辽宁省沈阳市中级人民法院
民事判决书
（2007）沈民（2）房终字第X号
上诉人（原审被告，反诉原告）：陈某甲，男，X年X月X日出生，汉族，无职业，现羁押于某阳市东陵区看守所。
委托代理人：于某，女，X年X月X日出生，汉族，辽宁青年剧场工作人员，住址：沈阳市沈河区X路二段忠义北里X号。
委托代理人：蔡某某，女，X年X月X日出生，汉族，沈阳市半导体材料厂职工，系上诉人陈某甲妻子。住址：沈阳市沈河区X街X路三十号X-X-X。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：沈阳天姿贸易有限公司，住所地：沈阳市沈河区X街X号。
法定代表人：蒋某某，该公司董事长。
委托代理人：高习智，辽宁四洋律师事务所律师。
委托代理人：蔡某，辽宁四洋律师事务所律师。
上诉人陈某甲因与被上诉人沈阳天姿贸易有限公司（以下简称天姿公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院[2005]沈河民一房初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2007年1月16日受理此案后，依法组成由审判员张卓琦担任审判长，代理审判员孝剑波主审、审判员焦岩参加评议的合议庭，于2007年3月29日在沈阳市东陵区监狱开庭对本案进行审理,上诉人陈某甲及其委托代理人于某、蔡某某与被上诉人天姿公司委托代理人高习智、蔡某均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院查明：2002年4月15日，辽宁物资贸易有限公司物贸宾馆与陈某甲签订了一份房屋租赁合同。合同约定，将坐落于某阳市X街X号的二层约300平方米的两北展厅及主楼后80平米的平房租给陈某甲，租期自2002年5月20日起至2008年5月20日止，年租金12万元，每年5月上旬和11月上旬分两次交纳房租；如租金欠交超过两个月时，有权单方终止合同。同时双方约定，“甲方仅提供冬季日常供暖，并向乙方讲明所租场所供暖偏低的实际情况，对此情况乙方应予以认可。”2003年8月12日，天姿公司取得了诉争房屋的所有权，陈某甲继续使用诉争房屋开办顺鑫缘招待所（未办理工商登记手续）。自2004年11月起陈某甲未向天姿公司交纳房屋租金，双方因租赁问题发生纠纷，天姿公司起诉至原审法院。另查，2005年7月6日陈某甲因涉嫌犯罪被刑事拘留。2005年12月1日，沈阳市沈河区人民法院作出（2005）沈河刑初字第X号刑事判决书，该判决书认定，“2005年4月至6月间，在位于某阳市沈河区X街X号陈某甲经营的顺鑫缘招待所内，由被告人陈某甲负责对被告人陈某乙、杜某某、冯某某、鲍某某、郑某某等人进行分工，采取将北站的过往旅客接到招待所内休息，由被告人冯某某负责引诱并与被害人发生性关系，被告人杜某某再以‘报警通知家属等手段敲诈被害人财物”，因此，沈河区法院判处被告陈某甲犯敲诈勒索罪判处有期徒刑三年六个月（刑期从2005年7月6日至2009年1月5日止）。宣判后被告陈某甲不服，提出上诉后又撤回上诉。再查，诉争房屋自2005年7月陈某甲被采取强制措施至今一直处于某置状态。在诉讼中，天姿公司表示在双方解除租赁合同的前提下，同意放弃要求陈某甲给付拖欠的租金及违约金共计人民币272,232.10元的诉讼请求。
原审法院认为：辽宁物资贸易有限公司物贸宾馆与陈某甲签订的房屋租赁合同，其意思表示真实，是有效合同，双方均应按合同全面履行。虽然陈某甲所租赁的房屋在租赁期间发生了所有权变动，但不影响该租赁合同的效力。陈某甲应按合同约定履行向天姿公司交纳房屋租金的义务。陈某甲自2004年11月即未向天姿公司交纳房屋租金，并利用租赁物进行犯罪行为，已构成根本违约，现天姿公司要求解除合同，理由正当，应予支持。关于某姿公司在诉讼期间表示在解除合同的前提下，放弃向陈某甲主张给付2004年11月至2005年5月租金及违约金272,232.10元的诉讼请求，系对其权利的一种处分行为，未违反国家法律的禁止性规定，亦应准许。关于某某甲反诉主张因天姿公司未按约定进行供暖及办理相关的消防手续而要求天姿公司赔偿经济损失640,000元的问题，因其在原审法院规定的举证期间内未向原审法院提供证据证明其存在损害的事实及实际损失的程度，亦未向原审法院提供天姿公司的行为与损害事实之间存在因果关系，因此，陈某甲的反诉理由不能成立，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百二十九条的规定，判决：一、解除辽宁物资贸易有限公司物贸宾馆与陈某甲2002年4月15日签订的房屋租赁合同；二、陈某甲于某判决发生法律效力后三十日内将承租的坐落于某阳市沈河区X街X号二层（约300平米两北展厅）房屋及主楼后80平米的平房腾空交付沈阳天姿贸易有限公司使用；三、驳回原告的其他诉讼请求及被告的反诉请求。案件受理费4,420元，反诉费用6,020元由陈某甲负担。
