广东省珠海市香洲区人民法院
行政判决书
(2003)香行初字第X号
原告：林某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
原告的共同委托代理人：古某某，男，X年X月X日出生，汉族，住珠海市香洲区X街霞光苑X栋X房。
原告的共同委托代理人：李某某，男，X年X月X日出生，汉族，住珠海市香洲区X街霞光苑X栋X房。
被告：珠海市国土资源局。地址：珠海市X路X号。
法定代表人：吕某某，局长。
委托代理人：伏某某，该局干部。
委托代理人：冯晴，广东德赛律师事务所律师。
第三人：珠海市平沙房地产开发有限公司。地址：珠海市金湾区X镇X路X号。
法定代表人：朱某某，经理。
委托代理人：王亚康，广东大公威德律师事务所律师。
委托代理人：游艳，广东大公威德律师事务所律师。
原告林某某诉被告珠海市国土资源局房产行政确认一案，本院受理后，追加了珠海市平沙房地产开发有限公司为本案的第三人，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人古某某、李某某、被告的委托代理人伏某某、冯晴、第三人的委托代理人游艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被告于2003年8月委托珠海市地籍测量队对位于珠海市X路南侧“霞光苑”综合楼(以下简称“霞光苑”)的面积进行测绘，并根据该队2003年8月26日出具的珠地测队字(2003)X号《地籍房产测绘成果资料》，对其2001年2月28日作出的珠房权属(01)字第X号《商品房屋产权权属证明书》予以变更，重新确认了“霞光苑”各房屋的建筑面积(包括原告所购房屋的面积)。
原告诉称：
原告于2000年购买了第三人开发的“霞光苑”房屋一套，《商品房购销合同》签订时约定了原告所购买的房屋面积(包括套内面积和分摊面积)为71平方米。被告于2001年2月28日在《计算面积成果表》中对原告住房第一次确权。后因原告不服诉讼，被告重新确权，见《成果资料》。但是，在新修改的《成果资料》中被告错误地认为楼顶水池(包括水池本体及四个支撑柱)是楼梯间(见2002年8月12日《关于霞光苑屋顶水箱建筑面积问题的复函》)。实际上，屋顶以上根本不存在楼梯间，因为除水池外无楼梯间任何特征和功能，实属无围护结构、不封闭的独立专用水池。按照《房产测量规范》中8.2.2条i款“独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干线”，不计算建筑面积。本条中所指塔、罐、池也包括水塔、水罐、水池等内容。屋顶五个水池作为公用配套设施，其成本已纳入工程成本中，并在购销合同中以单位平米价格分摊到各户，合同生效亦标志着购房户已购买了水池，但被告无视事实依据，在复函中故意把水池硬说成是楼梯间，并把水池四个支柱中间框定的面积定为一层楼梯间建筑面积，即所谓天面建筑面积，以达到增加收费目的。被告错误地把屋顶水池硬说成是楼梯顶盖和楼梯间，是违背事实的。不能把水池当作上盖，也不能把水池说成是楼梯间，水池无论放在何处都是水池，并不能因放置位置不同，而把水池解释成上盖或者是楼梯间。所以，霞光苑没有上盖，屋顶以上也没有楼梯间。根据《房产测量规范》8.2.2条i款规定，霞光苑室外楼梯应按建筑面积一半计算。综上，请求：1、判令霞光苑楼顶水池为地围护结构不封闭的独立专用水池，属霞光苑上水系统配套组成部分；2、判令依据GB/（略）.1-2000《房产测量规范》和霞光苑的实际情况，撤销对霞光苑虚构的天面建筑面积；3、判令霞光苑室外楼梯为无顶盖无围护结构的通廊性室外楼梯，其建筑面积按一半计算；4、判令被告承担本案全部诉讼费。
原告提交的证据有：1、商品房购销合同；2、房屋测量结果；3、行政判决书；4、深圳市建设局《关于颁布〈深圳市建筑工程综合价格〉的通知》。
被告辩称：
一、《地籍房产测绘成果资料》是珠海市地籍测量队作出的。该队是独立的事业单位法人，被告是其主管部门。该队根据法院的判决，对霞光苑的面积进行重新测量，于2003年8月26日形成成果，并已报被告审核确认。
