辽宁省沈阳市中级人民法院
民事判决书
（2005）沈民（2）房终字第X号
上诉人（原审被告），赵某某，男，X年X月X日出生，汉族，无职业，住（略）。
被上诉人（原审原告）王某某，男，X年X月X日出生，汉族，系沈阳标准件厂退休工人，住（略）－X号X门。
委托代理人金某某（系王某某妻子），X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人于某某，女，X年X月X日出生，汉族，系沈阳市铁西区正兴法律服务所法律工作者，住（略）。
原审第三人曲某某（曾用名曲某容），女，X年X月X日出生，汉族，系聚雍源房产中介工作人员，住（略）。
原审第三人张某某，男，X年X月X日出生，汉族，系家私房产信息中心负责人，住（略）。
上诉人赵某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服铁西区人民法院（2005）沈铁西民二房初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员王某福担任审判长，审判员黄进主审，代理审判员才玉莹参加评议的合议庭，于2005年10月17日公开开庭审理了本案。上诉人赵某某，被上诉人委托代理人金某某、于某某到庭参加诉讼。原审第三人曲某某、张某某经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，原、被告于2004年6月3日签订了《房屋转让协议书》，约定被告将位于某阳市铁西区X路X巷X号611间号私有房产卖给原告，房屋建筑面积57.24平方米，卖房价款12万元，原告交定金3000元、中介费2000元，还约定不足63平方米削价，原告动迁房款到位更名。当日，原告妻子金某某给付被告合同定金3000元、中介费2000元，又支付给被告房款（略）元、共用走廊楼梯下间壁的仓库定金200元。被告当日回家其妻子不同意卖房合同上约定的房屋不足63平方米削价的条款。第二天，被告找到中介并找来原告妻子金某某又签订了第二份《房屋转让协议书》，约定定金某2万元，如被告反悔，双倍返还定金；如原告反悔，不退定金，并约定房屋63平方米包括后封闭的阳台和共用走廊楼梯下占用的仓库。后，被告将房屋钥匙交给原告，原告与中介测量房子认为米数不足63平方米要求削价，被告将房屋换锁不让原告进屋，双方发生纠纷。同年11月15日，王某某向铁西区人民法院提起诉讼，要求被告履行第一个房屋买卖合同予以削价并承担违约责任。
上述事实，有双方当事人的陈述，2004年6月3日双方签订的《房屋转让协议书》，2004年6月4日双方签订的《房屋转让协议书》，2004年6月3日被告给原告出具的定金《收条》，并经庭审质证，在卷佐证。
原审法院认为，被告出卖夫妻共同财产房屋，应取得其妻子的同意，在房屋买卖协议签订时其妻子未到场又未书面授权，并对买卖协议提出异议，故房屋买卖协议无效。双方签订的第二份房屋买卖协议时，原告未到场并未追认，故该协议也无效。
原审法院判决：一、被告赵某某返还原告王某某购房款（略）元；二、第三人曲某某返还原告中介费500元；三、第三人张某某返还原告中介费500元；上述返还款项于某判决生效后10日内返还。四、第三人张某某于某判决生效后10日内返还被告赵某某所争议房屋的产权证；五、驳回原、被告其他诉讼请求。
宣判后，赵某某不服提起上诉。主要理由是：双方签订的房屋买卖协议合法有效，应予履行。王某某服从原审法院判决。
经二审法院审理查明，双方于2004年6月3日签订的《房屋转让协议书》,有原审原告王某某、原审被告赵某某的签字认可。双方于某月4日签订的《房屋转让协议书》,有原审被告赵某某的签字，原审原告王某某的妻子金某某在该协议签字处替原审原告王某某按了手印，表示认可。
上述事实，有双方于2004年6月3日、4日所签订的《房屋转让协议书》，并经庭审质证，在卷佐证。
本院认为，双方自愿签订两份《房屋转让协议书》，虽签订第二份《房屋转让协议书》时原告本人不在场，但其妻子金某某在该协议签字处替原告按了手印，根据“表见代理”的法律规定，被告有理由相信原告妻子金某某有代理权的，该代理行为有效，故两份《房屋转让协议书》合法有效，后一份《房屋转让协议书》是对前一份《房屋转让协议书》的变更，双方应予履行。原审原告请求法院判令原审被告履行前一份《房屋转让协议书》而不履行后一份《房屋转让协议书》，缺乏法律依据，本院不予认定和支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第49条和《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款（2）项的规定，判决如下：
一、撤销铁西区人民法院（2005）沈铁西民二房初字第X号民事判决；
二、驳回原审原告王某某的诉讼请求。
一审案件受理费1050元由王某某负担。
二审案件受理费1050元由王某某负担。
本判决为终审判决。
审判长王某福
审判员黄进
代理审判员才玉莹
二00五年十月二十八日
书记员孝剑波
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