宣判后，天姿公司与陈某甲均不服上述民事判决，向本院提出上诉。
天姿公司上诉请求解除与陈某甲签订的房屋租赁合同，要求陈某甲支付拖欠的房屋租金83,333元及违约金共计272,232.10元，并承担本案诉讼费用。其理由：上诉人在一审时主张放弃租金及违约金仅是在法院主持调解中提出的调解意见，在未达成调解的情况下，并不能成为法院判决的依据。
陈某甲辩称：对方违约在先，我没有违约所以不应给付租金及违约金。1、对方没有给我方供暖，2004年10月对方将走廊的暖气管道拆除。供暖期从2004年11月1日开始，后期天气寒冷，室内温度在零度以下，暖气和卫生间保温层都冻了。我们找过对方，打过报告，对方没有答复，也没谈过租金问题。2004年9月1日起，天姿公司接手履行合同，我方找不到天姿公司的人交不了房租。在2004年12月份，我方给付天姿公司临时的一个市场部经理朱秋南2004年9月1日至10月30日的两个月的房租。因当时天冷没有供暖，交房租的同时我们打过报告，当时朱秋南说现在经理都不在沈阳，我解决不了问题，需要传达。不久暖气管道冻坏。因经理一直没回沈阳，所以这个问题一直没解决。2、关于某防的问题，合同规定由我方安装消防设施，我们安装了水喷淋，因水喷淋内无水消防局才查封，与我方无关。
陈某甲上诉请求法院撤销原判，发回重审或依法改判继续履行《房屋租赁合同》，由天姿公司赔偿其经济损失（略）元，全部诉讼费用由天姿公司承担。其理由：1、被上诉人违约在先，未提供适租的房屋给上诉人使用。上诉人有权要求被上诉人履行合同的义务同时，行使同时履行抗辩权拒交房租。双方签订的《房屋租赁合同》第二条3款约定：“甲方（即出租方）提供冬季日常供暖”，但该合同的新的承受人即天姿公司未烧供暖锅炉，未采取任何采暖措施，没有按合同履行合同义务，在无供暖无热水的情况下，客人无法忍受寒冷，上诉人经营的旅馆根本无法经营。根据《合同法》216条之规定，“出租人应当按照约定将约定物交付给承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，被上诉人拒绝供暖当属违约。《房屋租赁合同》第三条2款约定：“承租人应按消防部门的要求安装消防设施，”对此，上诉人按约定已安装消防设施，只是因为被上诉人未提供水源，消防部门下发了责令限期改正通知书，内容是：该单位自动喷淋灭火系统无水。被上诉人不仅违反《房屋租赁合同》的约定，而且违反了消防监督检查规定。为此，上诉人未取得营业执照，原因还是在于某上诉人违约。双务合同中双方当事人应同时履行自己所负的义务，被上诉人只有在自己已履行的情况下，才能要求对方当事人履行义务，因此，被上诉人无权要求上诉人先支付房租。2、被上诉人应继续履行《房屋租赁合同》，并应赔偿上诉人的经济损失。根据《房屋租赁合同》的约定，租期至2008年5月20日。现被上诉人认为，上诉人所欠租金超过二个月，有权解除《房屋租赁合同》，但如上所述，被上诉人违约在先，因此，被上诉人无权解除合同，而应将出租房屋修缮完毕来继续履行合同。在被上诉人严重违约给上诉人带来巨大经济损失的情况下，上诉人经营的旅馆为了生存，为了使投资能够收回，上诉人带着违法的风险惨淡经营，更有甚者，天姿公司将房屋的水电全部掐断，致使旅馆停业二十几个月，开业初购置的经营用品已失去效用，上诉人为此损失惨重，已负债累累，对于某些损失被上诉人应负全部责任。3、原审法院认定的事实错误，上诉人已对被上诉人的违约行为及给上诉人带来的经济损失进行了举证，被上诉人也进行了质证，但原审法院无视证据的存在，对被上诉人的违约事实未予认定，对上诉人的经济损失不予理睬。同时，适用的法律错误，解除《房屋租赁合同》没有法律依据，对上诉人具有同时履行抗辩的权利不予认可，但对上诉人的与本案无关的犯罪行为却作为认定案件的依据。
天姿公司辩称：一、关于某防问题在合同中明确约定是对方应承担的责任，与我方无关。二、关于某暖问题在合同中对温度偏低有明确约定，我方没有责任。2004年11月份对方已欠租金，当时供暖还没有开始。三、对方损失与我方无关，所以我方不予赔偿。四、在原审法院审理过程中，对方又将房屋转租一部分，我方不知情，未经我方同意。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。