二、原告的诉讼请求不属于行政审判权限范围。原告的第一项诉讼请求是测量的技术问题，是否认定不属于行政审判权限范围，且无请求内容，不具备可执行性，原告提出这样的诉讼请求应视为诉求不明。原告的第二项诉讼请求，房产面积的测量不属于人民法院的职责范围，原告又没有对被告提出具体的诉讼请求，将来无可执行的内容，这样的诉讼请求也是不明的。原告的第三项诉讼请求也不属于人民法院的职责范围。
三、被告对珠海市地籍测量队作出的“霞光苑”房屋测量成果进行审核时，认为该成果是按法定程序和标准得出，并予以确认。“霞光苑”面积计算标准问题经业主投诉反映以来，被告认真做了调查研究，没有发现有关人员违法违纪现象，确权面积计算所采取的计算标准，符合《房产测量规范》。本案经业主起诉，香洲区人民法院曾作出判决，以被告测量程序不当为由，撤销原测量结果，由被告重新进行测量。被告指示珠海市地籍测量队重新进行测量，于2003年8月底形成测量结果，被告审核后确认了该测量成果。对该成果，业主仍然提出异议。异议的焦点是“水箱是不是顶盖”。根据《房产测量规范》第8.2.1g项，若是有“上盖”，室外楼梯就算100%；若不是“上盖”，是按第8.2.2d项算50%。原告诉请认为应适用《房产测量规范》第8.2.2d项规定作“无顶盖的室外楼梯”对待，计算一半。被告审核认为，水箱在楼梯的垂直上方，自然形成室外楼梯的上盖，一如二层的底板，自然形成一层的顶板。“霞光苑”的水箱是位于室外楼梯的垂直顶部，有柱围护，覆盖楼梯天面，遮阳挡雨，永久坚固，在实物形态上水箱就是楼梯的上盖。《房产测量规范》第8.2.1g项规定“属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算”。何为室外楼梯《测绘技术应用与规范管理实用手册》第736页第4、5行可作参考：“室外楼梯是位于房屋外部的、供人民生产或生活的、上下各层的步行通道之用的，有围护结构的永久性建筑物，属房屋的附属设施。”“霞光苑”的楼梯符合“室外楼梯”的特征。而该页第6、7行就涉及到“顶盖”的判断：“当上层楼梯设计为下层楼梯的顶盖，且可以完全遮盖的，可视为该层楼梯有顶盖。”同样，当上层水箱设计为下层楼梯的顶盖，且可以完全遮盖的，可视为该下层楼梯有顶盖。测量规范在这里强调的是顶盖的物理特征：在楼梯的垂直上方、完全遮盖、永久性牢固。而顶盖上方的功能用途则与测绘无关。实际上，顶盖兼具水箱功能，并没有因此抹杀顶盖的技术特征，或使该技术特征减弱。
从测量规范的原意来讲，室外楼梯如有顶盖，层高在2.2米以上，结构牢固，是永久性建筑的话，它能遮阳挡雨，满足人的“居住”要求，与完全暴露于自然空间，日晒雨淋的状态已明显隔离，与人群能“居住”的房屋无异，视同四壁合围的房屋，故规定按水平投影计算面积(即100%)。业主在使用这样的楼梯时，比那些无顶盖的楼梯用户能得到更多更好的消费品质，如白天可以在楼梯里乘凉，毋须太阳伞；雨天在楼梯观景，不用担心雨淋。楼层之间，户户之间，可以全天候更方便沟通。当然，这些消费品质的代价就是比别人支付更多的价款。业主不需要这样的功能，可以选择不买，若觉得买楼前知情权受到侵害可按欺诈或重大误解要求退房，不能强要测量机关“削足适履”，随意改变测量规范。至于原告提到的《房产测量规范》第8.2.3i项规定“独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线”不计算建筑面积，测量成果里也没有将水箱计算建筑面积。但不能说不计算建筑面积，水箱就不能算“顶盖”。“顶盖”是一个物理实体，算不算它的面积，它都客观存在，起着“顶盖”的作用。
作为技术规范，不可能用列举、描述等方式来界定测量标准，而只能用抽象出最共性、最本质的技术特征来界定。适用规范时，要求测绘人员将这些技术特征推演到现实生活中，这一过程只要不偏离这些基本的技术特征，就是一个测量的合理性问题，不涉及合法问题。在测量技术规范的合理适用上，法院并不比测绘单位和审核机关更能作出权威的判断。因此，被告认为，要求法院直接对测量技术规范的合理适用问题作出判定是超越司法权的。另外，被告在监督实施测量规范，审核测量单位提交的测绘成果时，在辖区内一贯、统一、平等地处理同样的情况。水箱顶认定为楼梯顶盖的情况，举目皆是，已是常规，并非仅此一例，并非从原告开始，在适用标准上没有歧视对待原告的现象。
