诉人与洪伟英签订租房合同书。将调拨室转租给洪伟英经营，租赁期限从一九九八年三月一日至一九九九年五月三十日月租金200元。洪伟英租下该房后，将其交由侄女洪云经营发廊，由上诉人潘某某、陈某甲出资装修，洪云经营管理，三人合伙。从一九九八年三月至一九九九年三月，洪伟英均按期向陈某乙交纳房租。一九九九年四月，洪云离开该发廊，洪伟英不再交租金。一九九九年九月初，上诉人王某某经陈某乙同意。补交了四至八月的房租800元后入伙与潘某某、陈某甲共同经营该发廊，当时双方口头约定租金仍按每月200元计。王某某按时交纳九、十月的房租。同年十一月，烟酒公司和陈某乙重新签订房屋租赁合同，将原来月租金450元增至500元，租期三年即从一九九九年六月一日至二00二年六月三十日。此后，陈某乙以烟酒公司提高租金为由要求上诉人增加房租至每月600元，否则，退出该房。上诉人王某某、潘某某、陈某甲不同意增加租金，但也没有退出该房，一直占住经营发廊至今。陈某乙经多次追索租金不成，遂于二000年一月十二月以王某某侵占该房为由，诉请法院判令王某某支付拖欠四个月房租(2400元，按每月600元计)并退出该房及室内设施，赔偿其精神损失费5000元。原审法院依法追加潘某某、陈某甲为共同被告参加诉讼。
以上事实有上诉人提供的交租金收据、被上诉人提供的租房合同及双方陈某为证，以上证据经质证、核对，足资认定。
本院认为，本案讼争房屋系被上诉人陈某乙向烟酒公司承租所得。经烟酒公司同意，陈某乙有权转租房屋。在陈某乙与洪伟英转租合同期限届满后，陈某乙同意由上诉人王某某、潘某某、陈某甲继续在该房经营发廊，并约定月租金200元，后双方未签订书面合同，但已按口头协议履行了两个月，形成转租关系，该口头协议合法、有效、应受法律保护。上诉人称已与被上诉人签订租期为五年的书面合同，但没有提供合同证据，不予认定。被上诉人陈某乙在协议履行期间向上诉人提出增加租金是陈某乙的单方行为，被上诉方并不同意，陈某乙单方提租行为无效，双方应按原协议履行。但因一九九九年十一月原房主已提高租金，被上诉人与上诉人原定的月租金200元过低，根据公平合理原则，应在原房主所提租金每月500元(两间)的幅度予以调整，即双方月租金应调整至250元为宜，上诉人要求按原房主提升幅度计付租金有理，应予支持。被上诉人主张按新增加租金计付无理，不予采纳。因双方口头协议没有约定租期，被上诉人提出解除协议，收回出租房屋有理，应予支持。由于诉讼期间顺延。且上诉人在诉讼期间一直使用该房，双方的口头协议应履行至二000年七月三十一日止，上诉人应退出该房并从一九九九年十一月起按每月250元计付租金。原审认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。
依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十四条、第五十七条、第八十八条第二款第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销海南省乐东黎族自治县人民法院(2000)乐民初字第X号民事判决；
二、解除陈某乙与王某某、潘某某、陈某甲双方之间的口头协议，限王某某、潘某某、陈某甲于二000年八月一日起十日内搬出该房屋；
三、王某某、潘某某、陈某甲应付给陈某乙租金按每月250元计算，从一九九九年十一月份起计至二000年七月三十一日止。王某某、潘某某、陈某甲对以上拖欠租金付连带责任。
四、驳回陈某乙的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费各200元由王某某、潘某某、陈某甲负担。
本判决为终审判决。
审判长吴青
代理审判员李雪茹
代理审判员王某
二○○○年六月十二日
书记员曾于
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