本院另查明，天姿公司于2007年4月9日以被上诉人陈某甲无实际支付能力，为减少损失尽快结案为由向本院书面提出撤回上诉申请。
本院认为，2002年4月15日辽宁物资贸易有限公司物贸宾馆与陈某甲签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，故合法有效，双方均应按合同全面履行各自义务。在陈某甲承租期间天姿公司取得了本案诉争房屋的所有权，上述租赁合同中出租方的权利和义务转移给天姿公司。对此事实，天姿公司在二审庭审中主张其于2004年9月1日正式接管房屋，接管前已通知物贸宾馆内各承租人；陈某甲亦在上诉状中认可天姿公司为租赁合同新的承受人，并在一审和二审庭审中称其在2004年12月份给付了天姿公司2004年9月1日至10月30日两个月的房租，由天姿公司给其出具收条，由此表明陈某甲明知并认可承租房屋所有权发生变动后其应当向天姿公司交纳租金的事实。但自2004年11月起陈某甲未再向天姿公司交纳租金，并利用租赁房屋实施犯罪行为，其行为已构成根本违约，故原审法院以此为由判令解除双方的租赁合同并无不当。
关于某姿公司的撤回上诉申请，本院经审查认为，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的诉讼权利。上诉人天姿公司的撤回上诉申请符合法律规定的撤诉条件，本院准予其撤回上诉。
关于某某甲上诉主张因天姿公司未按约定进行供暖及提供消防喷淋用水而要求天姿公司赔偿其经济损失640,000元的问题，本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于某事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，陈某甲应提供相关证据对天姿公司在履行租赁合同过程中存在违约行为的事实予以证明。关于某姿公司未按约定进行供暖的主张，陈某甲提供的证据是照片和朱秋南的证言。本院认为，陈某甲提供的照片均无拍摄时间，该组照片本身无法证明在陈某甲停止交纳租金时即2004年11月份天姿公司存在停止供暖的行为。朱秋南的证言关于某暖问题的部分为：“顺鑫缘招待所负责人提出室内很冷，不能正常营业，并附书面申请报告一份，要求公司领导解决取暖问题。但当时领导都不在沈阳，我们说只能用电话、传真联系，向领导汇报情况。后来顺鑫缘招待所自来水、水管冻坏，公司动力部门给修复接通水管。之后，顺鑫缘招待所重复同上问题，需见领导解决。2005年2月末本人便不在天姿公司，情况不祥”，该证言内容表明诉争房屋内温度偏低，但未涉及天姿公司是否有停止供暖的行为，因双方租赁合同中明确约定，“甲方仅提供冬季日常供暖，并向乙方（陈某甲）讲明所租场所供暖偏低的实际情况，对此情况乙方应予以认可”，故该份证言即使能够证明租赁房屋供暖偏低，亦不足以证明天姿公司有违约行为。并且，朱秋南无正当理由未出庭作证，根据《最高人民法院关于某事诉讼证据的若干规定》第六十九条第五款：“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据（五）无正当理由未出庭作证的证人证言”之规定，本院对该份证据无法采信。因陈某甲提供的证据不足以证明天姿公司存在停止供暖的违约行为，对陈某甲该项主张本院不予支持。关于某姿公司未提供消防喷淋用水的主张，陈某甲提供的证据是沈阳市消防局于2005年9月20日贴出的封条和沈阳市公安局北站地区分局消防科于2005年9月16日出具的责令限期改正通知书及2005年9月19日出具的复查意见书。本院认为，陈某甲于2004年11月起即已停止给付天姿公司租金，上述证据不能证明天姿公司在陈某甲已给付租金期间有停止提供消防喷淋用水的违约行为，故对陈某甲该项主张本院不予支持。
综上，上诉人陈某甲所提供的证据不足以证明被上诉人天姿公司有违约行为的存在，故对上诉人要求被上诉人赔偿其经济损失共计640,000元的上诉请求，本院不予支持。综上所述，原审法院的判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6,020元，由上诉人陈某甲承担。
本判决为终审判决。
审判长张卓琦
审判员焦岩
代理审判员孝剑波
二○○七年四月十五日
书记员华荻
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