海南省三亚市中级人民法院
民事判决书
（2007）三亚民一终字第X号
上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：彭某某，女，１９７７年１月出生，住（略）。
委托代理人：苟波宁，四川恒合律师事务所律师。
委托代理人：胡春燕，四川英捷律师事务所律师。
被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：三亚嘉和置业有限公司，住所地：三亚市海坡旅游度假区１３号横路。
法定代表人：徐某，该公司总经理。
委托代理人王航兵，海南昌宇律师事务所律师。
委托代理人林秋嫩，海南昌宇律师事务所律师。
上诉人彭某某与被上诉人三亚嘉和置业有限公司（以下简称嘉和公司）商品房买卖合同纠纷一案，三亚市城郊人民法院于２００６年１２月１１日作出（２００６）城民一初字第４４０号民事判决，彭某某对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于２００６年３月１５日公开开庭进行了审理。上诉人彭某某的委托代理人苟波宁、胡春燕，被上诉人嘉和公司的委托代理人王航兵、林秋嫩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：２００５年２月２８日，嘉和公司与彭某某签订商品房买卖合同（备案登记号：嘉和０５７号），约定彭某某向嘉和公司购买位于三亚海坡旅游度假区１３号横路的＂嘉和海景国际公馆＂三单元１１０２号商品房一套，该商品房建筑面积３６６．３６平方米，套内建筑面积３００．６４平方米，每平方米１１１４２．９元，总金额３３５万元。双方还约定了交付房屋的时间是２００５年８月３１日前，以及房款付款的方式和违约责任。同时，合同还对商品房产权登记作了约定，嘉和公司应当在商品房交付使用后１８０日内到房产部门办理所购房屋产权登记。合同附件还对所购房屋的装修及设备标准约定，卫生间的地砖按９０元／平方米和墙砖５０元／平方米的标准配置，如果由彭某某自行购买，超出以上单价的部分由彭某某承担。同时，双方还达成商品房买卖补充合同，约定彭某某购买所购房屋小区９号地下车位一个，车位款为１０万元，于２００５年８月３１日付款。２００５年５月３０日，双方签订延期付款协议，约定彭某某先于２００５年５月３１日交付房款２５０万元，余下９５万元（含房屋款５％和车位１０万元）于２００５年８月３１日前付清。２００５年６月１日，彭某某共向嘉和公司交付２５０万元的购房款。２００５年４月１０日，嘉和海景国际公馆竣工验收，并到三亚市建设局验收备案。随后，嘉和公司组织装修公司对彭某某所购房屋进行装修。在房屋装修期间，彭某某自行到广州百安居购买卫生间及厨房的地砖和墙砖，其中地砖实际面积４８．９６平方米，墙砖实际面积１５３．７２平方米，共花费４７３３８．３１元（含运输费３６００元）。２００６年３月１５日，嘉和公司向彭某某交付房屋，并签订了房屋交接备忘录，彭某某向嘉和公司交付购房款６６４５５３．８５元。２００６年４月３日，彭某某又向嘉和公司支付４１３４．６元。至此，彭某某总共向嘉和公司交付房款３１６８６８８．４５元，尚有余款２８１３１１．５５元未付；彭某某认为嘉和公司逾期交付房屋，已构成违约，自行扣除逾期交房违约金及墙砖、地砖和运输费款项２８１３１１．５５元，以此款抵销未付的购房款余额，并向嘉和公司发出通知，同时对通知的内容、时间作了公证。２００６年５月１７日，彭某某向嘉和公司缴纳公共维修基金及办理房屋产权证的相关费用２１８５２３元，被嘉和公司以彭某某未付清购房余款为由拒收，这一过程，由三亚市公证处予以公证。嘉和公司和彭某某同时提供的商品房买卖合同原件中的第十五条关于对逾期办理房屋产权证的违约金比例的约定不同，嘉和公司提供的文本中约定的违约金比例为＂已付房价款的３％＂；而彭某某提供的文本中约定的违约金比例为＂已付房价款的５％＂。经彭某某申请证人赵瑞芳出庭对合同的真实性进行作证，证人赵瑞芳作为这二份合同的填写人，都证明两份合同的真实性，并证明嘉和公司和彭某某签订的商品房买卖合同的文本中对逾期办证的违约金都约定＂已付房价款的５％＂。
