赣州市中级人民法院
民事判决书
(2003)赣民中初字第X号
原告邱某某，女，1963年4月生，汉族，个体经营户，住（略）。
委托代理人张国胜，赣新律师事务所律师。
被告信丰县教育文化局。
法定代表人赖某某，局长。
委托代理人李某某，信丰县教育文化局干部。
委托代理人黄勇，赣新律师事务所律师。
原告邱某某诉被告信丰县教育文化局租赁合同纠纷一案，本院于2003年6月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2003年7月29日进行公开开庭审理。原告邱某某及其委托代理人张国胜，被告信丰县教育文化局的委托代理人李某某、黄勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告邱某某诉称，1997年7月31日，原、被告双方就信丰县保育院承租事宜经协商一致，并订立承租协议书一份。协议约定：被告将信丰县保育院承租给原告经营管理；承租期为1999年9月1日至2019年8月止，期满原告将所投入全部设施撤回或折价给信丰教委；租金1年x元；使用期间房屋维修由原告负责，原告承租预计投入人民币30万元，今后逐步增加投入，逐步改善办学条件；双方不得擅自中途终止合同(除不可抗拒的)，所造成的经济损失由信丰教委全部按原告所投资赔偿外并罚违约金。协议生效后，原告出资对场所进行了全面的装修改造，添置了各种教学设施、设备，开办了“信丰县幼稚园”，由于教学质量的提高和场所的改善，幼稚园的招生人数逐年上升，至2002年下半年招生人数已扩大到近300人，经济效益逐年转好，每年可获得利润7-10万元。至2003年6月止，原告共投入资金60余万元。但是被告于2003年6月9日向原告送达书面通知，以“一江两岸”开发项目需拆迁为由，通知原告：必须于6月10日前搬离，否则，强制执行造成的财产损失后果自负。原告曾数次与被告方交涉，要求被告停止这种既违反协议约定又违反法律规定的做法，但被告均以其做法属不可抗力为理由，拒绝原告的要求，并施加各种压力迫使原告搬出租赁场所，现幼稚园已被夷为平地，原告投资装修的设施、设备、教学器具等均遭毁灭，双方协议已无法履行。被告的行为，已违反双方合同约定和合同法的规定，造成原告重大经济损失。为此，根据《合同法》第60条、第107条、第113条、第121条之规定，请求法院依法判令被告按协议约定赔偿原告已投资总额x。06元；赔偿原告合同履行后可以获得的利益约x元。
原告对自己的主张提交了以下证据：1、1997年7月31日原、被告订立的承租协议书；2、信丰县委(2003)年X号文件；3、信丰县人民政府(2002)X号文件；4、《综合开发信丰县“一江两岸”一期工程合同书》、《“一江两岸”环境工程一期实施方案》；5、信丰县发计委(2003)X号文件；6、信丰县生产安全委员会(2003)X号文件；7、信丰县建设局2003年2月20日信拆公字(2003)X号公告；8、被告要求原告搬出的通知、公告、致家长一封信；9、信丰县幼稚园2002年2-8月的收入状况；10、信丰县幼稚园资产清单、装修清单等。
被告信丰县教育文化局辩称，2002年底，经信丰县委、县政府研究，决定启动“一江两岸”防洪环境工程。根据规划和旧城改造计划，原告经营的信丰县幼稚园属拆迁范围。这说明租赁物被拆的原因是信丰县人民政府的城市规划和旧城改造行为；租赁物的灭失是信丰县人民政府的政府行政行为所致，该行为属不可抗力；原告与被告之间属财产租赁合同关系，而非原告所称的承包合同关系；原告诉称被告中途违约，单方中止承包合同，此与事实不符，“一江两岸”工程的最初设计是2001年下半年，立项和启动则是在2002年底及以后，这是被告与原告在1999年7月订立合同时均预想不到的，以上事实表明，本案租赁物的灭失即信丰县幼稚园的场所被拆是被告和原告在订立合同时均未能也不可能预见的，又是不能避免并不能克服的客观情况，是必须服从的政府规划实施的行为，属不可抗力；被告在得知租赁物被列入拆近对象后，履行了法律规定的通知义务，而且租赁物必须被拆是当地众所周知的事实；原告投资60多万元之说不符事实；原告经营信丰县幼稚园每年可获利润7-10万元也没有事实依据；原告投资的设备、设施、教学器具，除院坪瓷碎片装修、墙上卡通画外，其余完好无损，均被安全地撤离，依据合同可以搬走，加上对院坪等装修，拆迁人会给予补偿，故不存在任何损失。被告认为原告的诉请无事实和法律依据，不能成立，请求依法驳回。
