广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2006)佛中法民五终字第X号
上诉人(原审被告)广州白云东方明珠俱乐部，住所地：广州市白云区白云大道北298－X号。
法定代表人蓝某，总经理。
委托代理人陈硕，广东启源律师事务所律师。
委托代理人蔡某某，系该俱乐部职员。
被上诉人(原审原告)吴某某，男，X年X月X日出生，汉族，住所地：广州市荔湾区锦秀坊X号705房。
委托代理人钟坚、徐某，均系广东通法正承律师事务所律师。
上诉人广州白云东方明珠俱乐部因租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院(2005)南民三初字第383-X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决认定：1994年1月8日，原告吴某某与原上柏管理区经济联合社(以下简称“上柏经联社”)签订《协议书》，约定上柏经联社将位于原蔡某经济社土名叫围咀的地段共26亩土地出租给原告，租期共50年，并约定在租用期内原告需转租第三方承租，上柏经联社不收取任何手续费用，办理转租手续。上柏经联社出租给原告的土地为农村集体土地。2003年5月16日，原告吴某某与被告广州白云东方明珠俱乐部(以下简称“东方俱乐部”)签订《租赁合同》，约定原告将其从上柏经联社租来的土地及该土地上原告所有的建筑物、设施出租给被告经营管理，租赁期限从2004年4月1日至2024年3月31日，共20年，并约定2003年6月1日至2004年3月31日东方俱乐部免费使用上述租赁物；2004年4月1日至2005年3月31日的租金为每月x元；2005年4月1日至2006年3月31日的租金为每月x元；2006年4月1日至2007年3月31日的租金为每月x元；2007年4月1日至2008年3月31日的租金为每月x元。合同还约定被告在租赁期间应于每个月的15日前将上个月的租金交给原告或根据原告的要求汇到指定的帐户上；如被告拖欠租金的时间超过7个工作日，则每天按应缴总金额的千分之五扣罚滞纳金。合同签订后，原告收取了被告的风险保证金x元以及预付款x元。2005年6月22日，佛山市南海区人民法院作出(2005)南民二初字第1288－X号协助执行通知书，要求被告停止向原告支付租金。2005年12月27日，佛山市南海区人民法院作出(2005)南民二初字第X号通知书，要求被告停止执行(2005)南民二初字第1288－X号协助执行通知书。原告于2005年8月1日就围绕本案讼争的法律关系向法院另案起诉被告请求：1、解除原、被告之间的《租赁合同》；2、被告已交付给原告的承包风险保证金x元作为违约赔偿归原告所有；3、被告按现状将二十六亩土地及地上建筑物、设施向原告交接；4、被告承担全部诉讼费用，法院以(2005)南民三初字第X号案受理。
原审判决认为：《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地不得出让、转让或出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”原告未经当地国土管理部门批准同意将通过租赁取得的农民集体所有的土地使用权，转租给被告用于非农业建设，违反法律的禁止性规定，故原、被告之间签订的《租赁合同》无效。合同无效，原、被告因合同取得的财产应当相互返还，被告应将所租赁的土地返还给原告，原告应将所收取的风险保证金返还给被告(在法院(2005)南民三初字第X号案中处理)。