上诉人(原审原告、反诉被告)上海太威科技发展有限公司。
法定代表人侯某某，董事长。
委托代理人何某某，该公司员工。
委托代理人吴晓明，上海敏诚善律师事务所律师。
被上诉人(原审被告、反诉原告)上海菊园资产管理有限公司。
法定代表人陈某某，董事长。
委托代理人沈姣娇，上海志道律师事务所律师。
上诉人上海太威科技发展有限公司(以下简称太威公司)因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2009)嘉民三(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2008年7月8日，太威公司(乙方)与上海菊园资产管理有限公司(以下简称菊园公司、甲方)签订《土地、厂房转让协议》。协议约定，甲方所属的厂房位于嘉定区菊园新区X路某号，占地面积22亩、厂房面积x平方米，土地性质为出让土地(绿证)，配电800千瓦，甲方同意转让乙方；甲乙双方确认菊城路某号厂房、土地及配套设施全部转让价格为人民币(以下币种均为人民币)3,150万元；《土地、厂房转让协议》签订生效后，乙方在规定的时间内支付首付款300万元，甲方收到首付款后同意乙方可使用该厂房，同时办理房地产权证过户手续，其余款项的支付方式以补充协议规定为准；甲乙双方如有违约，违约方需支付全部转让金的3%作为违约金赔偿对方；有关土地、厂房转让的细节手续及付款方式、违约责任等未尽事宜，以双方签订的《土地、厂房转让协议》补充协议为准等。同年12月23日，双方又签订《土地厂房转让补充协议一》。协议约定，对土地及厂房转让协议第三款即甲方要求乙方在支付首付款300万元后乙方可使用厂房进行了变更，具体内容是：“甲方同意乙方缓付首付款，在补充协议签订后即同意乙方对厂房进行装修，厂房的转让款付款方式及办理房地产权证过户手续以补充协议二规定为准。乙方在对厂房装潢后因种种原因半年内项目没有过来或项目进来后又停止的，乙方所装潢的不能搬动的设施无条件归甲方所有，甲方不作任何某偿”。签约后，菊园公司于2009年1月20日将协议约定的交易标的物交付给太威公司，太威公司遂对部分厂房进行了装修，并购买了办公用品等。2009年4月，太威公司向菊园公司支付了30万元。嗣后，由于双方为支付房款事宜未能达成一致意见，故双方未签订补充协议二。2009年6月18日，菊园公司向太威公司发出通知书，要求太威公司在2009年6月25日前支付房款1,845万元，若太威公司未在上述时间内支付上述款项，将终止双方的协议。太威公司收到通知后未付款。同年6月26日菊园公司再次发出通知书，主要内容为：终止双方签订的《土地、厂房转让协议》、《土地厂房转让补充协议一》，要求太威公司在2009年7月15日前搬离，并承担厂房使用费和水电费。2009年8月中旬，菊园公司封锁了厂房。太威公司认为由于菊园公司单方面的违约造成其巨大经济损失，为此，太威公司诉至原审法院，要求：一、菊园公司支付违约金94.5万元；二、菊园公司返还房地产转让款30万元；三、菊园公司赔偿厂房装修损失68万元；四、菊园公司赔偿太威公司购置的办公家具、办公用品损失10万元；五、菊园公司赔偿因太威公司不能履行与第三方合同造成的经济损失90万元。
原审法院另查，太威公司除购置的办公用品仍在讼争厂房内，其他设备等财产于2010年1月中旬搬离。
原审法院又查，2010年1月，菊园公司与案外人上海德立电器有限公司就讼争厂房签订了买卖合同。
原审法院审理中，菊园公司提出反诉称，由于太威公司违约导致双方的买卖合同无法履行，应由太威公司支付其违约金94.5万元，并支付菊园公司厂房的实际使用费和水电费。为此，菊园公司申请对太威公司使用厂房期间该厂房的租金标准进行评估。经上海大雄房地产估价有限公司评估，结论为：2009年1月20日至2009年9月底，该厂房的租金总额是1,729,118元。太威公司、菊园公司对估价报告的真实性均无异议。太威公司对菊园公司的反诉请求均不予认可。
原审诉讼中，菊园公司表示，愿意返还太威公司支付的房款30万元。
原审法院认为，太威公司、菊园公司签订的《土地、厂房转让协议》、《土地厂房转让补充协议一》，系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，属合法有效。鉴于太威公司要求菊园公司返还房地产转让款的前提是合同已解除，且菊园公司已将讼争厂房转让他人，故菊园公司要求解除双方的《土地、厂房转让协议》和要求太威公司返还上海市嘉定区X路某号厂房、土地和配套设施的诉请已实际实现，案件不再处理。合同解除后，菊园公司收取太威公司的房款应予返还。鉴于太威公司是在菊园公司同意其未支付房款的情况下进行装修，现菊园公司又将该房屋包括装修部分转让他人，因此，太威公司要求菊园公司赔偿房屋装修损失的诉请，应予支持。由于太威公司提供了装修费用的相关依据，菊园公司虽不予认可，但未提出评估申请，故应视为其放弃举证，并承担相应后果。对太威公司、菊园公司均要求对方支付违约金的请求，因造成合同不能正常履行是双方未能达成付款协议所致，双方均有一定的责任，故对太威公司、菊园公司主张的违约金均不予支持。至于太威公司购买的办公家具和办公用品系动产，太威公司可自行搬走。关于太威公司要求菊园公司赔偿因不能履行合同而向第三方支付的赔偿款一节，缺乏法律依据，法院难以支持。对菊园公司提出要求太威公司支付厂房实际使用费的诉请，因太威公司是基于买卖关系而占用房屋，且菊园公司本身也同意太威公司在未支付房款的情况下使用房屋，故对菊园公司的该项请求，法院难以支持。太威公司在占有使用房屋期间发生的水电费，应该承担。
