广东省高级人民法院
行政判决书
(1999)粤高法行终字第X号
上诉人(原审被告)惠州市房产管理局。
法定代表人李某某，局长。
委托代理人罗树平、肖某某，均系惠州市惠城区律师事务所律师。
上诉人(原审第三人)惠州市城市信用合作社中心社。
法定代表人谢某某，主任。
委托代理人姚惠棠，惠州市百德律师事务所律师。
委托代理人骆某某，该社信贷员。
被上诉人(原审原告)中国农业银行惠阳市支行。
法定代表人王某某，行长。
委托代理人钱某某，惠阳市法制局干部。
被上诉人(原审第三人)广东省惠阳市果菜副食品公司。
法定代表人陈某某，公司经理。
上诉人惠州市房产管理局(以下简称市房管局)、惠州市城市信用合作社中心社(以下简称市中心社)因颁发房屋所有权证纠纷一案，不服惠州市中级人民法院(1998)惠中法行初字第X号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
经审理查明，1994年1月23日，中国农业银行惠阳市支行(以下简称惠阳农行)与惠阳市果菜副食品公司(以下简称果菜公司)签订《房产转让合同书》，约定由惠阳农行以80万元认购果菜公司位于惠州市桃子园X号东面首层40平米的房产，惠阳农行依约付清了全部购房款。同年12月6日，果菜公司在建好惠州市桥东桃子园X号楼房的九层主框架后，向市房管局申请办理上述房产的房屋所有权证，并向市房管局提供了《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》及《保证书》。《保证书》称：“由于资金严重贫缺，为确保工程按期完工，需向银行借贷部分资金，借贷要房产契证抵押。目前工程尚未完成，为解决资金困难，特向贵局申请办理综合楼房产权契证，以完善借贷手续，待工程完工验收后，所签发的验收证件保证送上贵局。”市房管局根据果菜公司的申请，在上述房产建设工程尚未由有关部门验收合格的情况下，于1994年12月16日向果菜公司颁发了粤房字第（略）、（略）号两份《房屋所有权证》，其中粤房字第（略）号是上述房产3—X层的产权证，粤房字第（略）号是1—X层的产权证，两份房屋所有权证的所有权人均为“惠阳市果菜副食品公司”，所有权人占有份额为“全部”，所有权性质为“集体”。1995年3月17日，惠州市大盛装修工程公司(以下简称大盛公司)、市中心社与果菜公司签订《抵押贷款合同》，约定果莱公司以上述两份房产证为抵押，由大盛公司向市中心社借款600万元，并办理了公证手续及向市房管局办理了房屋抵押贷款他项权登记。1997年5月29日，因大盛公司无法偿还市中心社到期债务，大盛公司、市中心社、果菜公司签订《协议书》，约定果菜公司将贷款抵押的惠州市桥东桃子园X号房屋及所属土地的所有权、使用权、处理权转让给市中心社，以抵偿大盛公司所欠市中心社的全部债务。同日，果菜公司与市中心社签订《房地产买卖契约》，并向惠州市房产交易所申请办理上述房产权买卖手续。同年7月7日，惠州市房产交易所发布(1997)惠市房交字（略）号《房屋买卖通告》。同年7月31日，市房管局向市中心社颁发了粤房地证字第（略）号《房地产权证》，该证记载：权属人为惠州市城市信用合作社中心社；房屋权属来源为购买；占有房屋份额为全部；房屋所有权性质为私有。与此同时，市房管局对粤房字第（略）、（略）号两份《房屋所有权证》予以注销。1998年2月，惠阳农行与果菜公司发生房屋转让合同纠纷，知道市房管局向果莱公司、市中心社颁发了上述粤房字第（略）、（略）号《房屋所有权证》及粤房地证字第（略）号《房地产权证》，遂于1998年4月向惠州市中级人民法院提起行政诉讼，请求撤销市房管局颁发的上述三份房屋产权证。
惠州市中级人民法院一审认为：原告向果菜公司购买本案争议房产地下40m2并已交清购房款，被告的发证行为是对争议房产的确权，其发证行为与原告存在直接的法律关系，原告起诉具备原告主体资格，也没有超过诉讼时效。被告在发证中，明知本案房产是在建工程，没有职能部门竣工验收，不具备发证实体要件而发证，违反法律规定。被告颁发本案房产三至九层的粤房字第（略）号《房屋所有权证》与原告没有直接法律关系，原告请求撤销不予支持。依照《广东省城镇房地产权登记条例》第八条第一款、广东省实施《城市规划法》办法第三十三条、《中华人民共和国行政诉讼法》第三十九、四十一、五十四条第二项之规定，判决如下：一、撤销被告颁发的粤房字第（略）号《房屋所有权证》；二、撤销被告颁发的粤房地证宇第（略）号《房地产权证》；
