陕西省汉中市中级人民法院
民事判决书
（2007）汉中民终字第X号
上诉人（原审原告）：洋县文物博物馆。
法定代表人：周某某，该馆馆长。
委托代理人：陈鸿远，洋县法律事务中心法律工作者。
委托代理人：翟某某，男，生于1970年9月22日，汉族，陕西省洋县人，洋县文物博物馆职工。
被上诉人（原审被告）：钟某某，男，生于1980年6月6日，汉族，陕西省洋县人，住（略），个体工商户。
上诉人洋县文物博物馆因与被上诉人钟某某房屋租赁合同纠纷一案，不服洋县人民法院（2007）洋民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人的委托代理人陈鸿远、翟某某，被上诉人钟某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，2006年1月1日，原、被告双方签订了房屋租赁合同，原告洋县文物博物馆将其所有的位于洋县X路的文博馆一楼由西向东第三间房屋出租给被告钟某某维修手机使用，租期一年（即2006年1月1日至2006年12月31日），约定每月租赁费600元。2006年11月2日洋县文物博物馆会议研究，对所有五间房屋进行整体出租，2006年11月29日通知被告腾房，被告未腾。2007年元月5日原告书面通知被告钟某某“你户租我洋县文物博物馆位于文明东路X街门面房壹间，租赁期于2006年12月31日届满，现我单位遵照上级指示，要求将原出租的房屋统一收回改制，请你户接到此通知两日内自行腾出占用我单位的房屋，否则，我单位将采取强硬的手段依法收回”。到期后被告仍未腾出，原告起诉本院请求依法判令被告腾清房屋返还原告，并支付使用期间的房屋租赁费。庭审中被告抗辩，原告已将房屋出租给他人，剥夺其优先承租权，原告自认，已将五间房屋整体出租给王俊岐。
原审法院认为，合同从签订之日起具有法律效力，合同生效后，双方应按合同约定切实使用和履行各自的权利义务，原、被告签订的书面定期一年房屋租赁合同届满租赁关系终止时，出租人再次出租房屋的，原承租人享有在同等条件下优先于其他承租房屋的权利，承租人的优先承租权是依法产生的。原告在未告知被告享有优先承租权的情况下，将所有的五间房屋整体出租给他人，剥夺了被告在同等条件下享有优先承租权，对原告的请求，依法不予支持。被告请求原告赔偿租房期间无故停水、停电给其造成的经济损失，被告在法定期间未提起反诉，依法不予支持。请求确认原告与他人所签订合同无效，与本案不属同种法律关系，依法不予支持。优先承租权是基于优先购买权举重以明轻的民法解释理论认可的权利。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条之规定，判决驳回原告洋县文物博物馆诉讼请求。本案受理费50元，办案实际支出费450元，先予执行费500元，共计1000元，由原告承担。
上诉人洋县文物博物馆上诉称：1、2006年1月1日上诉人与被上诉人钟某某签订《房屋租赁合同》一份，约定房屋租期一年，即2006年1月1日至2006年12月31日止，并约定上诉人将其所有管理的位于洋县X路中段国有资产文物库一楼自东向西第三间门面房出租给被上诉人使用。上诉人单位决定对本馆临街的五间门面房进行整体改造、装修后，整体出租。为此，上诉人于2006年11月29日和2007年1月3日两次市面通知被上诉人钟某某，要求被上诉人腾房，解除与被上诉人的租赁关系，被上诉人拒绝腾房。原审判决引用《合同法》第230条规定，却违背本条规定，强调所谓“优先承租权”从而导致本案认定事实错误，判决错误。原判适用法律错误，请求二审法院依法改判，判令被上诉人限期交回所占用上诉人一间门面房，付清占用期间的房租，承担本案的全部上诉费。
被上诉人钟某某答辩称：上诉人在一审承认将房屋整体出租给王竣岐，而上诉却称仅是装修合同。上诉人应尊重被上诉人享有的优先承租权。原判认定事实正确，适用法律正确，请二审法院维持一审判决，驳回上诉人的上诉主张。
经本院审理查明：原审认定的事实证据已经原审当庭举证质证，本院予以确认。二审审理另查明，被上诉人钟某某所租用上诉人的一间门面房的租赁合同期限于2006年12月31日届满，2007年度被上诉人未与上诉人再续签书面租赁合同，但被上诉人对所租用的该一间门面房屋仍继续使用至今。对该一间门面房的租赁费自2007年1月1日至今被上诉人尚拖欠未付。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第212条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同”、第232条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明、依照本法第61条的规定仍不能确定，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。本案被上诉人钟某某所租用上诉人一间门面房的租赁期限已于2006年12月31日届满，2007年度被上诉人未与上诉人再续签订书面租赁合同，但被上诉人对该一间门面房仍继续使用至今（即2007年11月）。查明的事实证实，被上诉人对其使用的该一间门面房的租赁费拖欠至今未支付给上诉人，显属违约。双方在未续签书面租赁合同的情况下所形成的事实租赁关系，依法视为不定期租赁，承租人可以随时退租，出租人可以随时解除合同。上诉人主张解除被上诉人所使用的该一间门面房的不定期租赁合同，并要求被上诉人交回所占用该间门面房，付清占用期间的房租费，符合上述法律规定，故本院予以支持。对被上诉人所使用该一间门面房的租赁费应从其未交纳之日起（按原合同租赁费标准）计算，由被上诉人清偿给付上诉人。本案在二审审理期间，被上诉人未能举出证据证明上诉人将被上诉人租用且现仍在使用的该一间门面房已经出租给他人，被上诉人以优先承租权提出抗辩，被上诉人该抗辩理由无法律依据，故不予采纳。原判适用法律错误，判决显属不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第212条、第232条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）、（三）项之规定，判决如下：
一、限本判决生效后30日内由被上诉人钟某某将其租用的上诉人洋县文物博物馆位于洋县X路中段上诉人文物博物馆一楼由东向西第三间门面房腾空返还给上诉人洋县文物博物馆。
二、由被上诉人钟某某清偿拖欠租用上诉人洋县文物博物馆位于洋县X路中段上诉人文物博物馆一楼由东向西第三间门面房（2007年1月1日起至2007年11月16日止、每月房租511元，税金全年1068元、每月89元）屋租赁费共6044元。
以上第二项给付内容限判决生效后30日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案二审案件诉讼费100元，由被上诉人钟某某承担。
本判决为终审判决。
审判长葛汉利
审判员赵明新
代理审判员甘新田
二OO七年十一月二十日
书记员魏婷
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