重庆市第一中级人民法院
民事判决书
（2005）渝一中民初字第X号
原告重庆洪燕物业发展有限公司（以下简称洪燕公司）。住所地重庆市沙坪坝区X路X号。
法定代表人李某某，董事长。
委托代理人徐某某，该公司职工。
委托代理人何翔，重庆华立律师事务所律师。
被告卢某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
被告杨某某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。（系卢某某之妻）。
委托代理人邓光辉，重庆原野律师事务所律师。（系两被告的诉讼代理人）
委托代理人张某某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）-4。
原告洪燕公司诉被告卢某某、杨某某建设工程合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告洪燕公司及其委托代理人徐某某、何翔，被告卢某某、杨某某及其委托代理人邓光辉、张某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告洪燕公司诉称，洪燕公司将自己经立项批复获得的项目“重庆凤泽苑综合楼”交卢某某经营和管理。现该楼已由重庆港久建设工程有限公司建成并投入使用，经法院调解书确认应由洪燕公司承担210万元工程款。另外，该工程应缴纳的土地出让金、增值税、企业所得税、配套费等应由受益人卢某某缴纳。因迟延交房，洪燕公司代为承担的违约金，应由卢某某支付。请求：卢某某返还工程款212万元，土地出让金104.7万元，土地增值税17.76万元，企业所得税19.03万元，工程配套费15.75万元以及违约赔偿金32.18万元。合计为401.42万元。
被告卢某某辩称，双方签订的“凤泽苑”小区一期B栋工程施工合同有效。双方签订的《协议书》应认定为联建合同。港久公司诉洪燕公司一案的调解书所确定的工程总造价，不能作为本案定案依据，因生效调解书所涉案件未对工程造价进行结算，洪燕公司与港久公司有恶意串通之嫌。本案所涉工程造价应由法院指定审计事务所进行结算。
经审理查明，2000年3月28日，重庆市沙坪坝区计划经济委员会沙计经固（2000）第X号“关于新建重庆凤泽苑综合楼”立项批复给洪燕公司。2002年8月13日，洪燕公司（甲方）与卢某某（乙方）签订协议书约定：原双方合作的“风泽苑”项目交乙方全权经营和管理，处置和销售。所涉及经济法律责任由乙方承担。……。原甲、乙双方的合作协议、合同、借条、收据同时作废，以本协议为准。同年12月11日卢某某（甲方）与李某某、李某伟（乙方）签订“凤泽苑”小区一期B栋工程施工合同。约定，该工程建筑面积大约（略）平方米，（该工程建筑面积作为参考之用，以核定总价为准。该工程按施工图审查机构审核以后的施工图范围和要求，以及现行建筑安装工程施工及质量标准达到合格，以基础、主体总价560万元包干使用。第七项约定，工程包干价以外工程量，如环境、道路及基础深度超过3米以外，室外管网等，按重庆“九九”定额直接费+17%管理费包干结算。第九项约定，在施工过程中，由于施工图更改的调增，调减，单项变更增减金额在2000元以内，甲方不予签证，2000元以上增减按第七项方式决算。同月16日洪燕公司（甲方）与卢某某（乙方）签订“凤泽苑”项目承包补充合同，约定，由于该项目是以甲方的名义开发，所以该项目改由乙方承包后，销售时也只能以甲方的名义与购房者签订销售合同，且甲方承担了一切对外的经济、法律责任。鉴于此，乙方将该工程B栋的建筑施工交由甲方李某伟承包修建，作为向甲方上交管理费的补偿，不得向乙方收取任何费用（向政府上交的税费除外）。在土地未过户到购房户之前发生的土地使用费乙方应据实支付给甲方。该项目销售收入应缴税金（营业税及附加共5.75%）由甲方向税务部门缴纳，乙方应在销售时以销售额的5.75%交给甲方；该项目的房管证、国土证的办证税费及销售时按规定向购房者代收代交的契税、保险费、大修理基金等，乙方应在销售时扣交给甲方，由甲方向房管、国土等部门交纳。办证税费按房产、国土部门实际收费标准扣交给甲方。
2002年3月1日，重庆港久建设工程有限公司（以下简称港久公司）与洪燕公司签订建设施工合同和“凤泽苑”B栋综合楼工程施工合同补充条款并于2003年3月12日进场施工于2004年7月28日竣工。因工程款支付发生争议，2004年12月3日港久公司以洪燕公司为被告诉讼到法院。法院于2005年3月28日组织双方调解，经对实际面积进行计算，其工程总价款为820万元，已付工程款610万元，尚欠210万元由洪燕公司支付给港久公司。现该调解书正在履行中。
