广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2003)佛中法民一终字第X号
上诉人(原审被告)广东省佛山市商业信托贸易公司。住所：佛山市X路X号。
法定代表人郭某某，经理。
委托代理人孟荣，广东华法律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)梁某某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）#X号富怡花园第五座X楼D单位。
委托代理人洪某某，女，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
委托代理人刘识娴，广东通利达律师事务所律师。
被上诉人(原审第三人)佛山市房产管理局。住所地：佛山市X路X号。
法定代表人邓某某，局长。
委托代理人罗某某，该局干部。
委托代理人李军，广东天伦律师事务所律师。
上诉人佛山市商业信托贸易公司因房屋租赁析产纠纷一案，不服原广东省佛山市城区人民法院(2002)佛城法房初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2003年6月12日询问了上诉人佛山市商业信托贸易公司的法定代表人郭某某及其委托代理人孟荣、被上诉人梁某某的委托代理人洪某某、刘识娴、被上诉人佛山市房产管理局的委托代理人罗某某、李军。本案现已审理终结。
原判认定：讼争房屋已办理了《房地产权证》，该证证明其产权为原、被告和第三人按份共有。原告将其占有的份额出租给了被告，租金每月为1194.07元，被告实际上按此标准支付了2000年4月前(不含本月)的租金给原告，由此应确认原、被告之间存在租赁合同关系。被告应以上述标准按月向原告支付2000年4月至2002年5月期间的租金，但被告至今未支付，被告构成违约，应当继续履行。原告对此的诉讼请求，理由充分，本院予支持。对于原告再要求被告按原租金标准予以赔偿原告的损失之请求，因原、被告对此并无约定，双方的租赁是不定期的，这与《广东省城镇华侨房屋租赁规定》第九条的规定不相符，故本院不予支持。
讼争房屋为原、被告和第三人按份共有，依据《中华人民共和国民法通则》第七十八条第三款的规定，按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出。讼争房屋虽然于1995年年底纳入了拆迁范围，但现拆迁期已过，有关拆迁许可证已失效，从而不影响该房的分割办证。作为按份共有的原告和第三人，有权要求对讼争房屋进行分割，关键是如何析产。讼争房屋是由原均为二层结构的莲花路X、92、94、96、X号和三洞X号拆迁改造而成，当时拆迁人与产权所有人的原告和第三人又未达成拆迁补偿协议，讼争房屋第三层是被告的主管部门作为拆迁人加建的，这些历史情况应该在具体分割时予以考虑，再结合讼争房屋的实际测量结果和第三人自愿因素来分割析产。第三人提出的分割方案，充分考虑了上述各种情况，有关数据又经过专业部门测定(数据误差是客观上不可避免的)，原告对方案无异议，被告对测量的有关数据也无意义，只是对分配方案有异议，但无提出足够的理由予以推翻，故应按第三人提出分配方案对讼争房屋予以分割。依据《中华人民共和国民法通则》第七十八条第三款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告于本判决生效之日起五日内，一次向原告支付2000年4月至2002年5月的租金共计（略）.82元；二、佛山市X路X号首层，套内建筑面积为372.58㎡，原告在原326地号的位置分得产权33.67㎡；被告在原324地号位置分得产权25.91㎡；第三人在原315之1、322、323、325地号的位置分得产权313㎡。该层的楼梯、走道的公用建筑面积41.23㎡分摊到第二、第三层建筑面积内(各当事人具体分得的位置见附图)。三、佛山市X路X号二层，套内建筑面积325.90㎡，原告在原326地号的位置分得产权33.59㎡，另加公用分摊面积8.6㎡；被告在原324地号分得产权21.32㎡，另加公用分摊面积6㎡；第三人分得该层剩下产权273.98㎡，另加公用分摊面积77.04㎡(各当事人具体分得的位置见附图)。四、佛山市X路X号三层，套内建筑面积218.79㎡，第三人在二层进入三层的楼梯口附近分得产权面积39.47㎡，另加公用分摊面积11.10㎡；被告分得产权面积179.32㎡，另加公用分摊面积50.42㎡(各当事人具体分得的位置见附图)。五、被告于本判决生效之日起十五日内，将原告应分得的上述产权面积的房屋交给原告。六、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费（略）元，由原告负担2578元，被告负担7290元，第三人负担（略）元。
