上海市第二中级人民法院
民事判决书
（2006）沪二中民二（民）终字第X号
上诉人(原审第三人)陈某甲。
委托代理人汪瑞华，上海志道律师事务所律师。
上诉人(原审第三人)陆某某。
委托代理人汪瑞华，上海志道律师事务所律师。
委托代理人单某某，女。
被上诉人(原审原告)上海飞乐股份有限公司。
法定代表人郁某某，董事长。
委托代理人张某某，该公司员工。
委托代理人苏某，该公司员工。
原审被告上海特原房地产经纪有限公司。
法定代表人花某某。
原审第三人陈某乙，男。
上诉人陈某甲、上诉人陆某某因与被上诉人上海飞乐股份有限公司(以下简称飞乐股份)、原审被告上海特原房地产经纪有限公司(以下简称特原房产)、原审第三人陈某乙租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2006)嘉民一(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2005年1月，飞乐股份和特原房产签订了一份“房屋租赁合同”，约定特原房产向飞乐股份承租坐落于上海市嘉定区X路X号车库用于办公，租期为2005年1月1日起的一年，租金每月人民币3,616.90元，物业管理费每月人民币1,550.10元，合计人民币5,167元等等。合同还约定“除甲方(指飞乐股份)已在本合同补充条款中同意乙方(指特原房产)转租外，乙方不得任意转租。乙方在租赁期间内，如有特殊情况必须转租的，应事先征得甲方的书面同意，方可将该房屋部分面积转租给他人。”但合同补充条款对转租并无特别约定。在租赁期间，特原房产亦在未书面征得飞乐股份同意的情况下，将房屋转租给陈某乙，租期亦为2005年1月1日起的一年。2005年7月31日，陈某乙与陈某甲签订了一份“转让协议书”，约定陈某乙将其经营的所谓“金榜饭店”以人民币24万元的价格转让给陈某甲，转让期为2005年8月1日，自转让日起，陈某乙应保证陈某甲营业期两年整(三年左右)，房屋租金不得随意变动等等。陈某甲与丈夫陆某某受让饭店后欲开设浴场等，故大兴土木，并在租赁房旁搭建了违章建筑。飞乐股份于2005年8月发现施工后，多次发函给特原房产要求其停止施工。2005年11月17日，飞乐股份在与特原房产协商处理搭建之事，始发现转租的事实，遂召集陈某乙、陈某甲共同协商，飞乐股份表示在2006年重新签订租赁合同时，在同等条件下，考虑优先租赁给现经营户等等。飞乐股份、特原房产及陈某乙、陈某甲均在处理意见上签字。2005年12月31日，飞乐股份再次发函给特原房产及陈某甲称，房屋已出租给他人，考虑到租期届满后7日返还房屋的实际困难，同意延期至2006年1月31日，该期间免收租金。2006年1月11日，飞乐股份再次发函给特原房产重申其2005年12月31日函的观点，督促其按时返还房屋。但陈某甲以其损失巨大为由拒绝返还房屋，故涉讼。
原审法院认为：飞乐股份与特原房产签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思的表示，未违反法律有关规定，合法有效，双方当事人均应按约切实地履行各自的权利义务。尽管特原房产未经飞乐股份同意擅自转租第三人，确有违约之处，但2005年11月17日飞乐股份召集特原房产及陈某乙、陈某甲协商时的态度表明其对多次转租事实的默认。然，尽管飞乐股份对转租予以默认，尽管陈某乙与陈某甲的租期约定长于飞乐股份与特原房产的租期，但由于特原房产与陈某乙的转租合同以及陈某乙与陈某甲转租约定均以飞乐股份与特原房产的租赁合同为基础的，因飞乐股份与特原房产的租赁合同已因合同期届满而终止，故陈某乙与陈某甲的租赁关系亦随之终止，故作为房屋的实际使用人的陈某甲负有将房屋返还的义务，对其损失可通过其他途径解决。原审审理过程中，特原房产及陈某乙经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其自愿放弃举证、质证、辩驳等诉讼权利，应承担相应的法律后果。据此，原审法院判决：陈某甲、陆某某应于判决生效之日起一个月内从上海市嘉定区X路X号房屋迁出，将上述房屋返还飞乐股份。本案一审案件受理费人民币50元，由陈某甲、陆某某负担，特原房产、陈某乙负有连带清偿责任。
判决后，上诉人陈某甲、上诉人陆某某不服，共同向本院上诉称：其从原审第三人陈某乙处受让饭店时，陈某乙承诺可经营三年左右，后其投入巨大资金进行装潢，但实际仅经营了两个月，造成其极大的经济损失。被上诉人飞乐股份明知上诉人租用系争房屋，并承诺在2006年重新签订租赁合同时，在同等条件下优先租赁给上诉人。现被上诉人却在未事先通知上诉人的情况下，擅自将系争房屋租赁他人，单某面剥夺了上诉人的优先租赁权。综上，上诉人认为原审法院在认定上述事实的同时，判令上诉人迁出系争房屋的判决错误，请求撤销原判，将本案发回重审或改判驳回被上诉人的原审诉请，判令被上诉人履行将系争房屋在同等条件下出租给上诉人的承诺，本案一、二审诉讼费均由被上诉人承担。
被上诉人飞乐股份辩称：系争房屋现已整体出售给案外人上海志能房地产开发有限公司，该公司也付清了最后一期房款，房产过户手续已在办理中，故不可能再租赁给上诉人，并提供转让合同及最后一期付款进账单某印件各一份。
原审被告特原房产未到庭答辩。
原审第三人陈某乙辩称：其将系争房屋转租给上诉人，被上诉人飞乐股份和原审被告特原房产均是知道的，被上诉人还当场答应第二年再与上诉人签租赁协议。当时认为饭店可以经营两年，租金不变，后被上诉人曾谈及涨租金和如何计算违章搭建房屋的租金价格，没想到被上诉人将房屋租给别人了，且租赁前未曾问过其和上诉人的意向。
两上诉人表示对被上诉人飞乐股份提供的转让合同及进账单某实性均不予认可。
被上诉人飞乐股份在二审期间还陈某称：在原审被告特原房产明确告知其已将系争房屋转租给原审第三人陈某乙后，其未与陈某乙接触；其在对特原房产房屋租赁期间违约处理协议中提及的“在2006年重新签订租赁合同时，在同等条件下，将该房屋优先现经营客户”中的现经营户，指的就是上诉人；其于2006年将系争房屋租赁给他人前，未告知上诉人。
本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，被上诉人飞乐股份与原审被告特原房产对系争房屋签订的租赁合同已到期，两上诉人虽实际使用该房屋，但并未与房屋权利人签订租赁协议以延长租赁时间，故原审判令两上诉人迁出系争房屋并无不当。被上诉人飞乐股份明知两上诉人经转租实际使用系争房屋，并承诺在2006年重新签订租赁合同时，在同等条件下，优先考虑租赁给上诉人，却在未事先与上诉人沟通的情况下，擅自将系争房屋租赁给他人，虽存在过错，但非本案处理范围，故原审法院明确表述对两上诉人的损失可另行解决并无不当。综上，两上诉人的上诉请求，并无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币50元，由上诉人陈某甲、上诉人陆某某共同负担。
本判决为终审判决。
审判员陈某微
代理审判员李梅
代理审判员陶静
二○○六年九月十九日
书记员莫敏磊
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