辽宁省沈阳市中级人民法院
民事判决书
（2005）沈民（2）房终字第X号
上诉人（原审被告）沈阳鑫贸大药房有限公司，住所地沈阳市和平区X路X号。
法定代表人史某，系该公司董事长。
委托代理人王某，系辽宁申胜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）沈阳市和平区X街道办事处，住所地沈阳市和平区X路X巷X号。
法定代表人赵某某，系该单位主任。
委托代理人王某某，女，X年X月X日出生，汉族，系该单位司法助理，住（略）。
上诉人沈阳鑫贸大药房有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2005）和民房初字第X号民事判决。向本院提起上诉。本院于2005年9月12日受理后，依法组成合议庭，由审判员张青担任审判长并主审，代理审判员王某华，代理审判员陈兴田参加评议，于2005年11月4日公开开庭审理了本案。上诉人沈阳鑫贸大药房有限公司委托代理人王某、被上诉人沈阳市和平区X街道办事处委托代理人王某某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明：1998年3月1日，沈阳市和平区X街道办事处（甲方）与沈阳市德春大药房（乙方）签订《租房协议书》，约定：甲方将其坐落于和平区X路X号的房屋一处（200平方米），提供给乙方作经营用房。租期8年，从1998年3月1日起到2006年3月1日止。年租金12.5万元。乙方同意正常合理使用房屋，不得转租。如改变用途，必须经甲方同意。在协议期间，如乙方有违反协议的行为，甲方有权无条件收回房屋。该协议签订后，沈阳市和平区X街道办事处将出租房屋交付沈阳市德春大药房使用。2004年9月18日，沈阳市德春大药房与沈阳鑫贸大药房有限公司签订《联合经营协议》，沈阳市德春大药房决定与沈阳鑫贸大药房有限公司合作，经营时间从2004年9月18日至2006年3月1日。沈阳鑫贸大药房有限公司随即使用争议房屋。2004年10月18日，沈阳市德春大药房未经和平区X街道办事处同意，与沈阳鑫贸大药房有限公司签订《租房协议》，将产权为和平区X街道办事处的房屋转租给沈阳鑫贸大药房有限公司使用。约定租期2年，自2004年10月18日起到2006年10月18日止。年租金15万元。沈阳鑫贸大药房有限公司已先后给付沈阳市德春大药房租金17万元，并使用争议房屋至今。
另查：2005年3月28日，沈阳市和平区X街道办事处与十四纬路街道办事处合并，成立沈阳市和平区X街道办事处。原沈阳市和平区X街道办事处的财产及债权、债务归属于沈阳市和平区X街道办事处。
2005年6月26日，沈阳市和平区X街道办事处变更诉讼请求，自愿撤回对沈阳市德春大药房的起诉，只要求沈阳鑫贸大药房有限公司立即腾出房屋，给付房租金及利息、滞纳金，并承担本案诉讼费。
上述事实，有沈阳市和平区X街道办事处与沈阳市德春大药房签订的《租房协议书》、沈阳市德春大药房与沈阳鑫贸大药房有限公司签订的《联合经营协议》和《租房协议》、房屋所有权证、沈阳鑫贸大药房有限公司交纳房租金的收据及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人当庭质证及本院审查，予以确认。
原审判决认为：被告未经原告同意，单方使用原告房产的行为侵害了原告的财产权。因此，对原告要求被告腾房并给付其租金的合理诉讼请求，本院予以支持。关于被告提出其已将该房屋租金给付他人的抗辩，因系另一法律关系，本院不予审理。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条二款的规定，原审法院判决：一、被告于本判决生效后三十日内，将位于沈阳市和平区X路X号的房屋腾空并交与原告；二、被告于本判决生效后三十日内，按年租金12.5万元的标准给付原告房屋租金（自2004年10月1日起至被告实际腾空该房屋之日止）；三、驳回原、被告其他诉讼请求。诉讼费6,147元，由被告负担。宣判后，沈阳鑫贸大药房有限公司不服，上诉至本院。上诉请求：撤销原审判决第二项，依法改判，不同意给付和平区X街道办事处房租金。上诉理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。和平区X街道办事处与沈阳市德春大药房之间是房屋租赁合同的法律关系，而与上诉人之间不存在房屋租赁合同的法律关系。房屋转租合同是合法有效的。上诉人已向沈阳市德春大药房交纳了房租金，不应再给付和平区X街道办事处房租金。和平区X街道办事处辩称：沈阳市德春大药房与沈阳鑫贸大药房有限公司之间是假联合，真转租。转租合同未经被上诉人同意是无效的。沈阳鑫贸大药房有限公司实际使用房屋，应交纳房租金，故同意原审法院判决。
本院认为：沈阳市德春大药房与沈阳鑫贸大药房有限公司虽签订了《联合经营协议》，但双方随后又签订了房屋转租性质的《租房协议》，并按转租协议实际履行，双方签订的《联合经营协议》并未实际履行。沈阳市和平区X街道办事处与沈阳市德春大药房签订的《租房协议书》，及沈阳市德春大药房与沈阳鑫贸大药房有限公司签订的房屋转租协议均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，因此，上述房屋租赁协议及转租协议均是合法有效的。沈阳市和平区X街道办事处与沈阳市德春大药房签订的《租房协议书》中明确约定，承租人不得转租，如有违反协议的行为，出租人有权无条件收回房屋。沈阳市德春大药房未经出租人和平区X街道办事处的同意，擅自将其承租的房屋转租给沈阳鑫贸大药房有限公司属违约行为，应承担违约责任。和平区X街道办事处可以解除租赁合同，收回房屋。根据合同相对性的原则，沈阳鑫贸大药房有限公司基于与沈阳市德春大药房签订的房屋转租合同，负有向沈阳市德春大药房交纳房租金的义务。而和平区X街道办事处依据与沈阳市德春大药房签订的房屋租赁合同，只能向沈阳市德春大药房主张权利，要求其给付房租金，承担违约责任，并可以解除租赁合同，但无权要求沈阳鑫贸大药房有限公司直接给付其房租金。故原审判决沈阳鑫贸大药房有限公司给付和平区X街道办事处房租金是错误的，应予纠正。鉴于沈阳市德春大药房的转租行为是违约行为，和平区X街道办事处与沈阳市德春大药房签订的房屋租赁合同符合法定解除条件，沈阳市德春大药房虽未参加本案的诉讼，但为了不影响和平区X街道办事处继续将房屋出租收益，减少租金损失，本院对和平区X街道办事处要求收回房屋的诉讼请求予以支持，故原审判决沈阳鑫贸大药房有限公司腾房并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（二）项、《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，判决如下：
一、维持沈阳市和平区人民法院（2005）和民房初字第X号民事判决书第一项即：被告于本判决生效后三十日内，将位于沈阳市和平区X路X号的房屋腾空并交与原告。
二、撤销沈阳市和平区人民法院（2005）和民房初字第X号民事判决书第二项即：被告于本判决生效后三十日内，按年租金12.5万元的标准给付原告房屋租金（自2004年10月1日起至被告实际腾空该房屋之日止）；第二项即：驳回原、被告其他诉讼请求。
一审案件受理费6,147元，由沈阳鑫贸大药房有限公司负担3,073.5元，沈阳市和平区X街道办事处负担3,073.5元。二审案件受理费6,147元，由沈阳市和平区X街道办事处负担。
本判决为终审判决。
审判长张青
代理审判员王某华
代理审判员陈兴田
二OO五年十一月八日
书记员白凤岐
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