陕西省汉中市中级人民法院
民事判决书
（2007）汉中民终字第X号
上诉人（原审被告）杨某某，女，生于1970年4月25日，汉族，农民，住（略）。
委托代理人刘某某，男，生于1968年1月11日，汉族，城固县第五中学教师，系杨某某之夫。
委托代理人廉某某，男，生于1963年2月11日，汉族，农民，住（略）。
被上诉人（原审原告）城固县腾龙房地产开发有限公司。
法定代表人张某，该公司董事长。
委托代理人李某某，该公司副总经理。
委托代理人蒋允茂，陕西时代潮律师事务所律师。
上诉人杨某某与被上诉人城固县腾龙房地产开发有限公司因租赁合同纠纷一案，不服城固县人民法院（2007）城民初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人杨某某及委托代理人刘某某、廉某某、被上诉人城固县腾龙房地产开发有限公司委托代理人李某某、蒋允茂到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院认定，2005年6月7日，原、被告协商签订租房合同。出租方城固县世纪腾龙商城（合同甲方）与承租方杨某某（合同乙方）在合同中约定：一、原告将本商城B楼三层B2至DX号共5小间营业房出租给被告，用于乙方经营社会办学使用。租期一年（自2005年6月20日起至2006年6月19日止）。二、费用交纳：鉴于甲、乙双方只存在租房关系，合同签订时，乙方向甲方一次性交经营保证金1000元，一年房租金3500元。租赁期间，乙方使用的水电及其它一切税费均由乙方自行承担。三、乙方需要装饰、装修房屋，必须经甲方同意并在不改变和损坏甲方房屋整体结构的情况下进行，否则，所造成的一切损失由乙方负责。合同期限满后，务必将所有的装饰、装修设施全部拆除，并恢复甲方房屋原样，乙方应无条件给甲方腾房。并将甲方交给乙方在租期内使用的原有设施完好无损地交给甲方，如有损坏、丢失，照价赔偿。四、在合同履行期间，如有违约，违约方承担相关条款的经济和法律责任。如甲方违约加罚违约金，如乙方违约，租金及保证金不予退还。合同签订后，原告按合同的约定向被告交付了出租房屋。被告于2005年6月4日，向原告交租房保证金1000元，交一年房屋租金3500元，接受并使用原告交付的房屋。之后，经双方协商，被告又租原告B楼三层东房屋一间，于2005年7月1日向原告另交房屋租金700元。在该房屋租赁期满前，双方口头协议，续租一年。被告于2006年7月20日向原告交续租一年房屋租金共计4200元，原告收款后在出具的收款收据上写明：租期由2006年6月20日—2007年6月19日止。在续租房屋期满前，原告于2007年4月3日向被告发出书面通知，通知被告所租的腾龙商城B号楼北三层6间房，租期于2007年6月19日到期，该房不再出租，请提前做好准备按时交房。被告接到原告的通知后，认为办艺校的投资未收回，故未签字。在庭审举证、质证中，被告对原告举证双方签订的租房合同、房屋租金收款收据（含收据中写明的房屋租期）、通知认为真实，均认可无异议。被告对续租期限提出异议，认为租赁时限以此类推一直有效，要求继续履行租房合同，并要求原告给其赔偿损失，原告对被告的异议、理由及要求，当庭予以反驳，提出续租房屋一年期限在2006年7月20日的收款收据中已写明。且被告当庭明确表态“不反诉”，其要求赔偿超出本案审理范围，理由不能成立。要求被告举证，被告未举出证据。
原审法院认为，双方签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，符合有关法律规定，合法有效，受法律保护。双方口头协议续延租期一年，已按约定各自行使权利、履行义务。现租赁期满，双方又未签订新的租赁合同，原告要求收回房屋，其主张合法有据，本院依法予以支持。因房屋租赁合同的标的物是不动产房屋，《中华人民共和国合同法》规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应在合理期限之前通知承租人。《城市房屋租赁管理办法》中规定，房屋租赁期限届满，租赁合同终止。承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。庭审已查明，原告在续租期限届满前的合理期限履行了向被告通知义务。