“凤泽苑”B栋综合楼竣工验收后，卢某某以洪燕公司名义对该楼进行销售，并实际收取了全部销售款。
另查明，因“凤泽苑”B栋综合楼迟延交付，37户购房户向法院起诉，要求洪燕公司承担违约赔偿责任，经法院审理，洪燕公司应承担违约赔偿金32.18万元，对该违约赔偿金数额，卢某某没有异议，但认为是施工延误才导致了交房延误。
审理中，卢某某对港久公司与洪燕公司调解确认的820万元工程结算款有异议。经卢某某与洪燕公司协商，双方同意按2002年12月11日李某某、李某伟与卢某某签订的“凤泽苑”B幢一期施工合同内容及整个工程的施工图纸、资料对工程款进行结算。按照双方的申请，本院委托重庆市中平建设工程咨询有限公司进行工程造价审计，其鉴定结论为：凤泽苑商住楼B栋工程增加建筑面积部份若按458.68元/平方米计算则该工程造价为（略）.60元；增加建筑面积部分若按395.06元/平方米计算则该工程总造价为（略）.90元。
上述事实有双方签订的《协议书》、《补充合同》、李某伟、李某某与卢某某签订的《施工合同》、审计申请、生效判决书、调解书、司法鉴定书及双方当事人的陈述等在卷并经庭审质证足以认定。
本院认为，洪燕公司与卢某某签订协议将“凤泽苑”项目转让卢某某全权经营和管理、处置和销售。卢某某作为自然人不具备法律规定的经营房地产开发的资质。故双方签订的《协议书》因违反了法律强制性规定，应属无效。依《合同法》第十八条之规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，洪燕公司对外承担了债务后取得向卢某某追偿的权利，现该项目已竣工验收并交付使用。作为该项目所涉费用应由卢某某负担。诉讼中就工程款的结算，双方一致认为按卢某某与李某某、李某伟签订的施工合同标准结算。该施工合同约定了面积大约（略）平方米，基础、主体总价560万元包干使用。现实际竣工面积为（略）.06平方米，按560万元包干（略）平方米计算单方造价为458.68元/平方米，按560万元包干（略）.06平方米计算单方造价为395.06元/平方米。卢某某实际销售面积亦为（略）.06平方米。按照公平原则，本院认为卢某某应当以458.68元/平方米对（略）.06平方米结算工程款，该工程款为（略）.60元，抵扣已付工程款610万元后，卢某某尚欠工程款（略）.60元。关于延迟交房违约金32.18万元，因卢某某迟延交房，洪燕公司已经向37户购房户承担了违约金32.18万元。卢某某对迟延交房应支付的违约赔偿金额没有异议，但抗辩称施工迟延才导致的交房迟延，其不应当承担责任。施工迟延以及施工迟延的责任等，卢某某未举示证据，且施工延误的责任亦属另一法律关系，故卢某某的抗辩理由不能成立。32.18万元迟延交房违约金应由卢某某负担。按照双方约定该项目的土地出让金、土地增值税、企业所得税、工程配套费均应由卢某某负担。由洪燕公司向相关部门缴纳后，再由卢某某支付给洪燕公司。现卢某某已支付了部份上述费用，所余部份费用，洪燕公司不能举示证据证实其已经为“凤泽苑”项目向相关部门缴纳了上述所余费用，仅凭催款通知及将要缴纳而未缴纳的情况来主张上述费用，证据不足，本院不予支持。另外杨某某与卢某某系夫妻，但不是合同相对人，洪燕公司要求杨某某支付相关款项于法无据。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第一款（五）项、第五十八条之规定，判决如下：
一、由卢某某于本判决生效后十日内返还重庆洪燕物业发展有限公司工程款（略）.60元。
二、由卢某某于本判决生效后十日内返还重庆洪燕物业发展有限公司已支付的迟延交房违约金32.18万元。
三、驳回重庆洪燕物业发展有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回重庆洪燕物业发展有限公司对杨某某的起诉。
本案案件受理费（略）元，其他诉讼费4513元，鉴定费（略）元，保全费（略）元，共计（略）元，由重庆洪燕物业发展有限公司负担（略）元，由卢某某负担（略）元。（上述费已由洪燕公司预交不退及卢某某交缴部分鉴定费品迭后由卢某某直付洪燕公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。
审判长龙晓波
审判员许萍
审判员严永鸿
二00五年十二月十四日
书记员黄盈莹
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
