广东省广州市中级人民法院
民事判决书
(2000)穗中法房初字第X号
原告(反诉被告)：广东正君发展有限公司，住所地：广州市海珠区X路X号X栋X房。
法定代表人：龙某某，职务：董事长。
委托代理人：孙勤，广东凡立律师事务所律师。
委托代理人：刘飞凡，广东凡立律师事务所律师助理。
被告(反诉原告)：番禺市X镇经济发展总公司，住所地：番禺市X街X街X号。
法定代表人：区某某，职务：总经理。
委托代理人：金春林，广州市羊城律师事务所律师。
原告广东正君发展有限公司与被告番禺市X镇经济发展总公司转让土地使用权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广东正君发展有限公司的委托代理人孙勤、被告番禺市X镇经济发展总公司的委托代理人金春林到庭参加了诉讼。现已审理终结。
原告广东正君发展有限公司诉称：1997年5月15日，其司与被告、广州恒宝发展公司(未领取营业执照)三方签订《转让办公楼及土地合同书》，约定被告将位于南村X村南大公路旁的土地46亩及地面上的建筑物4587平方米以1000万元的价格转让给其司及广州恒宝发展公司，由其司和广州恒宝发展公司承接南村镇政府办公楼、以建筑工程量抵顶土地转让金的方式付款。同年10月3日；广州恒宝发展公司退出该协议，由其司单方承担权利义务。之后，其司在转让的土地上平整土地、兴建房屋，并在被告指定的地点为被告兴建办公楼。在施工过程中，其司得知被告不具有转让土地的使用权，根本无权转让，办公楼也未办理报建手续；其司与被告所签的合同为无效合同，其司因该合同所付出的财力、物力应由被告赔偿。故起诉要求确认《转让办公楼及土地合同书》无效，判令被告赔偿经济损失约700万元(以评估结果为准)，本案诉讼费由被告承担。
被告番禺市X镇经济发展总公司答辩并反诉称：原告在签订合同后，擅自将工程转包，又未能协调好有关关系，造成工程超期两年仍无法完工，只完成工程造价（略）.97元，严重违反合同，致使其司无法办理土地使用权及房产产权转移的有关手续；且在转让的土地上加建了违章建筑，破坏了土地及建筑物的整体价值，原告的违约行为已给其司造成了巨大的经济损失。《转让办公楼及土地合同书》是一个混合合同，包括土地及建筑物转让合同和建筑工程合同，前者因产权原因可以认为无效，后者是有效合同。故要求原告支付违约金200万元，赔偿其司的直接经济损失（略）.81元(包括闲置土地的银行利息（略）元、新建办公楼用地的利息（略）元、建筑物的拆除费用（略）.81元、土方回填工程（略）元、毁林罚款（略）元)，本案所有诉讼费用由原告承担。
对被告番禺市X镇经济发展总公司的反诉，原告辩称：不同意被告的反诉请求，因转让合同无效，不存在违约金问题。
经审理查明：1997年5月15日，被告作为转让方，原告、广州恒宝发展公司作为承让方，三方签订《转让办公楼及土地合同书》，约定：被告将位于南村X村南大公路旁的土地46亩及地面上的建筑物4587平方米以1000万元的价格转让给原告和广州恒宝发展公司，土地使用权期限为40年，即自1997年5月15日至2037年5月14日止，以国土部门批准期限为准；付款方法采用以建筑工程量抵顶转让金的方式付款，即原告和广州恒宝发展公司按建筑四类的收费标准，承接被告指定的工程承建至与1000万元等值，该工程由被告交付图纸给原告之日起一年内完成；本合同签约后，三方现场交楼，交接时，被告应提供用地红线图、建筑物平面图及施工资料等，原告和广州恒宝发展公司应同时向被告提供承诺书，承诺在未付清款项的情况下，不得以该房产和地产的名义，从事涉及任何危害被告利益的行为；在付清款项或完成被告指定的工程量后，被告应退回承诺书，或签订；新文件明确自即日起，本合同所指土地使用权和房屋产权即归原告和广州恒宝发展公司所有，被告应协助办理有关手续；原告和广州恒宝发展公司如果一年内不能完成指定的工程项目建设时，则要支付违约金100万元，违约金可以以工程抵付，再超期一年，被告有权罚款200万元，并收回转让的土地及建筑物。同年11月3日，三方签订《关于广州恒宝发展公司退出与广东正君发展有限公司合作项目的协议》，订明：广州恒宝发展公司自愿退出该项目的承让权，由原告全权承让；今后该办公楼及土地使用，一切与被告签订的有关合同和一切权益责任由原告承担；自1997年11月3日后与该合同有关一切事项与广州恒宝发展公司无关。同年11月10日，原告收到被告交来的镇政府大楼图纸。之后，原告将工程发包给其他单位进行施工，在被告指定的地点兴建政府办公楼，并在转让土地上加建、新建一些建筑物，均未办理合法的报建手续。1999年12月15日，原、被告对政府办公楼的已完成工程造价进行结算，结果为（略）.7元，并经过中国建设银行番禺支行审核。后原告认为被告不具有转让土地的使用权，因而向本院起诉。