原审法院认为：嘉和公司和彭某某签订的商品房买卖合同及补充合同，是双方真实意思表示，且不违反国家法律法规规定，应认定为有效合同，嘉和公司和彭某某应按合同约定履行各自的义务。本案中，嘉和公司和彭某某对已付房款、未付房款余额的数额及付款时间无异议，本院予以确认彭某某尚未付房款２８１３１１．５５元给嘉和公司。合同第八条约定房屋交付的时间为２００５年８月３１日前，除出现当事人约定或法律规定可以延期交付的事由外，嘉和公司应严格按合同的约定在２００５年８月３１日前将房屋交付彭某某使用。２００６年３月１５日，嘉和公司将房屋交付彭某某使用，双方签订了房屋交接备忘录。嘉和公司认为房屋已于２００５年４月通过竣工验收，并在合同约定时间交付给彭某某，由于彭某淇对房屋进行装修无法使用，是彭某某原因造成的，但嘉和公司又未提供相应的证据证明房屋已于２００５年８月３１日前向彭某某交付使用，应负举证不能之责任，应认定嘉和公司向彭某某交付房屋的时间是２００６年３月１５日，嘉和公司应承担逾期交房的违约责任，违约金按已付房款２５０万元的万分之五标准按日从约定交房之日第二天计算至实际交付房屋之日，即自２００５年９月１日计算至２００６年３月１５日止，共计１９５天，逾期交付的违约金是２５０万元×０．０００５×１９５天＝２４３７５０元。彭某某反诉认为嘉和公司逾期交房已构成违约，并自行将购房余款２８１３１１．５５元扣除的行为，依据合同法的有关规定，除当事人协商一致外，合同的违约责任应由法院或仲裁机关依法确认。彭某某既未与嘉和公司协商达成一致处理意见，也未寻求法院或仲裁机关救济的情况下，自行认定嘉和公司已构成违约并以此为抗辩拒付购房余款的行为，无法律依据，本院不予支持。彭某某应按合同第七条之规定承担违约责任，并向嘉和公司支付逾期付款的违约金，即按未付房款２８１３１１．５５元的万分之五标准按日从２００６年３月１６日开始计算逾期付款违约金至实际付清之日止。彭某某反诉认为，嘉和公司在交房后未能在约定的期限内办理房屋及车位的产权登记，应负逾期办证的违约责任。嘉和公司认为彭某某尚未交清购房余款，还未能完全履行合同的义务，嘉和公司以此理由为抗辩。根据合同法的有关规定，彭某某付清房款是先履行的义务，嘉和公司为彭某某办理房屋和车位产权登记手续是后履行的义务，彭某某违约未付清房款，嘉和公司有权拒绝其相应的履行要求，嘉和公司的抗辩有事实和法律依据，本院予以采纳，对于彭某某反诉要求嘉和公司承担逾期办证违约责任的主张，本院不予支持。彭某某反诉要求嘉和公司承担装修材料中卫生间和厨房地砖和墙砖的费用及运输费用。合同附件中约定地砖和墙砖由嘉和公司提供，标准分别为９０元／平方米和５０元／平方米，超过这一标准的价款由彭某某承担。彭某某所购房屋卫生间和厨房的地砖和墙砖自行购买装修，嘉和公司应按合同约定向彭某某补偿价款，即地砖４８．９６平方米×９０元／平方米＝４４０６．４０元，墙砖１５３．７２平方米×５０元／平方米＝７６８６元，合计１２０９２．４０元。２００５年７月６日，嘉和公司公司职员张挺永、王伟对彭某某提出要求嘉和公司承担瓷砖价格五折之后的差价及运输费用的说明，不能证明嘉和公司已同意彭某某的要求，彭某某也提供不出相应的证据证明嘉和公司和彭某某就她的要求达成新的协议；为此，本院部分支持彭某某的这一反诉请求。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百一十四条第一、三款、第一百二十条之规定，判决：一、彭某某应在本判决生效后十日内给付嘉和公司购房款２８１３１１．５５元及违约金（违约金按２８１３１１．５５元的万分之五标准按日从２００６年３月１６日计算至实际付清欠款之日止）。二、嘉和公司于本判决生效后十日内向彭某某支付逾期交房的违约金２４３７５０元以及地砖款４４０６．４０元、墙砖款７６８６元，合计２５５８４２．４０元。三、驳回彭某某其他反诉请求。本诉案件受理费７３６２元（嘉和公司已预交），由彭某某负担；反诉案件受理费９３１７元（彭某某已预交），由彭某某负担２９７０元，嘉和公司负担６３４７元。
上诉人彭某某不服原审判决向本院上诉称：一、一审判决关于瓷砖补差及运输费用支付的事实认定错误。嘉和公司负责人张挺永、王伟在２００５年７月６日与我所签订的《书面说明》，是二人代表嘉和公司的职务行为，即表明嘉和公司对＂彭某某支付所需瓷砖价格五折之后的差价，瓷砖运输费由嘉和公司承担＂是完全认可的。因此，嘉和公司应当向我支付地砖、墙砖、运输费共计３７５６１．５５元。二、我将迟延交房违约金、地砖、墙砖等款项与购房余款予以抵销的行为已依法成立，一审判决对我的抵销行为不予支持是错误的。首先，《合同法》中并无＂违约责任应由法院或仲裁机关确认＂的规定。