被告对自己的主张提交了以下证据：1、信丰县委(2003)年X号文件；2、信丰县人民政府(2002)X号文件；3、《综合开发信丰县“一江两岸”一期工程合同书》、《“一江两岸”环境工程一期实施方案》；4、信丰县发计委(2003)X号文件；5、信丰县生产安全委员会(2003)X号文件；6、信丰县建设局2003年2月20日信拆公字(2003)X号公告；7、被告要求原告搬出的通知、公告、致家长一封信。
经审理查明，信丰县保育院系被告信丰县教育委员会的下属单位。1999年7月31日，原告邱某某与被告信丰县教育文化局就信丰县保育院签订了一份承租协议书，该协议书约定：被告将信丰县保育院承租给原告经营管理，承租期限自1999年9月1日起至2019年8月止；期满原告将所投入全部设施撤回或折价给被告，生活用房、教学活动场地、现有教学设施、设备等以双方盘点数为准，供原告开办教学活动，待承租期满，原告如数归还，损坏照价赔偿。租金1年x元，使用期间房屋维修由原告负责，原告必须每年12月30日前付清，否则到期未付被告将终止合同，原告承担预计投入人民币30万元，今后逐步增加投入，逐步改善办学条件，努力提高教师工资，双方不得擅自中途终止合同(除不可抗拒的)，所造成的经济损失由被告全部按原告所投资赔偿并罚违约金。该协议签订后，双方开始履行合同。原告出资对信丰县保育院进行了装修改造，添置了教学设施、设备，在该院开办了“信丰县幼稚园”。2002年底，信丰县委、县政府经研究决定启动“一江两岸”防洪环境工程，根据规划和旧城改造计划，被告所租赁给原告的信丰县保育院即原告所经营的信丰县幼稚园属拆迁范围，信丰县人民政府制定了(2002)X号文件，颁发《信丰县“一江两岸”一期工程房屋拆迁安置实施办法的通知》，信丰县委并出台(2003)年X号文件，将“一江两岸”工程定为信丰县重点工程。被告向原告发出了通知、公告、致家长的一封信，2003年6月9日向原告送达的书面通知“限原告必须于6月10日前搬离，否则，强制执行造成的财产损失后果自负。”为此，原告向被告数次交涉，要求被告停止这种既违反协议约定，又违反法律规定的做法，但被告均以其做法属不可抗拒为由拒绝原告的要求。现信丰县幼稚园已被全部拆除，原告投资的院坪瓷板碎花装修、墙上卡通被毁坏。针对原告在幼稚园的资产投入问题，被告向本院提出对原告投入信丰县幼稚园的资产进行鉴定的申请，经江西中诚会计师事务所赣州分所作出中诚赣评字(2003)X号资产评估报告认定，原告对信丰县幼稚园投入的帐面原值为x.83元(已减去缺少海洋球2个价值4250元，其中含装修原值x。23元)，评估净值为x.47元(含装修净值x.08元)。
另查明，信丰县生产安全委员会以(2003)X号文件的通知要求信丰县幼稚园立即撤离，信丰县建设局于2003年2月20日发出信拆公字(2003)X号公告。
庭审中，对原告提供的第1-8份证据，被告无异议，本法庭给予认定；对被告提供的第1-7份证据，原告均无异议，本法庭给予认定；被告对原告提供的第9、10份证据的真实性有异议，该两份证据是证明信丰县幼稚园一个学期的利润为x.63元及资产清单、装修清单的，本院认为，原告未能提供其他相应的证据如缴纳个人所得税等证据证实，其第9份证据不足以证明其一个学期的利润为x。63元，因此，本院不予认定；对于信丰县幼稚园资产清单、装修清单，本院已委托江西中诚会计师事务所进行了资产评估，以资产评估报告所确认的价值为准。
本案争议的焦点：