因被告已经实际使用了讼争土地，根据公平合理的原则，被告应计付使用费给原告，使用费的计算标准可参照合同约定的租金标准计算，被告已付的租金折抵使用费，不再计退。经审核，被告欠缴的使用费包括：2005年之前欠缴使用费3000元；2005年1月至2005年3月使用费按每月x元计，2005年4月至2006年3月使用费按每月x元计，2006年4月至返还土地日止使用费按每月x元计，故2006年2月底之前被告欠缴的使用费共x元，并从2006年3月起至返还土地日止计付使用费。租赁合同无效，自始没有约束力，不存在违约问题，合同约定的违约金的计算方法亦无效，故对原告请求被告支付滞纳金，法院不予支持。对于被告称原告曾向被告借款，应在承包金中扣减，法院认为借款与本案没有关联性，不是本案处理的范围，法院不作处理，相关权利人可另行主张。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，判决：一、原告吴某某与被告广州白云东方明珠俱乐部于2003年5月16日签订的《租赁合同》无效；二、被告应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告2006年2月底之前的使用费x元，并从2006年3月起至被告返还土地日止计付使用费给原告(其中2006年3月的使用费x元，之后按每月x元计)；三、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费6712元，由被告负担6455元，原告负担257元。
宣判后，上诉人广州白云东方明珠俱乐部不服，向本院提起上诉称：
一、上诉人广州白云东方明珠俱乐部认为一审法院遗漏认定重要事实——讼争集体土地使用权已作价出资成为企业资产，吴某某无权自行将上述土地转租给上诉人。上诉人在一审提交的证据中已复印原了南海市麒麟山庄康乐园公司筹建时提交给工商行政管理部门的资料：1、1996年3月23日上柏管理区办事处出具的申办新企业的《申请书》。《申请书》中写明“为发展经济，促进乡镇企业的发展，壮大集体经济收入，研究决定，新办企业一家，上柏麒麟山庄，法人代表吴某某。注册资金288万。2、《上柏麒麟山庄章程》，其中第<四>条规定：本企业注册资金为288万元，其资金来源由经联社拨入。3、《用地证明书》，其内容为：“兹有我上柏管理区集团公司，拨出东西边土地30亩，兴办上柏麒麟山庄饮食城，该土地拟以土地入股投入”。4、南海市X村审计师事务所出具的南罗审验注字(96)X号企业注册资本验证书。委托验资企业：南海市上柏麒麟山庄，申报注册资本288万元。经验资上柏经联社以固定资产投入金额288万元。上诉人还提交了吴某某与上柏管理区经济联合社于1994年签订的租赁土地的《协议书》，《协议书》中约定：“为了发展经济，经双方友好协商，就乙方(吴某某)租用甲方(上柏管理区经济联合社)土地开办企业达成如下协议……”；甲方向乙方租出属于本社集体的土地给乙方开办企业。地点位于原蔡某经济社土名叫围咀的地段，共贰拾陆亩。每亩租金人民币壹拾万元整，共计人民币贰佰陆拾万元。后期实际交付的土地为30亩，上柏管理区经济联合社亦按实际交付并的土地收取了吴某某的土地使用费。按10万元/亩，收了300万元。上诉人提供的证据还有：南海市卓信会计师事务所有限公司出具的南卓信事验注字(00)X号验资报告。该报告中收入了罗村镇上柏经济联合社出具的《有关上柏麒麟山庄资金投入的说明》，该《说明》内容主要是：“上柏麒麟山庄于一九九六年三月于南海市X村工商分局注册开业。