综上所述，原告的诉讼请求不符合起诉的条件，应予驳回起诉。即使起诉成立，其诉求超出合法性审查范围，非法院审理的权限，且被告审核的测量单位提交的测绘成果明显地符合《房产测量规范》的规定，原告诉请无理，应驳回其诉讼请求。被告对测绘单位的测量成果审核确认，符合测量规范的实质，应予维持。并申请追加珠海市地籍测量队为本案第三人。
被告提交的证据及法律依据有：1、地籍房产测绘成果资料；2、房产权属证书；3、事业单位法人证书、组织机构代码证；4、《房产测量规范》；5、建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》；6、《房产测绘管理办法》；7、《测绘技术应用与规范管理实用手册》。
第三人陈述称：
一、第三人没有改变“霞光苑”商品房设计图纸，原告与第三人签订商品房购销合同时就已知该商品房的整体设计，且现所交付的房屋与当初设计图纸一致。从实际房屋交付方面，第三人不存在任何过错。
二、第三人与原告在购销合同第二条中已明确约定，商品房建筑面积“以房地产产权登记机关实际测定的面积为准”。故根据双方约定及有关法律规定，房屋建筑面积由被告测量核定，与第三人无关。
三、该《成果资料》符合《房产测量规范》，其所适用的测量计算方法合理合法。霞光苑在楼梯顶上放置水池，水池底部具有楼梯上盖的功能。而原告仅仅强调水池本身的功能，忽视其作为楼梯上盖的作用。实际上，水池本身还有2米多高的池壁和池顶盖，只是水池底部在此起到了楼梯上盖的作用，水池所覆盖的范围就是楼梯间。将楼梯间划定为全部建筑面积的范围与水池放置位置无关，只不过水池正好在此充当上盖的作用；如果水池不在此处，楼梯间上面仍有一上盖，按照《房产测量规范》第8.2.1.e的规定：“属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算”，该楼梯间仍属于计算全部建筑面积的范围；且该楼梯间层高在2.2米以上，按照《房产测量规范》第8.2.1.g的规定：“房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.2米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.2米以上的部位，按其外围水平投影面积计算”，该楼梯也应属于计算全部建筑面积的范围。该《成果资料》中并未将水池计算入建筑面积，计算建筑面积的是楼梯间。另外，从霞光苑的实际结构情况来看，除该室外楼梯外没有其他室内楼梯，将该室外楼梯间划为计算全部建筑面积范围也具有其合理性。
综上所述，被告于2003年8月26日作出的关于翠仙街X号综合楼(霞光苑)新修改的《地籍房产测绘成果资料》符合霞光苑的客观实际情况和《房产测量规范》，请求人民法院维持被告的具体行政行为。
庭审质证时，原告对被告提供的《地籍房产测绘成果资料》中的数据无异议，但对其计算标准及适用法律提出异议，认为：1、被告认定“霞光苑”天面上的水箱为该楼室外楼梯的上盖，按有上盖的室外楼梯计算全部建筑面积的证据不充分，应当按《房屋测量规范》第8.2.2条d)项计算50%的建筑面积。2、被告认定“霞光苑”楼顶水池是楼梯间，计算天面面积是错误的。因为屋顶上除水池外无楼梯间任何特征和功能，实属无围护结构，不封闭的独立专有水池，根本不存在楼梯间，不应当计算天面建筑面积。被告对原告的质疑予以辩驳，认为：1、“霞光苑”的水箱位于楼梯的垂直上方，有柱围护，自然形成室外楼梯的上盖。实际上，顶盖兼具水箱功能，并没有因此抹杀顶盖的技术特征或使该技术特征减弱，因而应当按照《房屋测量规范》第8.2.1条g)项计算100%的建筑面积。2、天面上虽然没有楼梯，但只有通过第七层梯间才可以上第八层，因此第七层应按楼梯间计算100%的建筑面积。第三人对被告提供的证据没有异议，认为：“霞光苑”的现状与设计图纸一致，且原告在购买时已明确知道房屋的整体设计，同意被告答辩的意见。