宣判后，佛山市商业信托贸易公司不服，上诉称：一审法院适用法律错误、判决错误。理由为：1、一审法院依据《中华人民共和国民法通则》第七十八条第三款的规定作出的判决是错误的判决。因为该条款仅解决可共有财产可以分割的法律依据问题，并没有解决共有财产如何分配的法律依据问题。一审法院应适用《中华人民共和国民法通则》第七十八条第二款，即“……按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利、分担义务……”。2、一审法院不依法判决。因为根据我国民法通则第七十八条第二款的规定：“……按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利、分担义务……”，本案中原告和第三人分别举证了由佛山市房产管理局颁发的有法律效力的房地产权共有(用)证和房地产权，该两证明确标明原、被告及第三人对佛山市X路X号是按份共有关系，因此，根据有关法律的规定，原、被告及第三人对佛山市X路X号应按照各自的份额进行分配，即按各自所占的比例进行分配，即每一层楼和共用部分均按房产证上规定的各自所占的比例进行分配。一审法院不按上述法律规定而按五十年代的地号进行分配是错误的。3、一审法院不尊重事实且不以事实为依据作出判决。讼争的房屋是1961年由上诉人在拆除被上诉人的和第三人代管的几间旧屋的基础上出资建造的，并由上诉人长期管理使用，三方之间形成了由上诉人出资和部分地、被上诉人和第三人出地三方合作建房的共有关系，这种按份共有关系维持了40多年，三方均没有异议，并且在2002年3月27日房管局以按份共有关系对该房颁发了共有权证，在法律上确立了该房是按份共有关系，一审法院应在尊重该事实的基础上进行分割后作出判决。但一审法院却不顾该事实的存在，无视房管局颁发了共有权证，以房管局颁发了共有权证之前的五十年代的地号进行分配，一审法院在房管局的共有权证没有被依法撤销的情况下，不以房管局颁发了共有权证为事实依据进行判决，这是违反法律规定的。4、讼争的房屋不宜分割。因为该房已被佛山市政府列入拆迁范围。该房屋在上诉人拆建后结构上已自成一体，完全不同于原六间房，进行分割既不合理也不便使用。5、鉴于该房的各种历史原因，佛山市房产管理局确定了该房由上诉人、被上诉人及第三人按份共有，这是正确的。上诉人也一直按被上诉人在该房中的份额向被上诉人交纳租金。如果按地号分配，则上诉人在二楼分到的与一楼分到的应该是复式，但一审法院在对待第二层楼的问题上却对上诉人不按地号进行分配，而把第三层楼的大部分判给上诉人，显然对被上诉人和第三人有利，而对上诉人不公平、不公证。综上所述，一审法院判决适用法律错误、判决错误，请求二审法院依法撤销原佛山市城区人民法院(2002)佛城法民初字第X号民事判决的第二、三、四、五项判决；判决不予分割莲花路X号房屋，维持现有的共有关系和租赁关系直至规划拆迁为止；或者依法将每一层楼和共用部分按房产证上规定的共有比例进行分配；判决两被上诉人承担本案诉讼费用。
上诉人在二审期间没有提供新证据。
被上诉人梁某某的委托代理人答辩称：在事实和法律上本案讼争的房地产完全可以进行分割，原审法院对本案讼争房进行分割析产的判决是正确的，应予维持。但上诉人拖欠被上诉人梁某某的房屋租金是客观存在的，且租金应判令上诉人从2000年4月份起交至收回房屋使用权之日止。而原审法院却判决上诉人支付拖欠的租金仅记至2002年5月止，对起诉后的租金却未予认定。因此，原审第一项判决是不正确的，请求二审法院予以更正。
被上诉人梁某某在二审期间没有提供新证据。
被上诉人佛山市房产管理局答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，维护了当事人的合法权益，应维持原判。
被上诉人佛山市房产管理局在二审期间没有提供新证据。
经审查，对原审判决认定的事实，本院予以确认。
本院认为：依据《中华人民共和国民法通则》第七十八条第三款的规定，按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出。本案中，讼争的房屋已按规定办理了能证明其产权为上诉人与被上诉人按份共有的《房地产权证》。在各自多少的问题上专业部门已作了测定，所测定的数据，三方均无异议。被上诉人佛山市房产管理局根据三共有人原房产地号位置的历史状况，及相关法律规定提出的对莲花路X号房屋进行的产权划分，公平合理，上诉人就分配问题提出的异议，不能合理保障房屋共有人的合法权利，不予采纳。被上诉人梁某某将其占有的份额出租给上诉人，上诉人仅支付租金至2000年4月。上诉人迟延支付租金，已构成违约，因此，被上诉人要求解除双方之间的租赁合同关系，交回房屋使用权的请求，合法合理，应予支持。其要求上诉人支付从2000年4月起至交回房屋使用权之日止的租金应予支持，原审判决处理租金时仅计至2002年5月不当，应予纠正。至于被上诉人在二审期间提出应支付租金利息，没有法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持原佛山市城区人民法院(2002)X号民事判决的第二、第三、第四、第五、第六项。
二、变更原佛山市城区人民法院(2002)佛城法房初字第X号民事判决第一项为：上诉人佛山市商业信托贸易公司应于本判决发生法律效力之日起五日内一次性向被上诉人梁某某支付租金（略）.82元，从2002年5月份起至收回房屋之日止，按每月租金1194.07元标准继续向被上诉人梁某某支付租金。
案件受理费（略）元，由上诉人负担7290元，被上诉人梁某某负担2578元，被上诉人佛山市房产管理局负担（略）元。
本判决为终审判决。
审判长陈秀武
代理审判员吴健南
代理审判员徐丽
二○○三年七月一日
书记员冼富元
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