四川省成都市中级人民法院
民事判决书
（2008）成民终字第X号
上诉人（原审被告）王某，女，xxxx年x月x日出生，汉族，住（略）。
委托代理人易川，四川兴华中律师事务所律师。
委托代理人祝晓珂，四川弘齐律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）郭某某，男，xxxx年x月x日出生，汉族，住（略）。
委托代理人金某，女，xxxx年x月x日出生，汉族，住（略）。
上诉人王某因与被上诉人郭某某房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2007）武侯民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院判决认定，成都市X路X号阳光苑附X号、X号商铺系郭某某的房产。2005年10月25日，郭某某（甲方）与王某（乙方）签订《租赁协议》，约定：1、乙方租赁甲方位于成都市X路X号阳光苑附X号、X号商铺进行经营活动。2、租赁时间从2005年11月4日至2010年11月3日止，租期为5年，租金某第二年起开始递增8％，第三年递增8％，第四年递增8％，第五年递增8％。3、租金x元／月，每季度缴付一次，共计x元。押金x元，乙方一次性支付给甲方，余下的租金某提前30天缴付，否则视为违约，甲方有权立即终止合同并有权收回该营业房，乙方则应无条件地迁出交还该营业用房，延付期内租金某倍收取。该协议还对双方的其他权利和义务进行了约定。该协议签订后，郭某某即将该房屋交付给王某使用。王某最后交付租金某时间为2007年4月4日，金某为x元，交付的是2007年5月4日至同年8月3日的租金。2007年8月2日，王某通过成都市成都公证处向郭某某交付2007年9、10、11月的租金某果。2007年8月4日，郭某某委托四川赛格律师事务所律师向王某发出律师函，称由于王某没有按照《租赁协议》第三条的约定缴付租金，已经违约，应当承担违约责任，根据协议约定终止《租赁协议》，要求王某迁出该房，并支付2007年8月4日至迁出之日的租金（根据协议约定为双倍租金）。王某于2007年8月7日收到该律师函。现该房由王某在继续使用。2007年9月10日，郭某某起诉至原审法院。
原审法院判决认为，郭某某与王某签订的《租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，该协议合法、有效，双方均应当按照协议的约定全面地履行义务。根据协议的约定，王某应当在一个季度租期届满30日前提前交付下一个季度的租金，该事实有双方当事人的陈述和王某提交的公证书和郭某某提交的律师函印证。根据本案事实，王某没有按照《租赁协议》的约定支付租金，已经构成违约，应当承担《租赁协议》约定的责任，即郭某某有权终止该《租赁协议》的履行，并要求王某腾退房屋，故对郭某某要求王某立即腾退成都市X路X号阳光苑附X号、X号商铺的诉讼请求予以支持。郭某某、王某的《租赁协议》终止后，由于王某现仍然占用该房，王某应当承担在腾退房屋之前的房屋使用费，应参照双方上一季度的房屋租金某付为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十六条、第九十七条第二款之规定，判决如下：一、王某于本判决生效之日起十日内将位于成都市X路X号阳光苑附X号、X号商铺腾退给郭某某，并支付给郭某某该房使用费（按每月x元计算，从2007年8月4日至实际腾退之日止）。二、驳回郭某某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金某给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1705元，由王某承担。
宣判后，王某不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回郭某某的诉讼请求，或将本案发回原审法院重审。其上诉的主要理由为：1、《租赁协议》中约定的“余下的租金某提前30天缴付”，可以理解为在一个季度租期届满30天提前交付下一季度的租金，也可以理解为在本季度租期届满前30天交付该季度租金。该协议是郭某某提供的格式合同，应当作出不利于郭某某的解释。2、王某租房以来，曾多次要求郭某某提供该房的房屋产权证，但郭某某在2007年7月才取得房屋产权证，故王某在2007年7月底才向郭某某提交租金某行使不安抗辩权。3、原审在程序上存在重大瑕疵，影响对事实的正确认定。原审法官和书记员未参与庭审过程。在一审庭审中，因王某和郭某某对最后一次交付租金某时间发生争议，原审法院要求王某在一周之内提交收据加以证实，但却在此期间作出判决，错误认定王某最后交付租金某时间是2007年4月4日。根据郭某某出具的收据，王某最后一次交付租金某时间应是2007年4月24日。
被上诉人郭某某答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。其主要理由为：1、《租赁协议》系经王某、郭某某多次协商确定，并非郭某某提供的格式合同。根据不动产本身的特性和房屋租赁交易习惯，房屋租金某是预付而非履行期满后支付。在过去的两年中，王某也一直是预付租金。2、成都市X路X号阳光苑附X号、X号房屋系郭某某于2004年购置并取得房屋产权证（后于2007年1月5日换发新证），王某在签订《租赁协议》时已核查过该房屋产权证原件，王某所称其拒交租金某行使不安抗辩权缺乏依据。3、原审程序合法，并不存在王某所称违规之处。
经本院审理查明的事实与原判已查明的事实基本一致。
二审另查明，在一审庭审中，郭某某提供了本案所涉房屋的房屋产权证，其中载明的发证时间为2007年1月5日。
在本案二审中，王某为支持其上诉请求，向本院提交了一份郭某某出具的领款单复印件，拟证明王某是在2007年4月24日向郭某某交付租金x元。郭某某质证认为，该证据是复印件，其中落款时间有改动痕迹，不具有真实性，王某是在2007年4月4日向郭某某交付的2007年5月4日至同年8月3日的租金。本院经审查认为，该证据系复印件，王某也未提交其他证据对其真实性予以印证，且郭某某不予认可，故本院对该证据不予采信。
本院认为，《租赁协议》系郭某某与王某自愿签订，且不违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。王某称该协议是郭某某提供的格式合同，但未提供证据予以证实，故王某的该项诉讼理由不能成立。《租赁协议》中约定的“余下的租金某提前30天缴付”应如何理解，应根据双方约定及本案实际情况予以认定。就协议内容来看，王某与郭某某约定的是“提前”缴付租金，故应理解为在一个季度租期届满30天提前交付下一季度的租金；反之，如果是在每季度租期届满前30天交付该季度租金，则双方实际履行已过半，是按时支付租金某非提前支付租金。就本地房屋租赁的交易习惯来看，承租方一般须提前向出租房支付租金。就王某与郭某某已经履行的实际情况来看，郭某某称王某均是在一个季度租期届满30天提前交付下一季度租金，作为交付租金、取得郭某某收款凭证的一方，王某也未提供充分证据证明其是在每季度租期届满前30天交付该季度租金。综合上述分析，应当认定王某负有在一个季度租期届满30天提前交付下一季度租金某合同义务。王某称郭某某在2007年7月才取得房屋产权证，与本案已查明事实不符，且在双方发生本案所涉纠纷之前已履行《租赁协议》一年半有余，故王某以此为由主张其于2007年7月才向郭某某提交租金某行使不安抗辩权的诉讼理由缺乏事实依据，不能得到支持。在本案二审中，王某对其关于最后一次向郭某某交付租金某时间是2007年4月24日的主张也未能提供有效证据予以证实。经本院审查，原审法院并不存在因违反法定程序而影响本案事实认定的问题。对于王某的上诉请求，本院均不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费按原判确定的金某和负担方式执行。二审案件受理费1705元，由上诉人王某负担。
本判决为终审判决。
审判长张俊
审判员陈苹
代理审判员靳玉馨
二OO八年四月一日
书记员张焱伟
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