其次，我根据合同法第九十九条的规定，向嘉和公司发出《通知》，将嘉和公司应承担的逾期交房违约金、地砖、墙砖、运输费等款项与购房余款相互抵销是合法的，该抵销自《通知》到达嘉和公司时就已生效。因此，我不应向嘉和公司支付房款和承担逾期付款的违约金。三、《商品房买卖合同》第十五条明确约定，嘉和公司应在交房后１８０天内办理相应权属登记手续，本案中嘉和公司交房的时间是２００６年３月１５日，因此嘉和公司应在２００６年９月１５日前为我办理权属登记手续。我己将迟延交房违约金、地砖、墙砖、运输费等款项与购房余款予以抵销，即视为我已将全部房款支付给嘉和公司，因此一审法院以我未按期支付购房余款为由判决嘉和公司不承担逾期办理产权证的违约责任是错误的，嘉和公司还应向我支付违约金１７２５００元。综上所述，我请求二审法院撤销原判；判令嘉和公司向我支付逾期交房违约金、墙砖、地砖及运输费等款项共计２８１３１１．５５元，且该款与嘉和公司在本诉中所主张的购房余款全部抵销；判令嘉和公司为我办理房屋及车库产权过户登记手续并向我支付逾期办理房产证违约金１７２５００元；判令嘉和公司承担一、二审全部诉讼费用。
被上诉人嘉和公司辩称：一、我公司不应向彭某某支付超出约定瓷砖价格之外的费用及运输费用。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件《嘉和海景国际公馆装修及设备标准》第３４条＂地砖价格９０元／平方米，墙砖５０元／平方米，如买方选择瓷砖的样式价格超出此单价，超出部分由买方（即彭某某）承担＂的约定，我公司仅需承担不超过地砖价格９０元／平方米，墙砖５０元／平方米的瓷砖费用，超过部分应由彭某某自行承担。彭某某便条上所说的＂相互补差＂，与上述合同的约定是一致的。王伟、张挺永两人书写的文字中没有任何同意彭某某要求，即嘉和公司承担五折后差价及运输费用的意思表示，不构成对合同的变更。故嘉和公司不需支付超出约定之外的费用。二、本案逾期交房违约金、瓷砖差价、运输费用不能与欠缴的房款相抵销。彭某某主张的抵销权不成立。合同法第九十九条关于抵销权的规定中，债务抵销的前提是＂当事人互负到期债务＂。本案逾期交房违约金、瓷砖差价和运输费用不属于我公司对彭某某的到期债务。关于逾期交房问题，双方一直存在争议，在彭某某主张债务抵销时，我公司是否应承担违约责任尚不确定，自然也不存在到期债务问题。三、依据合同法第六十七条规定，我公司享有抗辩权，因而不需承担逾期办证的违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》第六条的约定，买方应在房屋交付之日付清余款。如按一审法院的认定的交房时间，彭某某应在２００６年３月１５日付清剩余房款，我公司也己通知彭某某支付剩余房款，但彭某某拒不付剩余房款２８１３１１．５５元，己违约在先。故嘉和公司拒绝为其办理产权证，符合法律规定，依法不应当承担逾期办证的违约责任。
经审理查明：一审法院查明的事实基本属实。另查，彭某某于２００５年７月５日在便条上提出由其支付房屋装修所需瓷砖价格五折之后的差价，瓷砖运输费由嘉和公司承担。嘉和公司工程部王伟于２００５年７月６日在便条上答复：＂购买物品，互补差价＂。张挺永在便条上答复：＂卫生间及厨房的墙地面砖由彭某姐自行采购，购买墙地面的实际单价，互相补差。（瓷砖运输费用）＂。张挺永的答复中的＂（瓷砖运输费用）＂不是张挺永的笔迹，系由别人填加。
本院认为：嘉和公司和彭某某签订的《商品房买卖合同》、附件《嘉和海景国际公馆装修及设备标准》及《商品房买卖补充合同》，是双方真实意思表示，且符合法律规定，应认定为有效合同，双方应按合同约定履行各自义务。嘉和公司应按合同约定于２００５年８月３１日前将房屋交付彭某某使用，而嘉和公司却于２００６年３月１５日才交房，故嘉和公司应向彭某某承担逾期交房的违约责任，违约金按已付房款２５０万元的万分之五标准按日从２００５年９月１日计算至２００６年３月１５日止，共计１９５天，逾期交付的违约金是２５０万元×０．０００５×１９５天＝２４３７５０元。合同附件《嘉和海景国际公馆装修及设备标准》中约定地砖和墙砖由嘉和公司提供，标准分别为９０元／平方米和５０元／平方米，超过这一标准的价款由彭某某承担。彭某某房屋卫生间和厨房的地砖和墙砖是其自行购买，嘉和公司应按合同约定向彭某某补偿价款，即地砖４８．９６平方米×９０元／平方米＝４４０６．４０元，墙砖１５３．７２平方米×５０元／平方米＝７６８６元，合计１２０９２．４０元。