广东省佛山市中级人民法院
民事裁定书
(2005)佛中法民五终字第X号
上诉人(原审被告)区某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
被上诉人(原审原告)佛山市禅城区X村村东升股份经济合作社(原佛山市石湾区X村东升股份经济合作社，以下简称深村合作社)。住所佛山市禅城区X村。
法定代表人聂某某，董事长。
委托代理人周德卫，广东法家律师事务所律师。
委托代理人马蔚杰，广东法家律师事务所律师助理。
上诉人区某某因租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区某民法院(2004)佛禅法民一初指字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审判决认定：区某某于2002年1月1日开始租赁座落于佛山市禅城区X路X组东升工业区，编号为第X号的厂房，占地面积215平方米。同年10月16日，就该厂房的租赁，区某某与佛山市禅城区X村股份经济联合社(原佛山市石湾区X村股份经济联合社，以下简称：深村经联社)签订了一份编号为“联字[东升]NO：037”的《租赁合同书》，约定该厂房及用地从2002年1月1日起，至2003年12月31日止，租赁给区某某作经营(生产)之用。每季度交纳租金一次，每季租金为6450元，交租日期为当季的上个月20日，逾期交纳按实欠款数每日计罚0。5‰的滞纳金。合同签订时，区某某已经交付了2000元保证金和“首期承租费用”6450元。同日，深村合作社与区X村经联社三方签订了一份《联合声明书》，确认区X村经联社签订的“联字[东升]NO：037”租赁合同的厂房及用地属深村合作社所有，合同的出租人是深村合作社，合同中有关出租方的权利义务归深村合作社享有和承担。嗣后，区某某除支付了2002年的租金外，2003年1月1日开始没有向深村合作社支付租金。租赁合同期满后，深村合作社收回了租赁场地。另查明，座落于佛山市禅城区X路X组东升工业区X村合作社所有。深村合作社于1992年1月，未经国土部门批准，将其由农用地变更为“工业区”。1998年，深村合作社向佛山市国土局申请补办用地手续，佛山市国土局1998年4月21日以“佛土建补[1998]X号”文件批准了深村合作社将该土地作为东升工业区某用地，并要求深村合作社凭用地批文、缴交税费收据和《建设工程规划许可证》，申领《土地使用证》。2003年，佛山市行政区某调整，原佛山市石湾区某原佛山市城区某合并为佛山市禅城区，深村合作社也相应由原佛山市石湾区X村东升股份经济合作社变更为佛山市禅城区X村村东升股份经济合作社。
原审判决认为：原佛山市石湾区X村东升股份经济合作社变更为佛山市禅城区X村村东升股份经济合作社后，只是法人的名称变更，并不影响其诉讼主体资格。深村合作社与区某某签订的“联字[东升]NO：037”号《租赁合同书》，租赁期限从2002年1月1日至2003年12月31日止，区某某认为从2003年1月1日起已经与深村合作社之间不存在租赁关系，但未能提供证据证明其在当时已经将租赁物交还给了深村合作社，对其所述的事实不予采信。讼争该土地的使用性质已经国土部门同意变更为工业区某地，虽然深村合作社没有按要求申领《土地使用证》，致使租赁物存在瑕疵，但该瑕疵并没有影响区某某正常使用，也没有对区某某造成损失，故双方签订的租赁合同有效。区某某使用了深村合作社的租赁物后，应当根据公平原则和等价有偿的原则，按照约定支付相应的使用费。深村合作社要求区某某支付2003年的场地使用费(租金)没有超过一年的诉讼时效，其请求合理，予以支持。按照租赁合同的约定，区某某逾期支付租金的，应当支付逾期付款的滞纳金。根据中国人民银行关于逾期付款滞纳金的规定，滞纳金为每日0.21‰，深村合作社要求的滞纳金0。5‰过高，超出部分不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条的规定，判决：区某某在判决生效后15日内支付租金x元给深村合作社，并按各时段实际欠款数从2002年12月21日至清偿欠款日止，按日万分之二点一计付滞纳金给深村合作社。本案受理费1222元，财产保全费340元，共1562元，由区某某负担。
区某某不服上述判决，向本院提起上诉称：1、区X村合作社订立的租赁合同双方并没有履行。区X村合作社订立租赁合同后，由于深村合作社出租的厂房无任何合法的建筑手续，导致区某某拟开办的经济实体不能办理工商登记，这样区某某使用深村合作社出租的厂房也就无实际意义。因此，租赁合同订立后，区某某一直未使用厂房，即本案租赁合同实际并未得到履行。2、本案深村合作社的部分诉讼请求已过诉讼时效。本案租赁合同的履行期间为2003年1月1日至2003年12月31日，深村合作社第一次向法院起诉的时间是2004年4月，由于双方约定租金是按季支付的，因此，至2004年4月，双方约定的第一批应给付的租金已过诉讼期间。3、深村合作社出租的厂房属不法建筑，其所谓的权益不应受法律保护。根据广东省高级人民法院《关于审理农村集体土地出租、转让，出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第二条规定，由于深村合作社出租厂房之土地使用未办理任何合法手续，厂房的建设亦未按规划审批程序批准，未依法领取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。因此，深村合作社出租的厂房属“三无”建筑，即非法建筑，而非法建筑是不应受法律保护的，因此，应驳回深村合作社的诉讼请求。上述上诉意见和理由，区某某在一审就已提出过，但一审判决未能给出合理而正确的阐释就驳回区某某的请求，故区某某不服，请求二审法院严格依法办案，支持区某某的上诉请求。1、撤销一审判决；2、驳回深村合作社的诉讼请求。
深村合作社辩称：请求驳回区某某的上诉请求，维持一审判决。
本院认为：本案涉讼的土地以及厂房的土地属于农村集体土地，深村合作社在建造上述厂房时未经任何的规划审批程序批准，又无法提供其他证据证明上述建筑物的合法性，深村合作社将上述农村集体土地及土地上的厂房出租，违反了《中华人民共和国土地管理法》有关农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设的强制性规定以及《中华人民共和国城市规划法》有关工程建设必须办理规划报建的强制性规定，本案依法应先向有关行政主管部门申请处理，处理之后，深村合作社若因履行合同而发生的财产纠纷可向人民法院提起民事诉讼。深村合作社在本案未经当地人民政府有关行政主管部门处理的情况下提起诉讼，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》规定的起诉条件。原审判决对本案从实体上作出判决不当，本院予以纠正。区某某的上诉理由成立，本院予以采信。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第一百八十六条的规定，裁定如下：
一、撤销广东省佛山市禅城区某民法院(2004)佛禅法民一初指字第X号民事判决；
二、驳回佛山市禅城区X村村东升股份经济合作社的起诉。
本案一、二审受理费各1222元、财产保全费340元，合计2784元，全部由佛山市禅城区X村村东升股份经济合作社负担。
本裁定为终审裁定。
审判长吴建兴
审判员林义学
代理审判员吴亚平
二00五年五月二十日
书记员曹新娟
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