被告辩称双方约定的续租期限不是一年，租赁时限一直有效，应继续履行租房合同，并反驳原告诉讼请求。在庭审举证、质证中被告未举出证明其事实主张的证据，被告的主张无据可证，本院不予支持。《合同法》规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。被告在租赁期限届满后未及时腾退房屋，继续占用原告房屋的行为属违约。给原告造成的经济损失被告应当承担违约责任。原告要求被告支付违约占房从2007年6月20日起至搬出租赁房屋时止，以每天12元房租费赔偿经济损失的诉讼请求成立。被告辩驳原告商业欺诈，要求追究原告法律责任，其主张不属本案审理范围。因此，对本案之外的要求，当事人可另行主张权利。原审法院判决：一、被告杨某某于本判决生效后七日内将属于自己的财物搬出原告腾龙商城B楼三层BX号至DX号及B楼三层东一间共六间营业房，将房屋交还原告城固县腾龙房地产开发有限公司。二、由被告杨某某支付占用原告房屋期间租金，以每天12元金额从2007年6月20日起至履行之日止。三、由原告退还被告保证金1000元。
以上二、三条在判决生效后七日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理50元，其他诉讼费250元，合计300元，由被告承担。
杨某某不服一审判决，向本院提出上诉理由如下：2005年3月，腾龙公司招商引资心切，多次与我方协商，让我们先租房，后去教育局办证，由此创办了腾龙艺术学校，到2006年6月，我们再次签协议时，腾龙商城负责人对我们说不必再签协议，只管每年交清房款，房屋继续延用。由于市场经济作用，房价猛涨，腾龙公司见利违约，改变商城用途，让我艺校搬迁，根据《合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采取书面形式，法律规定采用书面形式，以便发生争议时有据不可查，若当事人没有采用书面形式，双方又对租赁期限发生争议的，已经履行主要义务，合同继续有效。”据此，腾龙公司见利违约，给腾龙艺校造成的重大经济损失，依法有不可推卸的民事责任。城固县法院判决书把2006年7月20日的收款收据视为合同协议，我方认为收款收据不能混同为合同协议。判决书上说2006年以后合同未采用书面形式，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，认为我方提出的商业欺诈、经济赔偿不属本案审理范围，我方认为合同协议与商业欺诈、经济赔偿有因果关系，不能分开审理。请求在解除协议、归还房屋之前，依法要求腾龙公司赔偿腾龙艺校x元。
被上诉人针对上诉人的上诉理由进行了答辩，认为：1、原审法院判决的租赁纠纷，杨某某上诉的是损害赔偿x元，其上的请求与判决无关，应依法驳回上诉。2、上诉理由不能成立。房屋租赁关系不是招商引资关系，双方2005年签订了一年租赁合同，2006年以原合同交了一年房租，只是原合同的顺延，收据上写明了到期租赁时间是2007年6月19日，而不是无限期合同，合同未到期，提前半年告知了上诉人，4月份又发了书面通知，合同到期自然解除，合同到期不腾房，侵犯了答辩人的财产所有权，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审判决认定事实清楚，证据经当庭质证和认证，充分可信，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。双方协议续延租期一年，已按约定各自行使权利、履行义务。租赁期满，双方未签订新的租赁合同。被上诉人在续租期限届满前的合理期限向上诉人书面通知：“该房不再出租，请提前做好准备，按时交房”。被上诉人要求收回房屋，其主张合法。故原审法院判决认定事实清楚，证据充分，判决适当，应予维护。上诉人的上诉理由不能成立，其请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费50元，由上诉人杨某某承担。
本判决为终审判决。
审判长杨某海
审判员张建荣
审判员杨某刚
二OO七年十一月五日
书记员张龙朋
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