广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2004)佛中法民五终字第X号
上诉人(原审被告)：冯某某，女，汉族，X年X月X日出生，住所（略）。
被上诉人(原审原告)：郑某某，男，汉族，X年X月X日出生，住所（略）。
上诉人冯某某因与被上诉人郑某某租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院(2004)顺法民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决认定：原、被告双方于2001年11月4日签订了《商铺租赁合同》，约定：被告将座落于顺德市X镇东康怡景楼X号之一商铺，面积88平方米，租给原告经营零售饼食，租用期2年，即2002年1月1日起至2003年12月30日止；在签订合同时，原告先交租一次按金x元给被告，租用期限内商铺租金每月人民币6300元，每月交租一次，时间定于每月1至X号。如果拖欠租金15天，则视作原告中途退租，被告有权收回铺面，所有按金不再退回。合同期满，原告如无违反协议，被告应将按金如数退回。合同还对解除合同的责任、有关费用的负担均作了规定。合同签订后，原告即于当日按约定支付了按金x元给被告，被告并出具了收据确认，后被告将商铺交付给原告使用，原告在租赁期间均向被告支付了租金。合同期满后，被告并未按合同约定返还按金x元给原告。后双方又于2003年12月30日再次签订《商铺租赁合同》，约定：租赁期限从2003年12月30日至2004年12月30日止，原告并先交按金x元给被告，租金为每月6100元，交租时间为每月的X号至X号。如原告拖欠租金5天，则视为中途退租，被告有权收回商铺，所有按金不再退回，但原、被告双方在履行合同过程中，并未明确原告在履行第一份合同时所交付的按金转为履行第二份合同的按金。2004年6月，因原告未按合同约定时间支付租金给被告，双方发生争执，经协商，原、被告双方自行终止了合同的履行，原告支付了租金给被告后，于2004年6月23日搬离所租商铺，被告于2004年6月29日将商铺另出租给他人经营。因被告无返还按金x元给原告，原告遂起诉。
原审判决认为：依法成立的合同受法律保护，当事人均应按合同约定履行义务；履行中当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原、被告双方签订的两份租赁合同，合法有效，依法受法律保护。对于第一份租赁合同，原、被告双方均按合同约定履行了义务，合同期满后，双方重新签订了租赁合同，但被告并未按原合同约定退还x元按金给原告，双方亦未约定该x元作为第二份租赁合同的按金，被告应按第一份租赁合同的约定返还按金x元给原告。至于双方签订的第二份租赁合同，虽然原告并未支付按金，但双方已实际履行了交付租赁物和收取租金的权利义务，合同依法成立有效，而原、被告协商一致解除合同，并无违反法律规定，依法受法律保护。原告请求被告退还按金x元，理由充分，应予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条的规定，判决：被告冯某某应于本判决发生法律效力之日起十日内返还按金x元给原告郑某某。
上诉人冯某某上诉称：2001年11月4日上诉人与被上诉人签订了第一份租赁合同，由上诉人将自有的商铺租赁给被上诉人经营使用，双方约定了租赁期限和租金金额、交租时间，并约定了由被上诉人预交按金x元给上诉人，被上诉人应按期支付租金，如被上诉人拖欠租金十五天，则视为中途退租，上诉人有权收回商铺，被上诉人所支付的按金不予退回。该合同履行期满后，2003年12月30日双方又签订了第二份租赁合同，重新约定继续由被上诉人租赁上述商铺，由被上诉人预交按金x元，由被上诉人应按期支付租金，如被上诉人拖欠租金五天，则视为中途退租，上诉人有权收回商铺，被上诉人所支付的按金不予退回。由于第一份租赁合同的按金转为第二份合同的按金。因此，上诉人没有退回第一份合同的按金给被上诉人，被上诉人也没有重新缴纳按金给上诉人，第一份合同的x元按金自动转为第二份合同的按金，双方均没有异议，已经实际履行。在履行合同期间，被上诉人经常不按期支付租金，在2004年6月，被上诉人更是超过约定时间7天才交纳租金，被上诉人此举应当视为违约，应作自动退租处理，其所支付的按金应不予退回。但是顺德区人民法院在审理案件中忽略了被上诉人违约的重要情节，毫无理由地否定第一份合同的x元按金已转作第二份合同的按金的事实，故而认定第一份合同的按金应予退回，判令上诉人退回被上诉人按金x元。在证据充分的情况下，顺德法院也没有认定被上诉人超过7天支付租金而造成违约，被上诉人因此依约定要求与被上诉人解除合同的事实，而毫无依据地认定上诉人与被上诉人是协商一致解除合同，所以，顺德区人民法院的判决是没有事实和法律依据的，请求二审法院依法予以改判，撤销一审判决，判令驳回被上诉人的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人没有作书面答辩。
经审查，对原审判决查明的事实，本院予以确认。
本院认为：本案双方当事人在第一份租赁合同期满后，于2003年12月30日续签租赁合同，重新约定了被上诉人应支付x元按金、如被上诉人拖欠租金则视为中途退租按金不再退回的条款，双方虽没有在续签的租赁合同中明确约定，第一份租赁合同期满后应退还的x元按金，作为第二份租赁合同的x元按金，但根据交易习惯和同类型债务可互相抵扣的法律规定，第一份合同的按金可作为第二份租赁合同的按金，而且事实上，被上诉人在并没有支付第二份合同约定的x元按金的情况下，已实际履行了第二份合同，因此，应当认为双方签订第二份租赁合同时已默认第一份合同的按金已转为第二份合同的按金。在第二份租赁合同履行过程中，由于被上诉人迟延交租已构成违约，上诉人上锁封铺，被上诉人交纳租金后退铺，双方已实际解除合同，此后双方为按金问题而起讼争，这一过程并不表明上诉人放弃追究被上诉人的违约责任，而事实上上诉人按照合同约定追究被上诉人违约责任从而没收按金并在诉讼中表示拒绝返还。原审法院以双方协商一致解除合同，从而没有按违约情形处理第二份租赁合同的按金问题，并直接判令上诉人归还第一份租赁合同约定的按金，该处理属错误理解了合同违约责任的问题，原审判决适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项的规定，判决如下：
一、撤销广东省佛山市顺德区人民法院(2004)顺法民一初字第X号民事判决；
二、驳回被上诉人郑某某的诉讼请求。
本案一审案件受理费410元，二审案件受理费410元，合共820元，由被上诉人郑某某负担。
本判决为终审判决。
审判长陈秀武
代理审判员张雪洁
代理审判员罗凯原
二00四年十一月八日
书记员林彦
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