上海房价滞胀政策组合拳能否重树上海楼市？

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上海楼市正在继续去年以来全国首屈一指的高房价。
国家统计部门近日发布的全国房地产价格数据显示，上海二季度的房价涨幅继一季度在全国领先的基础上继续排行第一，每平方米平均售价已达5381元，大大高于广东的3877元均价。
但是也有人敏锐地观察到，从房价同比涨幅来看，上海房地产市场出现了三年多来的第一次滞胀情形。
现实中的表现就更为明显。缺口已经从高价楼盘打开，沪上黄金地段的部分高价楼盘销售出现疲态，一次性付款开发商就给打折，而且打折楼盘不是一家两家，而是成片。新开楼盘成交速度明显下降，高档房价每平方米最大跌幅已超过1000元，而且有楼盘开始雇佣“跑单小姐”促进销售。这与年初要排几天队还不一定能订上一套房子相比已是大相径庭。
二手房市场也出现了同样的走势。5月份，上海最新一期的二手房指数报告显示，上海二手房指数5月较上月仅上涨了1．2％，不仅连续第5个月涨幅放缓，而且二手房成交量明显下降。调查还显示，五月份上海各房产中介门店的业务量平均少了两成，多则五成，已经开始危及到规模较小的房地产中介的生存。数月前还生意火爆的房产中介纷纷关门已经不是一件稀罕事。
专业房地产咨询机构美的行(上海)提供的一份报告称：2004年5月1日以后，新盘成交下降，现场来人、来电明显减少，成交速度下滑，意向性客户弃单现象较多，高价盘开始回落。
买的卖的都少了，投资的少了，观望的多了，一位上海房产经纪这样总结当前的楼市。
这是否是上海市政府今年以来推出的一系列楼市政策造成的结果？
仅仅在年初时，当地政府部门面对上海高房价应抑还是扬而举棋难定，如今正在和将要推进的一套政策组合无论效果如何，都显示了政府要进行调控的决心。然而，当这些政策出尽，上海的高房价会被调控到怎样的格局？
期房限转：透支的政策
此次调控的第一招是期房限转政策。4月26日，上海市人大表决通过了停止个人住宅期房转让的政策。
政府在推出这一政策前已经有了许久的酝酿，公开的政策解读是，限制期房转让将有效地抑制市场投机需求，防止房价进一步虚高。虽然期房限转只是对短期炒作形成限制，但其所产生的影响将会波及整个投资市场，想通过短期套利实现盈利，在未来上海楼市将举步维艰。
显然，这一措施直接针对的是各种各样的炒房“热钱”。在去年人们曾一度把上海的高房价归咎于来自温州等地的“炒房客”，而且有数据显示，上海的购房消费中，投资性消费已经接近公认的警戒数字。
但是，在上海的地产人士看来，这一政策却占据了“两最”：炒作时间最长，实际效用最不明显。
早在这一政策出台半年前，就已有此吹风消息，期房转让者抢搭末班车的报道不时见诸媒体。一些房产公司反映，前来购房的温州人越来越少，相反，期房抛售量却增加了近1／3。但是尽管挂牌量几乎是一夜之间骤增，市场上的期房价格却未见下跌。房屋买卖需要一定过程，限制期房转让对于资金实力雄厚的投资者而言，无非只是延缓了出手速度而已。
而待到这一曾被专家预测可能成为楼市的“重磅炸弹”真正落下后，市场的反映微乎其微。
首先，期房限转的影响面非常小。据上海市府发言人焦扬介绍，目前上海投资性购房比重为16．6％，但在这16．6％的投资购房中，拿到产权证之前的期房买卖行为仅占2．5％，拿到产权证1年后的买卖约8％左右，剩下是拿到产权证两三年后的买卖。因此期房限转限制的只是这些投资者中2．5％的期房投资者，甚至比这个比例更少，限转政策真正针对的，只是这2．5％中部分短期投机炒家。
影响面小，加上由于提前炒作引发的透支，因此，这一政策出台之后在实际中的作用并不明显。
不过，这一政策对开发商的影响显然更大。上海市房地产海外联谊会会长孙钢说，由于期房限转，开发商不能从预售期房中得到资金支持，这就要求开发资金的承受能力具有竞争优势。
预售网上登记：信息不完全对称
4月20日起，上海正式实施网上房地产销售有关规定。按照规定，全市新建商品房的预售和销售，都须进行合同网上备案和登记。开发商申请办理预售许可证时，就要向上海市房地产交易中心办理网上备案登记用户认证手续，并申报商品房拟销售的价格。
此前，开发商各种信息在交易中心登记之后，就告一段落了，一般购房者很难知道诸如已售楼盘的套数、平均价格等“敏感信息”。网上备案系统开通后，购房者从信息弱势变为与开发商信息平等。部分开发商先“处理”差房子、好房子卖高价的人为惜售行为将得到遏制，而“内部关系”订房、炒房套利也将难以实现。如今售楼处再称房子已经卖没了，购房者就可以上网查个究竟。这将使开发商无法把新房捂在手里，通过期房炒房者把房价炒上去后再向老百姓出售。因此有人说，这才是对开发商真正的限制。
但是，该项制度运行数月，一些问题也逐渐暴露。