1、本案是否属于不可抗力所导致合同不能履行。原告主张被告是中途违约，被告主张自己是不可抗力。我国《合同法》第117条第二款之规定，本法所称不可抗力，是指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况。具体而言，以下情况属于不可抗力：(1)自然灾害；(2)某些政府行为；(3)社会异常事件等。本案中，原告所租赁的信丰县保育院被拆除，是信丰县政府的行为，且原、被告在签订租赁合同是1999年7月，而该租凭场地被确定要拆除是在2002年，时间相隔2、3年，这是当时原、被告订立合同时均未能也不可能预见，也不能避免并不能克服的客观情况。被告必须服从信丰县政府规划实施的行为，因此，被告的行为属于不可抗力，导致该合同不能继续履行而终止。
2、本案是租赁还是承包。原告主张是承包，被告主张是租赁。承包主要是经营权，租赁主要是对物的使用权。本案中，被告将信丰县保育院租赁给原告使用，由原告给付租金属有偿、双务、诺成性合同，该性质明显属于租赁而非承包。
3、本案被告是否履行及时通知义务。原告主张被告于2003年6月9日向原告送达书面通知：以“一江两岸”开发项目需拆迁为由，通知原告必须于6月10日前搬离，否则，强制执行造成的财产损失后果自负。被告称在收到县政府有关文件后，即安排了专人负责通知、动员、协助原告，还专门送达和张贴了书面公告，在电视台也进行了播放，履行了法律规定的不可抗力发生后的通知义务。原、被告都提供被告要求原告搬出的通知、公告、致家长的一封信予以证明，原、被告均无异议。被告在答辩、庭审中对原告诉称其送达通知时间并无异议。从中可知，原告送达书面通知的时间为2003年6月9日，被告要求原告6月10日就要搬离，根据原告幼稚园的规模，被告给原告的时间太仓促，没有给原告合理的期限，且该幼稚园要拆，信丰县委、县政府(2004)X号文件就出台，可被告却在2003年6月9日才书面通知，并未给原告一定合理期限，属通知迟延。被告的行为虽履行了通知义务，但未履行及时通知的义务。
本院认为，原、被告的租赁物即信丰县幼稚园被拆，是信丰县人民政府的政府行政行为所致，原、被告签订租赁合同的时间为1999年7月，而该幼稚园要被拆的时间为2003年，原、被告当时签订合同时并不知情也未能预见，且又是不能避免并不能克服的客观情况，且该工程是信丰县政府规划实施的行为，被告终止合同，属于法律上所规定的不可抗力的原因所造成。根据我国《合同法》第117条之规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见，不能免除责任并不能克服的意外情况。”本案中，因为租赁物被灭失，导致合同不能继续履行，可免除被告的责任，不可抗力发生后，被告未及时履行通知义务，给原告造成了一定的损失，对此，被告应承担部分损失。因此，原告要求被告赔偿原告已投资的损失予以支持。该幼稚园要被拆，信丰县建设局、信丰县生产安全委员会在2003年2月20日都发出了通知公告，这在信丰县域范围内人人皆知，原告应知道早作准备搬迁，因此，原告要对损失的扩大承担责任。原告提出的赔偿要求过高，可按照江西中诚会计师事务所赣州分所作出的中诚赣评字(2003)X号资产评估报告的认定评估净值x。47元为准，原告要求被告赔偿履行后可以获得的利益约x元的诉讼请求，原告不能提供足够的证据证实，且被告是因不可抗力而终止合同，因此，对原告的这一主张不予支持。现根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条、第一百一十九条之规定，经审委会讨论决定，判决如下：
一、被告信丰县教育文化局应赔偿原告邱某某损失10万元，限被告在本判决生效之日起十五日内履行完毕。
二、驳回原告邱某某的其他诉讼请求。
案件受理费x元，财产保全费3020元，鉴定费3600元，实支费2000元，以上合计x元，由原告邱某某承担x元，被告信丰县教育文化局承担8000元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省高级人民法院。
本判决生效后，如义务人到期未履行支付义务，权利人可在履行期满后一年内向本院申请强制执行。
审判长黄书荣
审判员常江
助理审判员王成才
二00三年十二月二十八日
书记员曾世昌
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