开业时，注册资金人民币288万元，出资法人登记为南海市X镇上柏经济联合社，但实际上是我经济联合社向经营者吴某某转让土地使用权土地30亩，使用期限50年，一次性收取土地转让金300万元，并已如数收足……”。验资报告中还附了1994年至1995年吴某某分期缴款后由罗村镇上柏管理区办事处出具的各份收入凭证。从工商登记打印的企业变更情况简表可见，上柏麒麟山庄从1996年3月登记后多次发生工商登记变更，2001年3月更名为南海市麒麟山庄康乐园有限公司，2004年2月更名为佛山市南海区麒麟山庄康乐园有限公司。企业的注册资金最初是1996年以土地使用权作价出资的288万元；2000年验资报告验证实际为300万元；2001年3月增加个人股东，增缴个人出资后注册资本变更为330万元，2002年2月变更股东，增资至550万元。而吴某某一直是企业的最大股东。现在佛山市南海区麒麟山庄康乐园有限公司的企业法人营业执照上也注明公司成立日期是：1996年3月25日。以上证据充分说明佛山市南海区麒麟山庄康乐园有限公司与上柏麒麟山庄、麒麟山庄康乐园均指同一个实体。罗村上柏经济联合社出租给吴某某的30亩土地已作价出资成为南海市麒麟山庄康乐园的资产并一直被佛山市南海区麒麟山庄康乐园有限公司实际使用至今，而吴某某与上诉人签订土地《租赁合同》之时，吴某某实际上已无权擅自将该土地使用权转租。
二、上诉人受欺诈与吴某某签订了其无权处分土地使用权的《租赁合同》，该合同因吴某某的欺诈行为依法应属无效。吴某某与上诉人签订《承包经营合同》时，向上诉人出示了其与上柏管理区经济联合社签订的租赁土地《协议书》，又提供了由南海市X镇上柏经济联合社于2002年3月14日出具的《声明》，使上诉人误信其为有权转租土地的权利人。此外，当时吴某某还称：以前自己是麒麟山庄康乐园有限公司的大股东，亦是麒麟山庄康乐园有限公司的法定代表人，直接参与企业的经营、决策。因此虽然土地使用权是自己的，也没有提出向麒麟山庄康乐园有限公司收取土地使用费的要求。现在，麒麟山庄康乐园有限公司要承包给上诉人使用，自己不直接参与康乐园的经营、决策，因此将来不可能再无偿将土地给麒麟山庄康乐园有限公司使用，虽然土地使用费本应由麒麟山庄康乐园有限公司支付，但吴某某为避免公司其他股东有意见，要求上诉人以自己的名义与其签订土地《租赁合同》，上诉人直接向其缴纳租金，以实现吴某某个人的利益。上诉人鉴于吴某某既是公司大股东，更是企业法定代表人的特殊身份，若他将来真的要在麒麟山庄康乐园有限公司的用地问题上设置障碍，上诉人难以履行与南海市麒麟山庄康乐园有限公司签订的《承包经营合同》。因此在受吴某某隐瞒土地使用权已作价出资的重大情况并在其对未来经营环境的商业性胁迫下，与其签订了长达20年的土地《租赁合同》。但从后来调查取得的上述工商登记等有关材料证实，吴某某自麒麟山庄康乐园成立后实际上已经丧失了将30亩土地使用权自行转租的权利，吴某某向上柏管理区经济联合社租赁所获得的土地使用权已经作价投资转化为吴某某在佛山市南海区麒麟山庄康乐园有限公司所持有的股份，否则吴某某就不可能成为该公司的大股东。因此，吴某某通过上述欺诈行为所签订的《租赁合同》应属无效。
三、从向上柏管理处缴纳管理费的问题证明实际履行土地租赁协议义务的是南海市麒麟山庄康乐园有限公司，而并非吴某某个人。承包经营康乐园的过程中，吴某某根据1994年1月8日与上柏管理区经济联合社签订的《协议书》第六条的约定要求上诉人以康乐园有限公司的名义，按每月每平方米四角向上柏管理区经济联合社交付企业管理费。上诉人在一审X号案中提交的证据9交纳用地变更补偿费的收据，实际就是租赁合同中的企业管理费。两者名称不同是因为交费时上柏管理区的财务人员称根据帐务管理需要，今后收据上不能写“企业管理费”，而改为“用地变更补偿费”的名称。上述交费收据不写交费人是吴某某而是麒麟山庄，证明继续履行承租者义务的是南海市麒麟山庄康乐园有限公司，而并非吴某某个人。