本院查明的事实：“霞光苑”是由第三人开发的住宅综合楼，于2000年6月建成。原告是该楼的小业主。被告于2001年2月28日作出珠房权属(01)字第X号《商品房屋产权权属证明书》及其附件《计算面积成果表》，确认了“霞光苑”各房屋的建筑面积(包括原告所购房屋的面积)。原告不服，向本院提起诉讼。本院于2003年3月20日作出(2002)珠香法行初字第X号《行政判决书》，以被告违反法定程序为由，判决撤销被告对原告所购房屋的面积测算，由被告重新作出具体行政行为。被告于2003年8月委托珠海市地籍测量队对“霞光苑”的面积进行测绘后，根据该队作出的珠地测队字(2003)X号《地籍房产测绘成果资料》，对原有的珠房权属(01)字第X号《商品房屋产权权属证明书》予以变更，重新确认了“霞光苑”各房屋的建筑面积(包括原告所购房屋的面积)。原告仍不服，再次提起行政诉讼。
另查明：“霞光苑”分为五单元，每单元楼的楼高均为七层，二层起为住宅，一层楼梯为无上盖的室外楼梯。二层起每层的楼梯间底板均完全覆盖下一层楼梯间。第七层楼梯通上天面，天面无楼梯。每一单元楼的天面上均设有一个水泥构造的水塔，位于第七层楼梯的垂直上方。水塔下有四根水泥柱支撑，层高2.2米以上。
本院认为：
一、关于原告的诉讼请求。原告的诉讼请求是关于“霞光苑”楼顶水池(即水塔)、天面建筑面积以及室外楼梯面积如何计算的问题，而被告对该部分面积的确认直接影响到原告所购房屋的面积，由此可见，原告诉讼请求的实质是对其所购房屋面积的确认不服。房屋的面积确认是被告的具体行政行为，因此，原告的诉讼请求是属于行政审判范围。
二、关于珠海市地籍测量队是否为本案第三人的问题。《地籍房产测绘成果资料》虽然是珠海市地籍测量队出具，但根据《房产测绘管理办法》第六条第二款规定：“房产管理中需要的房产测绘，由房地产行政主管部门委托房产测绘单位进行”，珠海市地籍测量队是根据被告的委托对“霞光苑”进行测绘，其法律后果应由委托方即被告承担，被告申请追加珠海市地籍测量队，没有法律依据，本院不予采纳。
三、关于本案争议的焦点，原、被告对“霞光苑”楼梯为室外楼梯无异议，但对其是否为有上盖的室外楼梯以及天面上是否按一层楼梯间计算建筑面积有争议。按照《房产测量规范》的规定，室外楼梯是否有上盖直接关系到楼梯间建筑面积的计算，如有上盖，应按各层水平投影面积计算；如无上盖，则按各层水平投影面积的一半计算。从“霞光苑”的建筑构造来看，“霞光苑”天面下每层楼梯间的底板均能完全覆盖下层楼梯间，天面上设有的水塔为永久性建筑，位于第七层楼梯的垂直上方，能完全遮盖楼梯，也兼备第七层楼梯上盖之功能，可见，“霞光苑”各层楼梯均有顶盖，因此，被告确认“霞光苑”二层以上楼梯为有上盖的室外楼梯，符合客观事实。其依照国家质量技术监督局2000年2月发布的《房产测量规范》第8.2.1g)项规定，按各层水平投影面积计算“霞光苑”室外楼梯的建筑面积，并无不当。但被告将“霞光苑”水塔下的空间认定为一层楼梯间，按水塔的投影面积计算天面建筑面积有误。“霞光苑”共七层高，一层楼梯为无上盖的楼梯，二层楼梯通至第三层，以此类推，第七层楼梯通至“霞光苑”的天面，但第七层楼梯上至“霞光苑”天面的水平面即止，天面上并无楼梯，既无楼梯，何来楼梯间因此，被告认定“霞光苑”水塔下的空间为一层楼梯间，按水塔投影面积计算天面建筑面积，依据不足，应予以撤销。
综上所述，被告根据珠海市地籍测量队2003年8月26日出具的珠地测队(2003)X号《地籍房产测绘成果资料》，重新作出的珠房权属(01)字第X号《商品房屋产权权属证明书》，部分事实认定有误，适用法律不当，应予以撤销，同时被告应重新对“霞光苑”的建筑面积进行确认。原告的诉讼请求部分有理，应予以支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第(二)项之规定，判决如下：
一、撤销被告珠海市国土资源局作出的珠房权属(01)字第X号《商品房屋产权权属证明书》及其附件珠地测队(2003)X号《地籍房产测绘成果资料》。
二、由被告珠海市国土资源局于本判决发生法律效力之日起三十日内重新对“霞光苑”综合楼的建筑面积进行确认。
案件受理费人民币100元，由被告珠海市国土资源局负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审判长陈志伟
审判员冯丽萍
代理审判员冯宇
二OO四年二月六日
书记员纪畅潼
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