首先，登记时间的滞后性使售楼现场和网上登记之间存在一定的信息差别，在开发商和购房者签订了销售合同以后，仍然需要一段时间才能到交易中心备案登记。这段时间内，购房者在售楼处看到的信息是该套房屋已经卖掉，而上网查询的结果可能却是没有卖掉。这使得网上公示的信息与实际信息不可能完全对称，甚至出现房源数量、房屋售价高达几倍的落差。
而对于购房者最为关注的房屋价格问题，该制度规定开发商可以在调整后即时在网上变更，这就使得已售房屋平均价完全由开发商来决定。因此，有开发商反映，这并不能控制一些恶意抬价的现象。仅凭这一新制度，不可能改变开发商原有的销售模式，以前可以做的销售控制工作现在依旧可以做，只不过加上了目前这个“形式”上的环节。
降低预售标准：多少才能影响市场
上海市政府力推的第三项调控房地产市场的措施是“降低预售标准”。
几乎与前两项措施出台同时，上海市房屋土地资源管理局透露出将降低商品房预售标准的信息。
据了解，现在上海的预售标准是7层以下住宅至封顶、7层以上住宅至结构2／3，而降低预售标准后，中低价住宅可能为建筑出地平线或到总投资25％即可，也就是说楼盘还在图纸阶段就可以销售。而其他中高档房预售标准则暂不放宽。
无疑，这一政策一旦出台，将直接增加中低价房供应量，原先年末才能销售的楼盘将大量提前供应，使市场供应关系发生改变。
但要增加多少量才能影响市场，是否能达到预期效果，均未明确。日前，上海市房屋土地资源管理局副局长庞元透露，已经完成降低普通商品房预售标准的相关摸底调查，并表示，如果政策出台，这部分提前上市的普通住宅商品房供应量将达到500万平方米，市场供应量大大增加。但根据专家分析，如果提前上市的供应量仅仅为500万平方米的话，市场反应可能并不明显，只有当总量逼近1000万平方米时，市场才有可能出现较大幅度震荡。
新汉业不动产副总裁洪曦称，前一段时间实行的期房限转，很大程度上打击了炒楼客，但同时也使市场上的可供房源减少，而降低商品房预售标准，就可以使那些以自住为目的的购房者做出尽快买房的决策。这两项政策共同作用，一方面遏制了恶意炒作，另一方面又维护了一般购房自住者的利益。
也有人指出，预售标准降低尽管会令市场上的供应有所增加，但也使一批原来本应在市场中被优胜劣汰的开发商因提前预售而缓解了资金压力；另一方面，新的投资也会酝酿和产生。提前销售，买房者的进入门槛降低，但炒楼者进入的门槛也会相应降低。
热议中的物业税
如今征收物业税已经成为房地产业最热门的话题。而有消息显示，上海征收物业税的政策已在酝酿中。
和期房限转政策一样，征收物业税也是参照了香港的有关做法。物业税降低了房地产开发的成本，以前一次性缴纳的税费将改为长期支付。
在目前的房价中，税费及房产商利润占到了60％，建筑成本只占40％。中国一直一次性征收包括土地出让金在内的税费，而开征物业税，意味着把一次性征收的税费在房产保有期间分批缴纳，一般为70年。上海若果真出台开征物业税措施，房价必将有一个不小的调整，这对上海房地产市场的走势无疑将有着非常大的影响。
与此同时，如果说“期房限转”驱走了大部分短线炒家，保证了房地产市场的稳定和健康发展，那么开征物业税后，投资房屋租赁显然成本增加，风险也会提高。这将在一定程度上迫使很多长线炒家收缩战线，放弃部分难以出租的空置房或是地段不好、出租收益率不高的“鸡肋房”。
物业税改革的目的虽不完全是为了打击炒楼行为，但楼价如果因此有所下降，房地产投资利润空间就减小，炒楼的风险也就增大；另外，首付房价下降后，老百姓购房的能力将增大，令房地产炒家争得的份额随之减少；最大的影响是，由于养房成本上升，“买房出租”作为长线投资的形式将会收益日减，并且由于物业税非常有可能是随着出租收益率每年调整的，长线炒家期待市场回暖而“捞一笔”的打算也很难实现，这一类拥有多套非自住房源的炒家们将因此面临更多的市场压力，不得不求变谋生。
但也有地产销售商指出，目前土地出让金占房价的20％－30％，征收物业税后，这部分房价的下降数额会被市场哄抬房价冲击掉，房地产商根据需求调整房价，最后房价还是回到原来的水平，而买回房子的业主今后还要每年付物业税，造成明降暗升。
上海诚天房地产经纪有限公司销售经理陈新华认为，作为房地产销售而言，推出“物业税”之后房子的销售价会适当下降，从总体上说会吸引一部分人提前买房，这对房产销售的一种刺激，但是“物业税”的执行效果显现出来会有很长一段时间。
对于上海市已经和可能出台的一系列调控政策，有业内人士评价说，当前针对房地产的宏观调控政策多是在宏观经济局部过热的大背景下出台的，这类政策措施更多着眼于短期效应，而对促进房市长期健康地、有序地发展的作用并不明显。而无论是期房限转，网上公示，还是中低价商品房预售标准降低，单项政策固然对市场都有影响，但在市场中最后反映出来的房价，还是各项政策最终博弈的结果。以供需关系来影响房价走势，才是应当采取的必然手段。
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