江西省赣州市中级人民法院
民事判决书
（2007）赣中民一终字第X号
上诉人（原审被告）肖某某，女，X年X月X日生，汉族，农民，住（略）。
委托代理人刘德红、林某某，江西宋城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）黄某某，男，X年X月X日生，汉族，城镇居民，住（略）。
委托代理人陈某某（系原告妻组），城镇居民，住（略）。
委托代理人曹孟明，定南县正泰法律服务所律师。
原审被告李某，男，成年人，农民，住（略）。
上诉人肖某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服定南县人民法院（2007）定民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明：2007年2月，案外人钟小清介绍原告黄某某购买本案讼争之房屋，该房屋坐落在定南县城工业大道lX号。2月9日上午，原告黄某某之妻陈某清和陈某某(系陈某清姐姐)、钟小清一起到定南县城工业大道lX号看房屋，被告李某在场。看房后，原告黄某某之妻陈某清与被告李某在钟小清家协商房屋买卖事项，陈某某及钟小清在场。在协商过程中，被告李某多次通过电话与被告肖某某联系，并经过被告肖某某的同意。最后，原告黄某某之妻陈某清与被告李某达成一致意见，双方约定房款为x元，由原告黄某某先支付被告李某房款x元。双方达成协议后，原告黄某某付给被告李某房款x元。被告李某出具了收条给原告黄某某。当日下午，原告黄某某之妻陈某清与被告李某在定南县治安法律服务所签订房屋买卖协议，陈某某及钟小清在场。协议书由案外人张康德书写，被告李某作为甲方在协议书上签名，乙方为原告黄某某，陈某清代原告黄某某在协议书上签名。该协议的内容如下：1、李某(下称甲方)在县城工业大道有房屋壹套，门牌号码为X号，土地面积105㎡，其中店面壹间、后堂两间、二楼整层、四楼整层、六楼和陈某茂各半所有，甲方自愿出售给黄某某(下称乙方)；2、甲方房屋定价为人民币壹拾肆万捌仟元整；3、乙方已于2007年2月9日付给甲方人民币壹拾叁万元整，其余款壹万捌仟元，由甲方交给乙方房产证、土地使用证、准建证后全部付清，房屋即交付乙方；4、其余事项待全部手续办好后再另转让协议；5、李某、肖某某夫妻双方同意将房屋出售给黄某某。在签订协议过程中，被告李某通过电话与被告肖某某联系，被告肖某某告诉被告李某房产证放在抽屉里。2月10日下午，被告李某以办理过户手续为由，要求原告黄某某支付人民币x元。原告黄某某之妻陈某清在钟小清处借款x元，支付被告李某人民币x元。2月11日，被告肖某某以被告李某无权卖房为由不交付房屋，原、被告遂产生纠纷。
被告李某、肖某某从1998年至2007年春节前同居生活，其间，于2001年生育一个小孩。讼争之房屋于l999年建造，登记所有权人为被告肖某某，水、电的户主为被告李某。讼争之房屋为第一、二层，系与案外人陈某茂合作建造(已建三层)。被告李某曾收取过讼争房屋的租金。
2007年4月4日，原告黄某某提起诉讼，请法院确认2007年2月9日双方签订的房屋转让合同有效，判令被告继续履行合同，即办理房屋产权过户和交付房屋。
一审法院认为：被告肖某某虽然为讼争房屋的登记所有权人，但该房屋是在被告肖某某和李某同居期间建造的，水、电的户主为被告李某，且被告李某曾收取过讼争房屋的租金。另外，被告肖某某提供的证据不足以证明讼争房屋属于其个人出资建造的事实。据此，可以认定讼争房屋属于被告李某和肖某某的共有财产。在协商、签订讼争之房屋买卖协议过程中，被告李某均与被告肖某某电话联系，并征得被告肖某某的同意。据此，原告黄某某有理由相信被告李某有权代理被告肖某某处分共有的房屋。原告与被告签订的房屋买卖合同系在平等自愿、协商一致的情况下签订的，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是原、被告的真实意思表示。该合同合法有效，对双方均有约束力。原告黄某某要求确认合同有效，应予支持。在原告黄某某已按约支付房款x元后，被告李某、肖某某不办理房屋过户手续及交付房屋，其行为违约，应承担违约责任。原告黄某某要求被告李某、肖某某交付房屋及办理房屋过户手续，应予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条的规定，判决：一、原、被告于2007年2月9曰签订的房屋买卖合同合法有效；二、被告李某、肖某某于本判决生效之日起十五日内将其坐落在（略）的第一、二层房屋交付原告黄某某，并办理房屋过户手续。案件受理费2500元，财产保全费500元，共计3000元，由被告李某、肖某某承担。