四、客观事实上，吴某某实质上并没有单独将土地交付上诉人使用，而是利用上诉人于2003年5月16日与南海市麒麟山庄康乐园有限公司签订的《承包经营合同》，笼统地将南海市麒麟山庄康乐园有限公司所在地的全部设施交由上诉人承包经营，实际上上诉人管理上述土地及其上盖建筑物等附属设施的行为是履行承包经营合同，继续以麒麟山庄康乐园的名义对外经营的行为。根据吴某某提供的租赁合同附件建筑物和设施清单的内容可见：上诉人对土地的使用，实质体现为承包经营属于康乐园的中餐厅，综合楼，别墅，A楼(厨房)、B楼(别墅)、C楼(集体宿舍)、D楼(旅业客房)等土地上盖物。除此之外，讼争土地上没有其他建筑物可供上诉人实际经营使用。上述物业大部份已办理了产权证，且已办产权证的物业，产权人均为康乐园有限公司。由于地上建筑物的使用不可能与土地分离，因此吴某某并无单独将土地交付上诉人使用，而是通过发包经营康乐园的方式，以交付属于康乐园的建筑物、设施及其占用土地的形式进行交付。而上诉人也从来没有以自己的名义在上述土地上进行经营，只是延续南海市麒麟山庄康乐园有限公司这个经营实体。
五、对支付土地使用费问题上，实质上存在着双重收费的现象。重复收取的土地使用费应予退还。由于吴某某并没有单独将租赁土地交付上诉人，而通过以南海市麒麟山庄康乐园有限公司名义与上诉人签订了《承包经营合同》交付建筑物、设施及其占用土地，并收取承包费。自己另一方面又根据与上诉人签订土地《租赁合同》单独对土地收取租金的形式，对上诉人使用康乐园范围的土地进行了双重收费。后一笔费用，事实上是吴某某自行侵占了。因此，若依上述理由判决《租赁合同》无效，集体土地应返还给康乐园有限公司而并非吴某某个人。根据无效合同的处理原则吴某某应退回上诉人已交的风险保证金10万元及租金预付款15万元。而上诉人因承包经营麒麟山庄康乐园而管理本来就属于康乐园公司的土地及其附属设施所需要支付的对价已经从承包费中体现，不应再另行支付土地使用费。
六、一审法院没有对吴某某于2003年6月20日向蓝某的借款x元认定为其向上诉人的借款，认定事实部分不当。上诉人认为，对该借款的性质不能孤立地从借条的内容来判断。结合上诉人提交的《支付证明单》，该借款的借出需要办理企业内部借款的支付程序，由主管、出纳、及借款人共同签名，作为企业应收款填写了支付证明单的程序，充分反映了借款出借方为企业而非蓝某个人，蓝某只是以上诉人的代理人的身份与吴某某办理有关手续。因此，一审法院没有认定上诉人的该笔债权，认定事实部分不当，应予改判。
七、一审法院虽然认定《租赁合同》无效，但丝毫没有从上诉人提出的抗辩理由的角度对部分事实进行审查、核实、认定。对无效合同的处理，更没有充分考虑吴某某隐瞒土地使用权已作价出资为企业资产的情况是造成合同无效的重要原因，其应对《租赁合同》无效的后果承担过错责任。一审法院在判决中不应判决将集体土地使用权返还吴某某，而应当认定该土地使用权属于佛山市南海区麒麟山庄康乐园有限公司，并判决吴某某返还已收取的风险保证金和预付的租金。对一审法院判决中的第二项判决支付土地使用费的内容应予以撤销。否则就是纵容了吴某某重复收取土地使用费，侵占康乐园财产的行为。