从彭某某提交的便条看，彭某某对其房的装修提出了新的要约，即＂其仅支付所需瓷砖价格五折之后的差价，瓷砖运输费用由嘉和公司支付。＂王伟答复互补差价，没能反映出已明确同意彭某某的新要约，不构成新的承诺。张挺永的答复是＂按实际单价，互相补差＂，也没能反映出已明确同意彭某某的新要约。至于张挺永答复中＂瓷砖运输费用＂，也没能反映出嘉和公司已明确同意支付瓷砖运输费用，且该笔迹不是张挺永的。故张挺永、王伟的答复不构成对原合同的变更，彭某某诉称嘉和公司应当承担瓷砖价格五折之后的差价及运输费用共３７５６１．５５元，因缺乏事实依据，不予支持。关于彭某某诉称其将嘉和公司迟延交房违约金、地砖、墙砖等款共计２８１３１１．５５元与购房余款予以抵销的行为已依法成立的问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十九条关于法定抵销的规定，债务抵销的前提是＂当事人互负到期债务＂。本案逾期交房违约金因双方一直存在争议，且依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人约定的违约金低于造成的损失的，可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。故本案逾期交房违约金具有不确定性，不属于嘉和公司对彭某某的到期债务。彭某某主张将该逾期交房违约金与购房余款相抵销，没有事实依据和法律依据，不予支持。但嘉和公司应补偿彭某某地砖、墙砖款合计１２０９２．４０元。因该补偿单价有合同约定，所装修的地砖、墙砖实际面积已确定，且双方对该款没有争议，具有确定性，属于嘉和公司对彭某某的到期债务，彭某某主张该款的抵销合法成立，应予以支持。原判认定彭某某未付房款２８１３１１．５５元，双方均无异议，应予以确认。该款经抵销地砖、墙砖款后即２８１３１１．５５元－１２０９２．４０元＝２６９２１９．１５元，系彭某某应付嘉和公司购房余款。《商品房买卖合同》第六条约定，交房之日付清（购房款）。则彭某某应在２００６年３月１５日付清购房款。但彭某某至今未付清购房余款，且彭某某对购房余款２６９２１９．１５元自行抵销，不符合法律的规定。故彭某某应按《商品房买卖合同》第七条之规定承担违约责任，并向嘉和公司支付逾期付款的违约金，即按应付房款２６９２１９．１５元的万分之五标准，按日从２００６年３月１６日开始计算至实际付清之日止。《商品房买卖合同》第十五条约定，嘉和公司应当在商品房交付使用后１８０日内，将办理权属登记需由嘉和公司提供的资料报产权登记机关备案。依该条约定嘉和公司应在２００６年９月１５日前办理房产权手续。本案中彭某某付清房款是先履行的义务，嘉和公司为彭某某办理房屋和车位产权登记手续是后履行的义务，彭某某违约拒付购房余款２６９２１９．１５元，嘉和公司有权依据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，履行抗辩权，即有权延迟为彭某某办理房屋和车位产权登记手续。故嘉和公司的抗辩有事实和法律依据，本院予以采纳；对于彭某某反诉要求嘉和公司承担逾期办证违约责任的主张，本院不予支持。彭某某上诉要求嘉和公司为其办理房屋及车库产权过户登记手续，符合双方所签订合同的约定，应予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销三亚市城郊人民法院（２００６）城民一初字第４４０号民事判决；
二、嘉和公司于本判决生效后十日内向彭某某支付逾期交房的违约金２４３７５０元；
三、彭某某应在本判决生效后十日内给付嘉和公司购房款２６９２１９．１５元及违约金（违约金按２６９２１９．１５元的万分之五标准，按日从２００６年３月１６日计算至实际付清房款之日止）
四、嘉和公司于本判决生效后三十日内为彭某某办理房屋产权及车库产权过户登记手续；
五、驳回彭某某的其他诉讼请求；
六、驳回嘉和公司的其他诉讼请求。
一审本诉案件受理费７３６２元（嘉和公司已预交），由彭某某负担；一审反诉案件受理费９３１７元、二审案件受理费９３１７元，共１８６３４元（彭某某已预交），由彭某某负担７４５３．５元，嘉和公司负担１１１８０．５元。
本判决为终审判决。
审判长陈晓明
审判员曾人孝
代理审判员吴雄文
二ΟΟ七年四月二十三日
书记员柴华
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