上诉人不服一审判决，上诉认为：惠阳农行与果菜公司签订的房产转让合同是无效合同，原告不能因此而产生合法权益，不是适格的主体，应驳回其诉讼请求；市房管局发证是合法的，果菜公司有相应的报建手续、土地来源合法，且房屋已实际建成，变更登记是合法的。请求二审撤销原判，驳回惠阳农行的诉讼请求。被上诉人答辩认为原判正确合法，请求二审予以维持。
本院认为，惠州市房管局在颁发粤房地证字第（略）号《房地产权证》前，已经注销了粤房字第（略）、（略）号《房屋所有权证》，惠阳农行起诉请求撤销已被注销的两个房产证，不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第四十一条规定的受理条件，原审受理并作出判决不当，应予纠正。惠阳农行认为市房管局1997年7月31日颁发粤房地证字第（略）号《房地产权证》侵犯其合法权益而提起诉讼，属于人民法院行政案件受案范围，且没有超过诉讼时效。惠阳农行以其与果菜公司签订买卖惠州市惠城区桥东桃子园X号首层40平方米房产的协议为根据，证实其与市房管局颁发同一栋楼房即桃子园X号全栋的产权证的具体行政行为有法律上的利害关系。原审受理惠阳农行不服市房管局粤房地证字第（略）号发证行为的起诉符合《中华人民共和国行政诉讼法》第二条、第十一条、第四十一条的规定。上诉人认为惠阳农行与果菜公司签订的协议无效，因而惠阳农行不具合格的原告主体资格，理由不能成立。果菜公司与惠阳农行所签订的协议是否有效不是人民法院审查是否受理行政案件的条件，惠阳农行依法具有原告的主体资格，其提起诉讼符合行政诉讼法规定的起诉条件，人民法院应依法受理并对被诉的具体行政行为依法进行审查。本案房产原为果菜公司集体所有，市房管局颁发粤房地证字第（略）号《房地产权证》是以买卖为由，将果菜公司所有的房产权属变更登记为市中心社所有。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十三条，参照建设部《城市公有房屋管理规定》第十一条第(二)项、第三十一条的规定，“任何单位或个人不得擅自买卖公有房屋”，如购买公有房屋的，办理房屋所有权转移登记时，“应当提交原《房屋所有权证》、买卖合同和批准买卖的文件”，但市房管局在果菜公司、市中心社没有提供有关部门批准买卖文件的情况下，就办理了上述公有房屋所有权转移登记手续，显然违反了上述有关规定。而且本案房产至今仍未办理建设工程竣工验收手续，依照《广东省实施〈城市规划法〉办法》第三十三条之规定，建设工程必须经验收合格后，才能办理产权登记手续，市房管局颁发粤房地证字第（略）号《房地产权证》也违反了房屋登记的这一程序。市房管局粤房地证字第（略）号《房地产权证》将集体所有的房屋登记为私有亦缺乏法律根据。因而，市房管局颁发粤房地证字第（略）号《房地产权证》是不合法的行政行为，原审予以撤销是正确的。市房管局认为果菜公司已有相应的报建手续，土地来源合法，且房屋已实际建成，故登记是合法的，理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第(二)项的规定，判决如下：
一、维持惠州市中级人民法院(1998)惠中法行初字第X号行政判决第二项。
二、撤销惠州市中级人民法院(1998)惠中法行初字第X号行政判决第一项。
本案一、二审受理费（略）元由上诉人惠州市房产管理局负担（略）元，惠州市城市信用合作社中心社负担9023元，被上诉人惠阳农行负担（略）元。
本判决为终审判决。
审判长张占忠
代理审判员颜辉
代理审判员方明
一九九九年三月十五日
书记员闵睿
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