根据上诉人与吴某某签订的《租赁合同》第六条第5项的约定：甲方(吴某某)必须保证本合同的签署已经上述租赁物全部所有权人的合法授权且不会与有关部门的规定相抵触，否则由此而引起的一切责任和后果由甲方承担。一审法院认定了合同无效，却没有分清导致合同无效的原因，更没有根据公平合理原则，对存在过错的一方作出惩罚性的判决内容，一审判决结果不公正，应予纠正。综上所述，上诉人认为一审法院遗漏认定讼争土地已作价出资成为康乐园资产，吴某某已无权将该土地使用权进行转租的事实。而他骗取上诉人信任，除以企业身份与上诉人签订了康乐园有限公司的《承包经营合同》每月收取承包费外，个人与上诉人签订土地《租赁合同》，并每月收取租金的行为属于重复收取土地使用费的行为，该行为应认定为无效。二审法院应重新审查案件反映的客观事实，根据吴某某对《租赁合同》无效的过错责任大小作出公平的判决。故请求：一、撤销一审判决；二、依法改判上诉人与被上诉人签订的土地租赁合同无效，并驳回被上诉人的其他诉讼请求；三、一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人吴某某答辩称：上诉人认为涉案土地已被答辩人作价出资成为企业资产，没有事实依据。本案中，涉案土地由答辩人向上柏管理区经济联合社承租，并经出租人同意转租给上诉人。上诉人提交的南海市麒麟山庄康乐园公司(以下简称“康乐园公司”)相关工商登记材料，与本案没有任何关系，而且依据上述工商登记材料，无法得出涉案土地已出资成为康乐园公司企业资产的结论。上诉人不过是根据自己的意愿，借用与本案无关的材料借题发挥，以试图逃避自己的返还涉案土地、支付租金的责任。
一、上诉人与答辩人签订《租赁合同》，完全是其真实的意思表示，完全出于其自愿，根本不存在任何欺诈、隐瞒的行为。上诉人以此为理由主张合同无效，缺乏事实和法律依据。上诉人出于商业目的，与答辩人签订《租赁合同》，而答辩人再次以已将涉案土地作为作价投资到佛山市南海区麒麟山庄康乐园有限公司为由，主张合同无效，没有任何证据。如果答辩人将涉案土地作为自己对佛山市麒麟山庄康乐园公司的出资，那么，根据我国《公司法》及相关法律的规定，涉案土地使用权首先应当属于答辩人，答辩人才可以将土地作价投资。其次，作价出资后的涉案土地使用权将不再属于上柏管理区经济联合社，而是应当变更到麒麟山庄康乐园公司的名下。但从答辩人一审提交的集体土地使用证可以看出，涉案土地使用权人仍为上柏管理区经济联合社。这就说明，上诉人认为涉案土地已被作价投资到佛山市南海区麒麟山庄康乐园公司根本就不是事实。另外，上诉人称答辩人欺诈、隐瞒，不过是因为答辩人的股东身份而引起的，但答辩人作为麒麟山庄的股东与本案并无关系。上诉人签订《租赁合同》时也是明知答辩人股东身份的，又何来隐瞒，何来欺诈
二、答辩人是履行土地租赁协议承租人，上诉人仅仅依据答辩人要求上诉人以康乐园公司的名义交企业管理费、仅仅凭据“企业管理费”收据上的交费人写成麒麟山庄就推断继续向上柏管理区经济联合社承租涉案土地、履行承租人义务的是麒麟山庄康乐园有限公司，完全是其主观臆断。答辩人要求以麒麟山庄的名义交费不过是因上柏管理区经济联合社的财务制度要求而已，并不能证明上诉人所要证明的问题。一切应以《租赁合同》为准。
三、本案是租赁合同纠纷，与上诉人和南海市麒麟山庄康乐园有限公司签订的《承包经营合同》是两个不同的法律关系。答辩人与上诉人签订《租赁合同》，将土地及该土地上答辩人所有的建筑物、设施出租给上诉人使用，上诉人根据《租赁合同》约定交纳租金。而《承包经营合同》，首先是上诉人与另一法律主体南海市麒麟山庄康乐园有限公司签订的，其次，合同当事人之间是承包经营的关系，从法律的角度讲，承包经营和租赁有着本质的区别。而现在上诉人将其混为一谈，认为履行《承包经营合同》就是在履行《租赁合同》，这显然是错误的。