对各自的主张，原告提交了其司单方计算的支出金额，总额为（略）.元；并对双方已结算的办公楼工程造价提出异议，认为漏结桩基和公分直径，应对此重新结算，但对结算时漏结该项目的原因未能作出合理解释，又无相应证据证明自己的主张。被告提交了以下证据：(一)南村X村民委员会与番禺县电缆厂的《征用土地协议书》、被告与番禺市南山工业集团公司的《协议书》、《建设用地规划许可证申请书》、《建设工程施工审批表》、《单位工程竣工验收证明书》，以证明其司有权转让土地及地上建筑物。其中《征用土地协议书》和《协议书》均为私下签订，征地、换地的过程未经过国土部门的批准；《建设用地规划许可证申请书》和《建设工程施工审批表》只有南村镇建设委员会的批复，未经过市级主管部门的批准；《单位工程竣工验收证明书》只有被告的公章，没有经过质量监督部门的审核。(二)番禺市房地产评估管理所出具的对转让土地的土地使用权价值评估书，结果为每亩20万元；被告与南村镇建筑工程公司的《番禺县X村建筑工程公司专用合同》以及工程款的确认书；被告与中国工商银行番禺支行签订的《人民币短期借款合同》，借款额为290万元，借款期限为1998年5月14日至11月10日，以表明转让土地及地上建筑物的价值和银行利息标准，说明闲置土地的利息(转让土地及建筑物利息为（略）元，新建办公楼用地利息为（略）元)。(三)番禺市X村建筑工程公司出具的《拆除违章建筑、构筑物预算》、《证明》以及广州市X乡建设委员会1990年12月制定的《广州地区某九九一年建筑工程预算价格表》，说明拆除原告所建建筑物的评估费用（略）.81元和土方回填费用（略）元。(四)南村镇建设委员会出具的《证明》，说明原告建房未办报建手续，私自推山毁林7.33亩，挖土方量为（略）平方米，说明将要支付的毁林罚款（略）元。原、被告对对方所提出的以上观点和证据材料均不予认可。
另查明：对转让给原告的土地，被告未能提供合法的土地使用权权属证明文件及用地批文。还查明：原告既不具有房地产开发经营的资质，也没有建筑施工的资格。广州恒宝发展公司从未领取过营业执照，对该公司及其投资人，原、被告均同意无需追加为本案当事人。
在本案审理过程中，经原告申请，本院委托广东诚安信会计师事务所有限公司对原告在转让地块上的建筑物工程造价进行评估，对原告的支出凭证进行审计，结果为：工程造价（略）.07元，不包括三通一平费用(因原告未能提供相关资料而无法计算)；合规的票据金额（略）.44元(包括工资支出、汽油费、材料费等间接费用)。原告对此评估结果没有异议，被告表示原告所建建筑物为违章建筑，无论原告为此投入多少，其司均不予认可。
本院认为：原告、被告与广州恒宝发展公司三方签订的《转让办公楼及土地合同书》，由于被告对转让的土地及建筑物未取得合法权属证明文件，不具备转让方的主体资格；原告和广州恒宝发展公司不具有房地产开发经营的资质以及建筑施工的资格，不具备以建筑工程量折抵转让金的受让方资格；且转让行为未经过用地主管部门的批准，形式要件亦不具备，故《转让办公楼及土地合同书》无效。原告要求确认该合同无效的请求合法，本院予以支持。至于被告认为该合同是一个包括土地及建筑物转让和建筑工程的混合合同，其中建筑工程合同是有效合同一节，由于其中的建筑工程条款只是支付转让款的一种方式，并不是独立的合同，且该条款所指的办公楼工程亦未办理合法的报建手续，故被告的此点抗辩理由不能成立，本院不予采纳。因广州恒宝发展公司已退出该项目，所有权利义务由原告承接，本案合同已与该公司无关，原、被告均同意无需将该公司及投资人列为当事人，故本案只处理原、被告之间的纠纷。造成合同无效，双方均有过错。考虑到原告确有投入，被告应给予合理补偿。对于双方已结算并经建设银行审核的新建办公楼费用（略）.97元，因办公楼是被告要求原告兴建的，被告作为受益人应全额补偿。关于原告认为该结算费用漏结桩基和公分直径、应对此重新结算的问题，由于原告对结算时漏结该项目的原因未能作出合理解释，又无相应证据证明自己的主张，故原告的该项请求本院不予支持。对原告在转让土地上兴建、加建建筑物的工程造价（略）.07元和支出合规票据（略）.44元，由于对工程造价的评估系按定额计算，已包括间接费用，且支出单据并不能证明是用于本案项目，故对此支出单据不予认可；虽然工程造价因原告未能提供相关资料而未包括三通一平费用，但鉴于原告也有过错，该项费用应由原告自负，而被告对上述建筑的拆除费用、土方回填费用以及闲置土地及建筑物的利息亦由被告自行承担，考虑到以上因素，工程造价应由原、被告各负担50％，即（略）.04元，则被告应向原告赔偿（略）.01元，原告要求被告赔偿经济损失约700万元中超过该数额部分本院予以驳回，被告要求原告赔偿拆除费用、土方回填费用以及闲置土地及建筑物利息的反诉请求本院亦予以驳回。至于被告要求原告赔偿毁林罚款费用，因该费用尚未实际发生，要求原告赔偿没有依据，故被告的该项请求亦予以驳回。又由于合同无效，故被告要求原告按合同约定支付违约金的请求依法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第(五)项、第二款、第六十一条第一款的规定，判决如下：
一、原告广东正君发展有限公司与被告番禺市X镇经济发展总公司于1997年5月15日签订的《转让办公楼及土地合同书》无效；
二、被告番禺市X镇经济发展总公司于本判决发生法律效力之日起30日内向原告广东正君发展有限公司支付自（略）.01元；
三、驳回原告广东正君发展有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回被告番禺市X镇经济发展总公司的反诉请求。
本案受理费（略）元(原告已预付)由原告负担（略）元，被告负担（略）元；反诉费（略）元(被告已预付)由被告负担。原告多预付的受理费（略）元本院不予退回，由被告在本判决发生法律效力之日起30日内将该费迳付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。
审判长冰可
代理审判员余军梅
代理审判员杨晓航
二○○二年十二月十四日
书记员徐华斌
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