银行按揭知多少之三

银行按揭知多少之三 

    由于银行采用本息还款法所获得的利息较采用本金还款法所获得的利息多（因为本金基数减少较慢），所以国内许多的商业银行采用的都是本息还款法（有些银行只接受本息还款法）。那么采用本息还款法，业主的月供费用究竟是怎么计算的呢？
    等额本息还款法简单地说就是供款人每月的“月供”是固定的金额，其中包括两部分：一部分是本金，另一部分是利息。（本金和利息都会变化）以下以购买一个总价为500000元的单位为例，一般采用的是7成20年按揭，此时，本金与利息的比例如何计算？
    单位总价：500000元3成首期：500000（万分位以上的数值）×0.3（首期成数）+0000（千分位以下的数）＝150000元7成按揭：500000（总价）-150000（首期）＝350000元（本金基数）按揭年限：20年（240个月）由“楼宇按揭月供本息系数表”，查得今年贷款20年的本息系数为66.22，月利率为4.200‰。按月等额还款的计算公式：贷款金额的万分位以上的数×当年本息系数＝月供金额，即35×66.22＝2317.7元。
    第一个月：第一个月应还利息为：350000×4.200‰＝1470元第一个月所还本金为：2317.7-1470＝847.70元第一个月还款后剩余贷款本金为：350000-847.70＝349152.3元
    第二个月：第二个月应还利息为：349152.3×4.200‰＝1466.44元；第二个月所还本金为：2317.7-1466.44＝851.26元；第二个月还款后剩余的本金为：349152.3-851.26＝348301.04元以后各月的还款依此公式类推。
    由此可以看出，贷款利息是随着本金基数的减少而不断下降的，而偿还的本金则不断增加。供楼的前一段时间所用的费用其实大部分是在交付利息，而随着贷款年限的越长，前期所付的利息比所付本金就多出越多。为什么一般国内商业银行大都采用本息还款法呢？银行采用本息还款法除了可获得更多的利息以外，另一原因是为了挽留贷款人，减低贷款的风险。因为有些供款人在供款不久会出现“断供”或转按揭银行等情况，若采用本金还款法这段时间里银行所获得的利息十分有限，若供款人破产银行甚至连利息也拿不回来。