上诉人依据《租赁合同》交纳的是租金，而依据《承包经营合同》应当向南海市麒麟山庄康乐园有限公司交纳的是承包费。另外，上诉人认为承包了南海市麒麟山庄康乐园公司就不用履行《租赁合同》，毫无道理。上诉人与南海市麒麟山庄康乐园公司的《承包经营合同》不能替代，更不能导致答辩人与上诉人之间《租赁合同》不用履行。对于支付土地的使用费，不存在上诉人所说的双重收费的问题。上诉人承包经营南海市麒麟山庄康乐园有限公司，应当交纳承包费。而其租赁、使用答辩人的土地，应当依据合同交纳租金。上诉人总是将二者混为一谈，但实际上二者截然不同。
四、答辩人向蓝某借款，属于个人之间的借款，与本案没有任何关系。上诉人提供的借条已经表明，是答辩人向蓝某的私人借款，与本案租赁合同纠纷的主体、案由不同，没有关联性。综上所述，答辩人认为，上诉人的请求没有事实和法律依据，请求二审法院予以驳回。
上诉人、被上诉人在二审期间均未提交新证据。
因案情复杂，为查明本案事实，本院依职权调取如下证据：南海市国土局文件南国土政[1993]X号和南国改字[1996]X号各一份。经法院组织双方当事人质证，双方当事人对本院调取的以上证据真实性无异议。
经审查，本院对原审判决认定的事实予以确认。另查明：1996年3月8日，南海市X镇上柏管理区办事处申请成立集体企业南海市麒麟山庄，注册资本288万元。2000年，南海市麒麟山庄变更为南海市麒麟山庄康乐园。2001年3月6日，南海市麒麟山庄康乐园变更为南海市麒麟山庄康乐园有限公司，注册资本330万元。2002年2月4日，南海市麒麟山庄康乐园有限公司的注册资本变更为550万元。2004年2月16日，南海市麒麟山庄康乐园有限公司的名称变更为佛山市南海区麒麟山庄康乐园有限公司。另外，南海市X镇X村细远围30亩集体土地使用权改变用地用途经过南海市国土局的批准。另外，广州白云东方明珠俱乐部不服广东省佛山市南海区人民法院(2005)南民三初字第491－X号民事判决，向本院提起上诉，本院以(2006)佛中法民五终字第X号案受理。同时，本院认为原审被告广州白云东方明珠俱乐部提供的证据1、2、3、4、5、6与本案有关，予以采信。
本院认为：本案的争议焦点是上诉人广州白云东方明珠俱乐部与被上诉人吴某某双方于2002年5月16日签订的《租赁合同》的效力问题。而解决该合同的效力，直接取决于坐落于南海市X镇X村细远围共三十亩土地的使用权及地上建筑物和设施的所有权属的归属，也即被上诉人吴某某个人是否拥有上述财产的出租权。
从本案中查明的证据看，佛山市南海区麒麟山庄康乐园有限公司之前身南海市上柏麒麟山庄于1996年3月注册成立，由南海市X镇上柏管理区申请开办。在申请开办过程中，南海市X镇上柏管理区向工商行政管理部门提交了《申请书》、《上柏麒麟山庄章程》、《用地证明书》、南海市X村审计师事务所出具的南罗审验注字(96)X号企业注册资本验证书等工商登记材料，上述材料载明：由南海市X镇上柏管理区申办上柏麒麟山庄，法定代表人为吴某某；企业的注册资金为288万元，资金来源由上柏管理区经联社拨入；由上柏管理区集团公司拨出东西边土地二十六亩，兴办上柏麒麟山庄饮食城，该土地拟以土地入股投入；南海市上柏麒麟山庄，申报注册资金288万元，经验资上柏经联社以固定资产投入金额288万元。由此可见，南海市上柏麒麟山庄在成立时，登记投资人为上柏管理区经联社，由该经联社以坐落于南海市X镇X村细远围共二十六亩的土地使用权作价288万作为固定资产出资，作为注册资金投入。由此，上述土地的使用权已依法转让给南海市上柏麒麟山庄所有，属南海市上柏麒麟山庄的公司财产。