一审判决宣判后，上诉人肖某某不服，上诉至本院。其上诉理由及请求为：本案讼争之房屋从购置土地到与他人合作建房，再到办理房屋产权证，均表明房屋是肖某某一人所有，黄某某无证据证实其与李某协商买卖房屋事宜时，李某与肖某某通过电话。按常理黄某某完全可以直接与肖某某通电话或者到二公里外的肖某某娘家与肖某某面谈，以避免被骗的后果。然而，黄某某唯利是图，在不审查房产证的情况下，以明显低于市场房价与李某签订购房协议，并草率地将房款付给李某。肖某某有理由怀疑黄某某与李某恶意串通，损害肖某某的利益。肖某某是本案讼争之房屋的所有权人，李某无权处分该房屋，黄某某与李某签订的购房协议无效。原判认定事实不清，证据不足，处理错误，请求二审予以撤销，并判决驳回黄某某的诉讼请求。
被上诉人黄某某未提出书面答辩。
二审查明的事实：1、一审庭审中，黄某某的委托代理人曹孟明提交了2007年2月9日前后的电话记录来证明李某在签订房屋买卖协议时与肖某某进行了联系。肖某某的委托代理人提出，被叫电话不是肖某某的，该电话记录不能证明李某与肖某某通了电话。2、李某至今下落不明。一审庭审中，肖某某陈某：我最后一次见到李某的时间是2007年2月9日上午，地点是在我娘家。3、肖某某持有的房权证定房字第x号《房屋所有权证》载明：房屋所有权人肖某某。
本院认为：本案讼争之房屋系肖某某与李某同居期间建造的，该房屋的水、电户主为李某，李某收取过该房屋租金的事实客观存在。李某与黄某某签订房屋买卖协议的行为表明，李某认为其对该房屋享有所有权。但因该房屋所有权证登记的房屋所有权人是肖某某，而肖某某认为李某不是该房屋的所有权人，李某无权处分该房屋。该房屋是否属于肖某某与李某的共同财产，须经法定程序确认。在未经法定程序确认之前，该房屋属于“权属有争议的房地产”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第一款第（四项）规定，共有房地产未经其他共有人书面同意的，不得转让。第（五）项规定，权属有争议的房地产，不得转让。《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因为李某与黄某某签订的房屋买卖协议违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》的强制性规定，所以该协议无效。原判认定本案讼争之房屋属于李某与肖某某的共同财产，在协商签订房屋买卖协议过程中，李某与肖某某电话联系并让得肖某某同意的证据不足。上诉人肖某某提出的上诉理由成立，本院予以支持。原审判决认定事实不清，证据不足，处理欠妥，应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销定南县人民法院（2007）定民二初字第X号民事判决；
二、驳回被上诉人黄某某的诉讼请求；
三、2007年2月9日原审被告李某与被上诉人黄某某签订的房屋买卖协议无效；
四、原审被告李某返还被上诉人黄某某人民币x元及利息（从2007年2月10日起按同期银行贷款利率计算），利随本清。限于本判决生效后10日付清。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2500元、保全费500元，二审案件受理费2500元，合计人民币5500元，由原审被告李某承担。
本判决为终审判决。
审判长常方平
审判员袁海
审判员郑小兵
二○○七年十二月二十日
书记员黄某林
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