原审法院经审理后作出如下判决：一、菊园公司应于判决生效之日起十日内返还太威公司房地产转让款30万元；二、菊园公司应于判决生效之日起十日内赔偿太威公司厂房装修款68万元；三、太威公司应于判决生效之日起十日内将其购置的办公家具和办公用品从上海市嘉定区X路某号厂房内搬走；四、太威公司其他的诉讼请求，不予支持；五、太威公司应于判决生效之日起十日内支付菊园公司水费6,967.30元、电费123,825.05元，合计130,792.35元；六、菊园公司其他的诉讼请求，不予支持。
太威公司不服一审判决，向本院提出上诉称，1、2008年12月23日，太威公司与菊园公司签订《土地厂房转让补充协议一》，菊园公司同意太威公司缓付首付款300万元，且转让款项、付款方式及过户手续以《补充协议二》为准。此后，双方未就《补充协议二》进行过一次协商，菊园公司即在2009年6月26日向太威公司发出终止合同的通知。由于从2009年开始，上海房地产价格又呈上涨势头，在诉讼期间，菊园公司将诉争的房地产以较高的价格卖给了上海德立电器有限公司，菊园公司不愿进行协商、签订《补充协议二》以及卖房行为，说明菊园公司早存在毁约的动机和行为，应当承担违约责任。2、因菊园公司的违约行为，使太威公司耽误了10个月的生产时间，同时还发生设备搬运费、安装调试费等，造成巨大损失，菊园公司应当承担太威公司因不能履行对第三方合同而赔偿第三方的损失。3、因菊园公司的违约致使房地产交易不能完成，太威公司不能正常投入生产，期间产生的水电费是菊园公司违约产生的实际损失，应当由菊园公司承担。4、家具和用品均按照诉争厂房的大小和布局购买，完全可以让与下家，由菊园公司承担10万元的家具和用品费用更为合理。请求维持原审判决第一、第二、第六项，改判菊园公司支付办公家具和办公用品费用10万元、支付违约金94.5万元以及太威公司不能履行与第三方合同造成的损失90万元，水电费由菊园公司承担，并由菊园公司承担全部的诉讼费。
菊园公司辩称，双方签订合同和补充协议时没有约定付款的时间，菊园公司多次催讨，太威公司一直怠于履行，且经协商未能达成一致意见，因此，违约在于太威公司，由此产生的违约金、损失不应由菊园公司承担，一审判决认定事实属实。
本院经审理查明：原审法院认定事实无误，本院予以确认。
审理中，菊园公司向本院提交了其与上海德立照明实业有限公司于2010年1月25日签订的《厂房转让协议书》，该协议载明诉争房地产的转让价为3,000万元。
本院认为：太威公司、菊园公司在合同履行过程中对付款方式未能达成一致意见，当菊园公司要求太威公司全额付款时，若太威公司有异议，至少应对菊园公司的要求作出回应，提出其认为较为合理的付款方式，而太威公司没有积极回应。故双方签订的《土地、厂房转让协议》、《土地厂房转让补充协议一》未能继续履行系双方沟通不力所致，原审法院确定为双方责任，并无不当。且菊园公司将诉争的房地产以3,000万元的价格转让给上海德立电器有限公司，转让价低于其与太威公司约定的转让价3150万元，据此，太威公司认为菊园公司存在毁约动机和行为的主张不能成立，原审法院判决由双方共同承担合同解除后的损失，并无不当。关于水电费，太威公司应当承担其占有使用房屋期间的相关费用。审理中，菊园公司自愿以10万元价格购买太威公司为诉争房地产定制的办公家具及办公用品，本院予以认可。太威公司的上诉请求缺乏依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定，判决如下：
一、维持上海市嘉定区人民法院(2009)嘉民三(民)初字第X号民事判决第一、二、四、五、六项；
二、撤销上海市嘉定区人民法院(2009)嘉民三(民)初字第X号民事判决第三项；
三、上海市菊园资产管理有限公司在本判决生效之日起十日内支付上海太威科技发展有限公司办公家具及办公用品补偿款10万元。
二审案件受理费42,867.74元，由上海太威科技发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长汪毅
审判员刘建颖
代理审判员张志煜
书记员范庆韵
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