而根据被上诉人吴某某与上柏管理区经联社于1994年签订的《租赁土地协议书》的约定，吴某某租用上柏管理区经联社坐落于原蔡某经济社土名叫围咀地段的土地二十六亩，每亩租金为人民币10万元，租期为50年，后实际租用土地面积为三十亩。由此可见，上柏经联社在注册成立南海市上柏麒麟山庄时，作为其出资的土地已经出租给被上诉人吴某某使用。故南海市上柏麒麟山庄实际出资人是吴某某，其性质属假集体真个人的企业。2000年3月，南海市X镇上柏经联社出具了《关于上柏麒麟山庄资金投入的说明》，说明上柏麒麟山庄于1996年3月注册开业，出资法人登记为南海市X镇上柏经联社，实际上是上柏经联社向吴某某出租土地三十亩，出租使用期限为五十年，一次性收取土地租金300万元，并出具了其收取租金的凭证。南海市卓信会计师事务所有限公司据此出具南卓信事验注字((00)035)号验资报告，证明吴某某实际出资人民币300万元，出资比例为100％。据此，南海市上柏麒麟山庄变更企业名称为南海市麒麟山庄康乐园，注册资金变更增加为300万元。同年10月，根据南海市卓信会计师事务所有限公司出具南卓信事验注字((00)123)号验资报告，南海市麒麟山庄康乐园再次变更企业名称为南海市麒麟山庄康乐园有限公司，公司股东变更登记为吴某某和苏林森，公司注册资金变更增加为330万元。
从上述分析可见，本案中，双方当事人讼争的坐落于南海市X镇X村细远围共三十亩土地的使用权，在南海市麒麟山庄康乐园有限公司的前身南海市上柏麒麟山庄于1996年3月注册成立时，已作为原始出资财产投入了南海市上柏麒麟山庄，已经成为该山庄的企业资产。而在1996年至2000年期间，南海市上柏麒麟山庄变更到南海市麒麟山庄康乐园有限公司过程中，数次的工商变更登记事项中，均只是涉及到公司名称、公司实际出资人、公司注册资金、公司股东的增加等事项的变更，并未涉及公司注册资金的减少，亦未涉及作为出资土地的买卖转让等处置行为。因此，坐落于南海市X镇X村细远围共三十亩土地的使用权，属南海市麒麟山庄康乐园有限公司的公司资产，并不属于吴某某的个人资产。同时，南海市上柏麒麟山庄成立开业后，在该土地上兴建的建筑物均登记在南海市麒麟山庄康乐园名下，亦属公司资产。而被上诉人吴某某与上诉人签订了《租赁合同》，将南海区麒麟山庄康乐园有限公司上述公司财产作为个人财产出租给上诉人，该租赁合同因吴某某没有合法的处分权，属于无效合同。因此，被上诉人吴某某无权向上诉人广州白云东方明珠俱乐部收取使用费。另外，南海市X镇X村细远围30亩集体土地使用权改变用地用途经过南海市国土局的批准，不是《租赁合同》无效的原因。此外，关于吴某某于2003年6月20日向蓝某的借款x元问题，与本案无关，当事人可以另行主张权利，本院不予审查。综上，上诉人上诉部分有理，本院予以支持，被上诉人关于讼争土地不是公司财产而是其个人财产的答辩意见，缺乏证据支持，本院不予采信。原审判决认定部分事实不清，适用法律错误，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项的规定，判决如下：
一、撤销广东省佛山市南海区人民法院(2005)南民三初字第383-X号民事判决。
二、驳回被上诉人吴某某的诉讼请求。
一、二审案件受理费共x元，由被上诉人吴某某承担。二审案件受理费6712元已由上诉人预交，被上诉人吴某某应在本判决发生法律效力之日起十日内支付二审案件受理费6712元给上诉人广州白云东方明珠俱乐部，本院不另收退。
本判决为终审判决。
审判长吴某
代理审判员杨崇康
代理审判员罗凯原
二00六年七月十九日
书记员张飞凤
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